Hợp đồng thế chấp có hiệu lực ra sao khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu?

Theo đó, trường hợp nhà đất của 2 vợ chồng, người chồng ký giả chữ ký của người vợ để bán đất cho một người khác. Sau khi bán, hai vợ chồng vẫn ở lại nhà đất đó, còn bên nhận chuyển nhượng đem thế chấp ngân hàng. Quá trình giải quyết tranh chấp có vấn đề được đặt ra là giao dịch thế chấp có bị vô hiệu không? Nếu vô hiệu có trái với mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC?

Được biết, mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC hướng dẫn trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. 

Theo giải đáp của Tòa án nhân dân Tối cao tại Công văn số 02, Điều 123 của Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ 3 ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Trường hợp này, người chồng giả chữ ký của người vợ để chuyển nhượng nhà đất cho người khác mà không được người vợ đồng ý thì căn cứ vào Điều 123 Bộ luật dân sự, giao dịch chuyển nhượng nhà đất là vô hiệu.

Sau khi nhận chuyển nhượng, người mua dung tài sản này thế chấp khoản vay tại ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết hai vợ chồng chủ cũ vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu chứng cứ, chứng minh hai vợ chồng chủ cũ  biết việc thế chấp này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (ngân hàng) không phải là bên thứ 3 ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự và mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.

Cũng từ hướng dẫn tại mục 1 phần II của Công văn số 64, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. Vấn đề là hướng dẫn này áp dụng với các giao dịch trước ngày 1-1-2017 mà nay phát sinh tranh chấp?

Hướng dẫn tại Công văn số 02, Tòa án nhân dân Tối cao cho biết, khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định: văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.

Như vậy, về nguyên tắc chung, hành vi xảy ra tại thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác như quy định có hiệu lực trở về trước (hồi tố) thì mới được áp dụng khác với nguyên tắc chung nói trên.

Do đó, hướng dẫn tại mục 1 phần I của Công văn số 64 được áp dụng với giao dịch dân sự được thực hiện kể từ ngày 1/1/2017 mà không áp dụng với giao dịch trước ngày 1/1/2017.     

Bùi Trang