Chuyên môn hóa hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng

Tóm tắt: Tài sản bảo đảm là một trong những điều kiện người vay cần phải đáp ứng để được các tổ chức tín dụng (TCTD) cấp tín dụng. Thẩm định tài sản bảo đảm là một trong những nhiệm vụ mà các chuyên viên thẩm định tín dụng hoặc chuyên viên thẩm định tài sản của các TCTD phải thực hiện. Chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của các TCTD. Nhìn chung, hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm của nhiều TCTD ở Việt Nam hiện nay vẫn chưa được chuyên môn hóa, tiềm ẩn rủi ro cho các TCTD, đặc biệt là rủi ro về thẩm định giá trị tài sản bảo đảm. Do đó, để đa dạng hóa dịch vụ và hạn chế rủi ro, các TCTD phải từng bước chuyên môn hóa hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm của mình, tùy thuộc vào quy mô hoạt động và khả năng chuyên môn hóa của từng TCTD.

Từ khóa: thẩm định, tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng

SPECIALIZATION OF SECURED ASSET ASSESSMENT ACTIVITIES OF CREDIT INSTITUTIONS

Abstract: Collateral is one of important conditions that borrowers need to meet in order to be granted secured credit by credit institutions. Secured asset assessment is one of the tasks to be completed by credit appraisers or property appraisers of credit institutions. The quality of collateral appraisal affects the credit quality of credit institutions. In general, the appraisal of collateral assets of many credit institutions in Vietnam is not yet specialized and there are many potential risks, especially the risks of secured asset valuation. Therefore, in order to diversify services and limit risks, credit institutions must gradually specialize their collateral appraisal activities, depending on the scale of operations and the specialization ability of each credit institution.

Keywords: appraisal, secured asset, credit institutions

MÔ HÌNH TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Tài sản bảo đảm (TSBĐ) là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Trong giao dịch tín dụng, bên bảo đảm là bên vay hoặc bên bảo lãnh, còn bên nhận bảo đảm là các TCTD. TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu), có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm (Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015).

Để được cấp tín dụng, khách hàng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn do các TCTD quy định, trong đó có tiêu chuẩn về TSBĐ. Về lý thuyết, trong số các tiêu chuẩn cấp tín dụng do các TCTD quy định thì tiêu chuẩn về TSBĐ không phải là tiêu chuẩn quan trọng hàng đầu để các TCTD cấp tín dụng cho khách hàng. Nói cụ thể hơn, để cấp tín dụng cho khách hàng, các TCTD phải căn cứ chủ yếu vào uy tín tín dụng và khả năng trả nợ của khách hàng, chứ không phải căn cứ chủ yếu vào TSBĐ. Bởi vì TSBĐ chỉ đóng vai trò là nguồn phòng vệ giúp các TCTD giảm bớt tổn thất khi khách hàng không trả được nợ cho các TCTD. Ở góc độ quản lý, Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 31/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không quy định TSBĐ là một trong các điều kiện cho vay của các TCTD. Điều này có nghĩa là các TCTD được quyền quyết định cho khách hàng vay mà không cần phải có TSBĐ.

Thực tiễn hoạt động tín dụng của các TCTD cho thấy, các TCTD hầu như căn cứ chủ yếu vào TSBĐ để cấp tín dụng cho khách hàng. Lý do bởi vì các TCTD rất khó đánh giá và tin tưởng vào uy tín tín dụng cũng như khả năng trả nợ của khách hàng. Do đó, TSBĐ được xem như phao cứu sinh cho các TCTD trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Nói cách khác, nếu không có TSBĐ thì khách hàng khó có thể được cấp tín dụng, đối với những khách hàng không đạt được điểm số tín nhiệm để được cấp tín dụng không cần phải có TSBĐ mà theo hệ thống chấm điểm tín dụng nội bộ của các TCTD.

Để chấp nhận một tài sản được sử dụng làm TSBĐ trong một giao dịch tín dụng, các TCTD phải thẩm định kỹ lưỡng về tính pháp lý, giá trị và tính khả mại của TSBĐ. Nói cách khác, TSBĐ phải thỏa mãn được các điều kiện do các TCTD đặt ra như: (i) thuộc quyền sở hữu của bên vay hoặc bên bảo lãnh; (ii) không tranh chấp, không bị phong tỏa hay cấm chuyển nhượng, (iii) dễ chuyển nhượng; (iv) giá trị đủ bảo đảm được dư nợ tín dụng... Dựa trên giá trị TSBĐ, các TCTD sẽ xác định được số tiền cho vay tối đa hoặc hạn mức tín dụng cấp tối đa cho khách hàng.

