Nguồn cung hồi phục, cơ hội tăng giá cho cổ phiếu ngành bất động sản

Sốt đất nền

Nguyên nhân sốt đất chủ yếu do các thông tin quy hoạch đặc biệt là dự thảo quy hoạch sông Hồng. Theo nghiên cứu thị trường, giá đất leo thang ở nhiều nơi, trong đó giá đất tại Đông Anh tăng đột biến 75,5% so với cùng kỳ, trung bình lên tới 5.341 USD/m2 vào cuối tháng 4/2021.

Trong quy hoạch phân khu sông Hồng, có hai dự án đáng chú ý liên quan huyện Đông Anh gồm cầu Tứ Liên với tổng vốn đầu tư 17.000 tỷ đồng và trục đường nối khu vực Hồ Tây và Cổ Loa. Ngoài ra, Hà Nội đã đặt mục tiêu đưa huyện Đông Anh lên quận trước năm 2025.

Tại TP. Hồ Chí Minh, các nhà đầu tư ráo riết đổ về săn đất khu vực Tây Bắc TP. Hồ Chí Minh. Giá đất ở các quận ngoại thành TP.Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu Tây Bắc chứng kiến mức tăng trưởng ấn tượng trong 4 tháng đầu năm 2021, với Củ Chi (+27,7% so với cùng kỳ), Hóc Môn (+21,1% so với cùng kỳ), quận 12 (+15,6% so với cùng kỳ), kế đó là TP Thủ Đức (+12,0% so với cùng kỳ) và Bình Chánh (+8,2% so với cùng kỳ). Giá đất tại các khu vực này tăng nhanh nhờ vào đề án đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập TP Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Căn hộ phân hóa

Ở phân khúc căn hộ, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP. Hồ Chí Minh ảm đạm, giảm 30,9% so với cùng kỳ (2.624 căn). Nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2021 giảm mạnh 52,9% so với cùng kỳ xuống còn 1.709 căn. Trong đó, đây là quý thứ 5 liên tiếp TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong quý I/2021, tăng 77% so với quý trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp quý I/2021 tăng 2,9% so với quý trước, tăng 14,6% so với cùng kỳ đạt 2.219 USD/m2.

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội có sự phục hồi trong quý I/2021 tăng 169,7% so với cùng kỳ lên 4.152 căn, nhờ nguồn cung mới tăng đáng kể. Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% so với cùng kỳ lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực 93,9% (giảm 3,4 điểm % so với quý trước). Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 3,5% so với quý trước và tăng 7,0% so với cùng kỳ lên 1.461 USD/m2.

Trong quý I/2021, nguồn cung mới nhà xây sẵn tại TP. Hồ Chí Minh giảm 51,0% so với cùng kỳ xuống chỉ 170 căn, kéo lượng giao dịch giảm 75,2% so với cùng kỳ. Ngược lại, nguồn cung mới tại Hà Nội phục hồi ấn tượng (tăng 714,5% so với cùng kỳ đạt 393 căn) và số lượng giao dịch tăng 106,0% so với cùng kỳ lên khoảng 300 căn. Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, giá sơ cấp tăng 4,0 - 7,0% so với cùng kỳ tại TP Hồ Chí Minh trong khi Hà Nội ghi nhận mức giá bán trung bình cao nhất trong 4 năm qua lên tới 5.628 USD/m2.

Với bối cảnh thị trường như vậy, Công ty chứng khoán VNDIRECT duy trì đánh giá Tích cực đối với ngành bất động sản nhà ở. Tiềm năng tăng giá là nguồn cung hồi phục. Rủi ro giảm giá là nguồn cung thấp hơn dự kiến do quy trình pháp lý chậm và giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao. Hiện, có trên 100 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết, đăng ký giao dịch cổ phiếu trên 3 sàn chứng khoán.

Bùi Trang