Ngành bất động sản: Thời điểm thuận lợi đến gần?

VNDIRECT nhận định thị trường bất động sản có thể gặp khó khăn tạm thời trong quý III/021 do dịch COVID-19 đang bùng phát. Tuy nhiên, thị trường sẽ nhanh chóng trở lại mạnh mẽ ngay khi dịch được kiểm soát. Nguồn cung bất động sản đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển Do đó VNDIRECT cho rằng thị trường bất động sản có thể sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ quý IV/2021.

Ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản

Mặc dù dịch bệnh COVID-19 đang gây ra những ảnh hưởng nặng nền nhưng tốc độ triển khai tiêm chủng đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021. Là nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam có nhiều dư địa để tận dụng cơ hội khi sức mua toàn cầu phục hồi. Số liệu kinh tế tích cực của Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021 là chỉ báo rõ ràng cho sức phục hồi trong một vài năm tới.

VNDIRECT dự báo GDP cả nước sẽ tăng trưởng lần lượt 6,5% - 7,4% trong năm 2021-2022, nhờ sự mở rộng của ngành sản xuất và sự phục hồi mạnh mẽ của ngành dịch vụ.

Rủi ro lạm phát đang gia tăng song hành với đà tăng trưởng vĩ mô nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Tuy nhiên, lạm phát Việt Nam có thể tiếp tục được kiểm soát trong nửa cuối năm 2021 nhờ chỉ số CPI lương thực giảm trong bối cảnh giá thịt lợn giảm và Chính phủ áp dụng các biện pháp kiểm soát lạm phát hiệu quả như giảm giá điện, hạn chế xuất khẩu nguyên liệu thô. VNDIRECT giữ nguyên dự báo CPI bình quân năm 2021 tăng 2,9% so với cùng kỳ.

Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp

Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2 - 9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có thể duy trì mặt bằng lãi suất như hiện tại nhằm hỗ trợ nền kinh tế và duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo đó, VNDIRECT cho rằng lãi suất cho vay thế chấp sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản. Đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai

Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục. Vào ngày 9/7/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó việc giải ngân vốn đầu tư công được chỉ đạo phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021.Việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong các năm tới.

Một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã khởi công hoặc dự kiến khởi công trong 2021 như sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021), 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021. Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, cầu Thủ Thiêm 2 và tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên).

Thêm vào đó, một số phê duyệt quy hoạch sắp tới cũng sẽ hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất. Trong đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021.

Thị trường nhà ở phía Nam: ấm dần lên từ 2022 trở đi

Sau khi một số quy định mới được ban hành trong năm 2020 như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM có thể phục hồi từ 2022, cụ thể tăng 26,2% so với cùng kỳ trong 2022 và 55,7% so với cùng kỳ trong 2023. Phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30-50% vào tổng nguồn cung. Thị trường nhà ở tại ngoại thành TP HCM như Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh và TP Thủ Đức sẽ tiếp tục đáng chú ý trong nửa cuối 2021 và năm 2022 nhờ vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng.

Giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong nửa cuối 2021 và năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Theo VNDIRECT, nếu các chủ đầu tư đưa ra các chính sách bàn giao tốt, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thì hơn là giảm giá bán sơ cấp.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM sẽ tăng chậm lại khoảng 1-4% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc ngoại trừ phân khúc hạng sang. Sau khi một dự án căn hộ thương hiệu tại quận 1 thiết lập mức giá mới 16.500-18.000 USD/m2 trong nửa đầu 2021, phân khúc hạng sang có thể sẽ tiếp tục sôi động với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1 TP HCM và TP Thủ Đức trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Giá đất tại các vùng lân cận TP HCM sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong nửa cuối 2021, nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1.

Thị trường nhà ở phía Bắc: nguồn cung dồi dào nhờ các dự án đại đô thị

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể tăng 40% so với cùng kỳ đạt khoảng 25.000 căn trong 2021, nhờ đóng góp ổn định từ các đại dự án của Vinhomes, theo đó là Sunshine Empire (2.200 căn) và Gamuda City (2.000 căn). Đối với thị trường nhà liền thổ, các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên sẽ là điểm sáng của thị trường trong 2021-2022. Vinhomes cũng dự kiến mở bán một khu đô thị 460ha tại Hưng Yên trong nửa cuối 2021.

Cơn sốt đất khắp Hà Nội trong những tháng đầu năm 2021, với giá đất tăng trung bình 14,5% so với cùng kỳ trong 4 tháng đầu năm 2021, thậm chí giá đất tại một số nơi ghi nhận tăng đột biến như Đông Anh (tăng 75,5% so với cùng kỳ) Thanh Trì (tăng 25,6% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, giá nhà đất tại Hà Nội có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại trong quý II/2021, trung bình tăng nhẹ 2,5% so với cùng kỳ. Nửa cuối 2021 giá bán nhà đất tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại do cơ quan quản lý siết chặt tại các vùng sốt đất. Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ duy trì đà tăng lành mạnh khoảng 4-6% so với cùng kỳ trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Bất động sản nghỉ dưỡng đã đến lúc trở lại tầm mắt của các nhà đầu tư

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh chóng trong tương lai nhờ hỗ trợ của vắc xin cùng với sự phục hồi của thị trường du lịch tại Việt Nam. Sóng gió của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do dịch COVID-19 gây ra có thể kết thúc từ cuối 2021.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể phục hồi về mức 2019, nhờ vào lượng khách quốc tế phục hồi trở lại. Theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, lộ trình phục hồi của du lịch Việt Nam sẽ theo 4 bước: du lịch nội địa phục hồi; thí điểm tiếp nhận một lượng hạn chế khách quốc tế tại vài địa điểm du lịch nhất định;  tiếp nhận hành khách từ các nước kiểm soát COVID-10 tốt; lượng khách quốc tế phục hồi hoàn toàn. Trong đó, du lịch Việt Nam đã sang bước thứ 2 với thí điểm cho phép Phú Quốc đón khách quốc tế có “hộ chiếu vắc xin”.

Bùi Trang