Về mô hình tổ chức thẩm định TSBĐ, các TCTD hiện đang thực hiện theo một trong ba mô hình sau đây:

Một là, mô hình không chuyên môn hóa hoạt động thẩm định TSBĐ của khách hàng. Mô hình này đang được thực hiện tại hầu hết các TCTD ở Việt Nam. Theo đó, các chuyên viên tín dụng vừa làm nhiệm vụ thẩm định năng lực pháp luật dân sự, năng lực tài chính và phi tài chính, tính khả thi của dự án/phương án vay vốn, chấm điểm tín dụng, vừa làm nhiệm vụ thẩm định TSBĐ của khách hàng. Mô hình này có ưu điểm là giúp các TCTD tiết kiệm chi phí thẩm định tín dụng, rút ngắn đáng kể thời gian thẩm định và phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên, nhược điểm là phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của chuyên viên thẩm định và đề xuất tín dụng, do không đáp ứng được yêu cầu phải đảm bảo tính độc lập giữa bộ phận thẩm định khách hàng vay và bộ phận thẩm định TSBĐ. Bên cạnh đó, việc một chuyên viên tín dụng phải thực hiện nhiệm vụ thẩm định tất cả các tiêu chuẩn hay điều kiện cấp tín dụng cho khách hàng có thể dẫn đến chất lượng thẩm định không cao, thậm chí không đạt yêu cầu do bị hạn chế bởi năng lực chuyên môn. Hầu như có rất ít chuyên viên thẩm định tín dụng được đào tạo chuyên sâu hay tốt nghiệp chuyên ngành về thẩm định giá tài sản, do đó, gặp không ít khó khăn trong công tác thẩm định giá trị các loại tài sản. Ngoài ra, cũng không loại trừ rủi ro đạo đức phát sinh từ việc thông đồng với khách hàng để nâng giá trị TSBĐ cao hơn giá thị trường giúp khách hàng được vay được nhiều hơn. Chính vì vậy, mô hình tổ chức này chỉ thích hợp đối với các hoạt động cấp tín dụng có giá trị không quá lớn.

Hai là, mô hình chuyên môn hóa hoạt động thẩm định TSBĐ của khách hàng. Mô hình này đang được thực hiện ở một số TCTD dưới hình thức Tổ hay Bộ phận hoặc Phòng/Ban hay Trung tâm thẩm định TSBĐ trực thuộc các chi nhánh hay hội sở của các TCTD. Một số TCTD chuyên môn hóa hoạt động thẩm định giá cho các công ty con trực thuộc các TCTD thực hiện. Mô hình này có nhược điểm là làm tăng chi phí tuyển dụng và đào tạo nhân sự, chi phí thẩm định TSBĐ, tăng thêm thời gian thẩm định tín dụng. Tuy nhiên, ưu điểm lớn là đảm bảo được tính khách quan độc lập giữa bộ phận thẩm định khách hàng và bộ phận thẩm định TSBĐ của khách hàng trong quyết định tín dụng. Chất lượng thẩm định khách hàng và thẩm định TSBĐ có thể tốt hơn do được chuyên môn hóa về hoạt động thẩm định của từng bộ phận. Các TCTD cũng có thể thu phí thẩm định TSBĐ để trang trải cho chi phí hoạt động thẩm định TSBĐ, đồng thời, cải thiện thu nhập từ dịch vụ phi tín dụng. Chính vì vậy, mô hình này sẽ rất thích hợp đối với hoạt động cấp tín dụng quy mô lớn của các TCTD.

Ba là, mô hình dịch vụ thẩm định giá TSBĐ thuê ngoài. Mô hình này đang được các TCTD ở Việt Nam sử dụng nhưng không nhiều, mới chỉ có một vài TCTD thực hiện. Theo đó, các TCTD chấp nhận các chứng thư thẩm định giá do các công ty thẩm định giá phát hành, hoặc các chứng thư thẩm định giá do các công ty thẩm định giá được TCTD chỉ định để khách hàng lựa chọn. Mô hình này có ưu điểm là giúp các TCTD tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định tín dụng, gia tăng độ tin cậy của mức giá thẩm định của TSBĐ. Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng thẩm định giá trị TSBĐ của các công ty thẩm định giá.

