Hiệp hội Ngân hàng góp ý dự thảo quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Toàn cảnh buổi Tọa đàm

Tham dự Tọa đàm có ông Nguyễn Toàn Thắng – Tổng Thư ký HHNH; ông Nguyễn Thành Long – Chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng; đại diện Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (GDBĐ), Bộ Tư pháp; Cục Đăng ký đất đai – Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) ; Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hà Nội; Hội Công chứng TP. Hà Nội cùng đông đảo các tổ chức hội viên HHNH.

Theo bà Nguyễn Chi Lan – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký GDBĐ, Bộ Tư pháp, ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT ban hành Thông tư số 09 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, qua thực tế triển khai, Thông tư 09 gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức cũng như cá nhân, nguyên nhân chính là sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Một số TCTD cho rằng rất khó có thể thực hiện được việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp do các nội dung, điều khoản không thống nhất giữa Thông tư 09 và Nghị định 102. Chẳng hạn, cùng quy định về hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) đã được hình thành nhưng khoản 2, Điều 46, Nghị định 102 yêu cầu hồ sơ chuyền tiếp đăng ký thế chấp phải có “hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”, trong khi Điều 28 Thông tư liên tịch 09 không có yêu cầu này.

Như vậy, vướng mắc của các TCTD trong trường hợp này bắt nguồn từ nội dung không thống nhất giữa Điều 28 Thông tư liên tịch 09 và Khoản 2, Điều 46 Nghị định 102.

Hoặc khi làm việc với cơ quan công chứng để công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội đã hình thành, công chứng viên yêu cầu TCTD phải xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu mới chấp thuận công chứng, chứng thực. Trên thực tế, việc công chứng viên yêu cầu TCTD phải xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu là có cơ sở bởi theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 11 Thông tư 09 thì: “Trường hợp nhà ở HTTTL đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó”. Điều này dẫn đến vướng mắc giữa các cơ quan đăng ký đất đai - TCTD (phải có hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội đã hình thành có công chứng, chứng thực) - công chứng viên (yêu cầu TCTD xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu mới chấp thuận công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành) và cuối cùng cơ quan đăng ký đất đai từ chối chuyển tiếp đăng ký thế chấp nếu TCTD xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu.

Những vướng mắc, khó khăn của các TCTD trong thực tiễn cho thấy, việc xây dựng và ban hành Thông tư hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hết sức cần thiết.

Tọa đàm diễn ra sôi nổi với sự trao đổi hai chiều; các tổ chức hội viên của HHNH đã có những góp ý thẳng thắn bổ sung, góp phần hoàn thiện dự thảo Thông tư.

Bà Nguyễn Chi Lan - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký GDBĐ, Bộ Tư pháp

Bà Nguyễn Chi Lan – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký GDBĐ - đánh giá ý kiến của các tổ chức hội viên HHNH là xác đáng, phù hợp với thực tế; đồng thời mong muốn các TCHV tiếp tục gửi những ý kiến góp ý thông qua HHNH để ban soạn thảo nghiên cứu, tham khảo, xem xét bổ sung trong quá trình hoàn thành dự thảo Thông tư.

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư liên tịch số 09 gồm 3 chương và 24 Điều, trong đó có một số quy định thay đổi so với Thông tư 09, quy định rõ phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; các trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp và nguyên tắc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở…

Phạm Hiếu