Bất động sản Hà Nội: Ẩn số về giá
Các chính sách hỗ trợ cùng việc phát triển cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ thúc đẩy phục hồi thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2023, nhưng triển vọng về giá vẫn là ẩn số.
Năm 2023 là một năm có nhiều biến động với thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường bất động sản Hà Nội. Riêng với thị trường nhà ở, nhìn ở mặt tích cực vẫn có những yếu tố điểm sáng cho thấy sự hồi phục sau những khó khăn của 2 năm dịch bệnh và trước những biến động chung của thị trường.
Những dấu hiệu tích cực
Về nguồn cung, ghi nhận của CBRE trong năm 2022 có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số lượng căn hộ chào bán thành công, còn gọi là mức độ hấp thụ lại cao hơn số lượng chào bán mới, khoảng 16.600 căn.
Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu. Số liệu này cho thấy sức khỏe và nhu cầu của thị trường nhìn chung ở mức ổn định.
Mặc dù số lượng cung sản phẩm căn hộ không bằng năm trước nhưng nếu chúng ta xét luôn cả số lượng sản phẩm nhà liền thổ, nhà phố biệt thự, nhà phố thương mại thì tổng sản phẩm rất là cao. Như vậy, mức độ nguồn cung nhà ở chung của thị trường Hà Nội nhìn chung vẫn khá tốt nếu so sánh với các năm trước.
Về yếu tố hạ tầng quy hoạch hạ tầng Hà Nội có thể kể đến các tuyến đường cao tốc, tuyến đường vành đai kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh... Đó là một trong những yếu tố rất tích cực hỗ trợ cho thị trường bất động sản. CBRE cũng đánh giá rất cao yếu tố này, bởi hạ tầng giúp cho các dự án nhà ở có quy mô lớn phát triển rộng khắp các khu vực vùng ven và khu vực trung tâm Hà Nội. Đây cũng là một trong những xu hướng phát triển trong thời gian tới.
Về chính sách vĩ mô với vấn đề tín dụng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có những quyết định giảm lãi suất cũng như hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Chúng ta có thể hy vọng các quyết sách sẽ nhanh chóng được triển khai và có hiệu lực. Ngoài ra, đến thời điểm hiện tại, Chính phủ cũng đã và đang lấy ý kiến dự thảo với những đề xuất liên quan đến thay đổi về luật, về pháp lý.
Tuy nhiên, vấn đề Luật sẽ cần thời gian rất dài mới có thể đi đến thống nhất. Khi luật sửa đổi được triển khai, áp dụng trong thực tế sẽ có những tác động làm thay đổi toàn bộ thị trường.
Mặt bằng giá khó giảm như kỳ vọng
Thống kê trong quý I/2023, nếu xét riêng về nhóm dự án khu đô thị, đặc biệt là những khu đô thị có quy mô lớn thì có khoảng 8 - 10 dự án đưa ra thị trường với trên dưới 20.000 sản phẩm. Đó là con số tích cực của thị trường nhà ở trong bối cảnh áp lực hiện tại. Con số nguồn cung cũng đi đúng với những dự báo trước đó về thị trường nhà ở Hà Nội.
Xét theo từng khu vực, động lực phát triển hạ tầng kết nối giữa bờ Đông và bờ Tây sông Hồng đã thúc đẩy nhiều dự án nhà ở ra đời tại hai khu vực này.
Xét theo mức giá, tính đến quý I/2023, giá nhà ở tại các khu vực của Hà Nội sẽ giữ mức bình ổn, chưa thể tăng giá cao nhưng cũng sẽ khó giảm như kỳ vọng. Tình hình tài chính của nhà đầu tư chưa thực sự có chuyển biến tích cực nhất, còn các chủ đầu tư cũng sẽ cân nhắc quyết định điều chỉnh giá.
Cụ thể, mức giá nhà ở tại thị trường sơ cấp sẽ ổn định trong năm 2023, có thể biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm. Bên cạnh đó, mức giá trên thị trường thứ cấp sẽ có những thay đổi liên quan đến tài chính như câu chuyện vay ngân hàng.
Trước đó, một số các nhà đầu tư phải vay ngân hàng để tham gia thị trường và đến thời điểm hiện tại lãi suất cho vay của ngân hàng đang ở mức khá cao thì họ sẽ phải bán một số khoản mục đầu tư của mình với mức giá thấp hơn. Điều này sẽ xuất hiện vào quý IV/2023, tuy nhiên sẽ không tạo ra được làn sóng bán tháo hay giảm giá mạnh.
Bởi vậy, đến thời điểm hiện tại, khách hàng sẽ cân nhắc nhiều hơn, họ sẽ ưu tiên lựa chọn những dự án sản phẩm: Thứ nhất, có pháp lý tốt; thứ hai có mức giá phù hợp; thứ ba là những sản phẩm có phương thức hỗ trợ liên quan đến tài chính bao gồm những hỗ trợ về phía ngân hàng như: vấn đề vay, vấn đề ân hạn lãi gốc...
Kèm theo đó là việc chủ đầu tư cũng có những chính sách liên quan đến câu chuyện thanh toán làm giảm hoặc giãn tiến độ thanh toán tốt nhất để khả năng tiếp cận của khách hàng với sản phẩm dễ dàng hơn.
Năm 2023, nhu cầu mua ở thực sẽ là xu hướng chính giữa bối cảnh lãi suất tăng cao và khả năng vay từ các ngân hàng còn chưa dễ dàng. Đặc biệt, khách hàng có nhu cầu mua ở thực nếu họ có sẵn tiền mặt thì câu chuyện mua sẽ rất nhanh với nhiều sự lựa chọn: mua từ thị trường sơ cấp và mua ở trên thị trường thứ cấp.
Hiện tại, mức giá trên thị trường thứ cấp đang tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây, pháp lý sẵn sàng và sản phẩm đã có sẵn. Họ có thể chấp nhận mua căn hộ mức giá cao hơn ở một dự án đã hoàn thành; hoặc chọn được sản phẩm từ người thứ cấp có nhu cầu bán thấp hơn hoặc bằng giá gốc để lấy dòng tiền.
Tóm lại, nếu người mua ở thực có tiền mặt thì việc mua chung cư để ở là câu chuyện rất dễ dàng trong thời gian tới.
*Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE