Cần tạo điều kiện các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng bất động sản thông suốt

Trước tình hình dịch bệnh COVID-19 diễn biến rất phức tạp, khó lường, nhằm đạt mục tiêu “kép”, vừa nỗ lực kiểm soát dịch bệnh vừa phát triển kinh tế xã hội, việc đẩy mạnh các dịch vụ công trực tuyến, tránh tiếp xúc trực tiếp, được xem là giải pháp phù hợp. Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng lưu ý việc áp dụng các hình thức giao dịch “không trực tiếp” cũng phải tính đến sự phù hợp đối với từng loại giao dịch. Chẳng hạn, đối với các giao dịch về đất, đây là tài sản lớn, việc không nộp trực tiếp các hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền có thể có nhiều rủi ro cho người dân, doanh nghiệp.

Cụ thể, Luật sư Lại Ngọc Thanh, Phó Giám đốc Công ty Luật LLA Legal cho biết, đối với các giao dịch về đất, thủ tục đầu tiên các bên tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất cần phải thực hiện là thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, căn cứ theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Sau khi thực hiện việc công chứng hợp đồng, thì các bên thực hiện tiếp các thủ tục liên quan như: đăng ký biện pháp bảo đảm (đăng ký thế chấp) theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP hoặc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất (bắt buộc) theo khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Đối với các thủ tục trên, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương.

Về phương thức tiếp nhận và giải quyết hồ sơ, thông thường sẽ có 4 phương thức chính là:

- Nộp trực tiếp;

- Qua đường bưu điện;

- Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;

- Qua thư điện tử (quy định riêng đối với thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm).

Trong các phương thức trên, thì phương thức nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan giải quyết thủ tục là phổ biến hơn cả.

Theo quy định của pháp luật, trong thành phần hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp hoặc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, ngoài Đơn đăng ký (theo mẫu), Hợp đồng công chứng, một số giấy tờ khác, điểm đáng lưu ý là người thực hiện thủ tục bắt buộc phải nộp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết.

Nếu thực hiện thủ tục hành chính thông thường qua dịch vụ bưu điện, thì có rất nhiều điểm tiện lợi, nhưng riêng đối với trường hợp phải nộp bản chính Giấy chứng nhận, mà giấy tờ này lại rất quan trọng, chẳng may bị mất hay thất lạc thì sẽ rất rủi ro.

Điểm rủi ro trước hết là thủ tục sẽ bị ngưng trệ, ảnh hưởng tới kế hoạch giải ngân của ngân hàng (nếu là giao dịch đăng ký thế chấp), ảnh hưởng tới việc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên (nếu là giao dịch chuyển nhượng). Kế đến là việc xin cấp lại Giấy chứng nhận mới sẽ qua rất nhiều thủ tục và mất rất nhiều thời gian, chi phí. Đó là chưa kể đến, nếu bản chính Giấy chứng nhận rơi vào tay đối tượng xấu, thì đây có thể trở thành công cụ, phương tiện để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo quy định, có 4 phương thức để thực hiện thủ tục như trên và tuỳ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể. Nhìn chung, theo nguyên tắc thông thường, việc quy định nhiều phương thức là để tạo cơ sở cho người dân, doanh nghiệp có quyền lựa chọn phương thức thực hiện thủ tục sao cho phù hợp.

Nếu chỉ áp dụng một phương thức thì không hợp lý. Tại khoản 1, Điều 15 về “Từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm”, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01-9-2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm đã quy định 8 trường hợp được quyền từ chối đăng ký, trong 8 trường hợp này không có trường hợp nào được từ chối – do người yêu cầu đăng ký lựa chọn sai, hoặc không chính xác về phương thức đăng ký.

Với bối cảnh dịch bệnh COVID-19 như hiện nay, cả nước đang cùng nhau thực hiện “mục tiêu kép” vừa phòng, chống dịch COVID-19, vừa phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội và đời sống, sức khỏe của nhân dân theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 01/01/2021 của Chính phủ.

Nhiệm vụ phục hồi và phát triển kinh tế có ý nghĩa quan trọng tương đương như nhiệm vụ phòng, chống dịch COVID-19. Trong đó, các giao dịch về bất động sản, giao dịch về thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các giao dịch mang tính tiền đề, khơi thông dòng vốn, sự luân chuyển tài sản trong xã hội. Tại thời điểm này, cần tạo mọi điều kiện để các giao dịch, các thủ tục liên quan không được dừng, hay chậm trễ, vì nếu dừng hay chậm sẽ gián tiếp gây cản trở tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, giao dịch của người dân.

Để bảo đảm an toàn, đồng thời thực hiện và hỗ trợ tốt các thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp, các cơ quan thực hiện thủ tục cần bố trí đủ nhân lực, vật lực, điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật để bảo đảm công tác phòng, chống dịch, hướng dẫn và yêu cầu người dân phối hợp tuân thủ các quy định của Bộ Y tế về công tác phòng, chống dịch, đặc biệt là việc thực hiện Thông điệp 5k (Khẩu trang – Khử khuẩn – Khoảng cách – Không tập trung – Khai báo y tế). Cùng với đó là trong điều kiện cho phép, cố gắng bố trí, cơ cấu cán bộ, công chức có điều kiện sức khoẻ tốt, đã được tiêm vắc xin để tiếp nhận và xử lý thủ tục cho người dân.

Bùi Trang