Rủi ro khi mua, bán nhà đất thông qua vi bằng

Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay rất lớn, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh trong khi nguồn cung nhà ở cho đối tượng này vẫn rất hạn chế. Vì thế, nhiều người thường chọn các bất động sản có giá rất rẻ, mua bán không chính thống (giấy viết tay) thông qua vi bằng ở các văn phòng thừa phát lại, gây ra nhiều tranh cãi, khiếu kiện giữa các bên tham gia giao dịch mua, bán...

Điển hình,  những địa phương thường hay xảy ra tranh chấp liên quan đến việc mua bán phải kể đến như các xã Phạm Văn Hai, Vĩnh Lộc Lê Minh Xuân (huyện Bình Chánh) và các huyện Hóc Môn, Củ Chi, quận Bình Tân… thuộc địa bàn TP. Hồ Chí Minh cũng như  một số tỉnh khác như Long An, Bình Dương, Đồng Nai,…

Ảnh minh họa

Vừa qua, một ngân hàng có trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh tiến hành xử lý nợ của một khách hàng vay có tài sản thế chấp tại huyện Hóc Môn nhưng chủ tài sản không còn sinh sống tại khu nhà đó nữa. Chủ nhà đã dùng tài sản của mình tại huyện Hóc Môn thế chấp vay vốn ngân hàng để kinh doanh. Do kinh doanh bị thua lỗ, phát sinh nợ xấu và rơi vào túng quẫn đã bán tài sản đang thế chấp này (là khu đất xây phòng trọ đang cho thuê) cho chính người dân đang thuê bằng hình thức vi bằng với giá rẻ. Giá trị mỗi căn khoảng 500-600 triệu đồng/căn, tùy vào diện tích mỗi căn 20-25m2. 

Tuy nhiên, thời gian sau, các hộ dân bất ngờ nhận được thông báo thu giữ tài sản và tiến hành xử lý tài sản thế chấp là chính căn nhà họ đang ở để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Các hộ dân này rơi vào tình cảnh hoảng hốt, lo lắng và đã có những hành vi cản trở, hăm dọa cán bộ xử lý nợ. Tuy nhiên, khi được cán bộ xử lý nợ giải thích tường tận về tính pháp lý của mua bán nhà đất thông qua vi bằng, đã phải chấp nhận dọn ra khỏi nhà để ngân hàng tiến hành xử lý tài sản. 

Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020: Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Về giá trị pháp lý: Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (Khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020).

Vi bằng khác hoàn toàn với công chứng bởi công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Khoản 2, Điều 36 Nghị định 08/2020 của Chính phủ cũng khẳng định: Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vì vậy, khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro. Cụ thể đó là khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên “sổ đỏ”.

Lời khuyên để tránh rủi ro mua nhà đất thông qua vi bằng

Một là, người dân khi  mua, bán nhà cần phải hiểu vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính khác nên không thể làm thủ tục “sang tên” cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng). 

Hai là, người dân cần phải hiểu rõ giá trị pháp lý của vi bằng và phải kiểm tra đầy đủ, chính xác các thông tin pháp lý về căn nhà (yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ/sổ hồng, kiểm tra thông tin tài sản này có bị tranh chấp, kê biên, thế chấp ngân hàng hay không). Ngoài ra còn phải kiểm tra thông tin chủ sở hữu căn nhà đó đủ năng lực dân sự thực hiện giao dịch mau bán không? căn nhà sắp mua đã được bán cho người nào chưa nhằm tránh tình trạng một căn nhà bán cho nhiều người,…

Ba là, về thứ tự ưu tiên, ngân hàng được quyền tiến hành xử lý tài sản theo đúng quy định pháp luật để thu hồi nợ, căn cứ vào hợp đồng thế chấp, đơn đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo đúng quy định pháp luật về thế chấp tài sản. Do đó, ngân hàng được quyền tiến hành xử lý tài sản và được ưu tiên thanh toán nghĩa vụ nợ tại ngân hàng khi bán đấu giá thành công. Trong trường hợp ngân hàng tiến hành xử lý tài sản,  người dân nên hợp tác cùng với ngân hàng theo đúng quy định. Sau đó, có thể làm đơn khởi kiện bên bán để đòi lại quyền lợi của mình.

Nguyễn Tấn Lộc