Hiện nay, hoạt động thẩm định giá của các công ty thẩm định giá ở nước ta đang phát sinh nhiều bất cập và hạn chế về chuyên môn, dữ liệu và vấn đề cạnh tranh không lành mạnh, nên cũng rất rủi ro cho các TCTD trong việc sử dụng các chứng thư thẩm định giá do các công ty thẩm định giá này phát hành. Ngoài ra, cũng không loại trừ rủi ro đạo đức ngoài tầm kiểm soát của các TCTD phát sinh từ việc thông đồng giữa khách hàng và thẩm định viên để nâng giá trị TSBĐ cao hơn giá trị thị trường. Cũng nên lưu ý rằng, bản chất của hoạt động thẩm định giá là hoạt động tư vấn về giá. Do đó, các TCTD chỉ nên xem như là một dịch vụ tư vấn về giá trị TSBĐ, chứ không nên tin tưởng hoàn toàn vào mức giá tư vấn hay ý kiến của thẩm định viên về các mức giá này. Nói cách khác, các chuyên viên tín dụng của các TCTD cũng cần có những kiến thức chuyên môn để đọc và hiểu được các báo cáo và các chứng thư thẩm định giá do các công ty thẩm định giá phát hành, từ đó đưa ra quyết định có chấp nhận mức giá tư vấn của các thẩm định viên hay không và tự chịu trách nhiệm về quyết định chấp nhận của mình.

CHUYÊN MÔN HÓA HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TSBĐ CỦA CÁC TCTD

Để đáp ứng yêu cầu của các cơ quan quản lý về việc không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng, hoạt động tín dụng của các TCTD cũng phải từng bước chuyên môn hóa sâu thành nhiều bộ phận với nhân sự được đào tạo chuyên sâu hoặc theo đúng chuyên ngành đào tạo.

Theo đó, ngày càng nhiều TCTD hướng đến việc thành lập bộ phận, phòng ban hoặc trung tâm hay công ty thẩm định giá trực thuộc các TCTD, để chuyên môn hóa hoạt động thẩm định TSBĐ nói chung, thẩm định giá trị TSBĐ nói riêng, đồng thời, cũng góp phần đa dạng hóa thu nhập từ các dịch vụ phi tín dụng cho các TCTD. Đối với các TCTD chưa chuyên môn hóa được hoạt động thẩm định TSBĐ thì trước mắt có thể thành lập các bộ phận hay trung tâm thẩm định TSBĐ trực thuộc các chi nhánh hay hội sở của các TCTD. Một khi quy mô hoạt động thẩm định TSBĐ và đội ngũ thẩm định viên lớn mạnh thì có thể cân nhắc thành lập công ty thẩm định tài sản trực thuộc TCTD.

Để chuyên môn hóa được hoạt động thẩm định TSBĐ, công việc đầu tiên cần làm là các TCTD phải xây dựng và ban hành đầy đủ các quy định nội bộ về thẩm định giá TSBĐ, dựa trên hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và có tham khảo thêm tiêu chuẩn quốc tế. Các biểu mẫu cần thiết cũng cần được chuẩn bị đầy đủ. Bên cạnh đó, các TCTD cần tuyển dụng đội ngũ chuyên viên thẩm định TSBĐ tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá hoặc tổ chức đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định TSBĐ nói chung, thẩm định giá TSBĐ nói riêng. Cần ưu tiên tuyển dụng nhân sự có chứng chỉ và kinh nghiệm hành nghề thẩm định giá nhiều năm. Chuyên viên thẩm định TSBĐ cần được đào tạo chuyên sâu về thẩm định TSBĐ theo từng loại TSBĐ như bất động sản, động sản, tài sản tài chính, tài sản vô hình để nâng cao nghề nghiệp chuyên môn. Ngoài ra, các TCTD cũng cần chú trọng công tác thu thập và lưu trữ dữ liệu cần thiết phục vụ cho công tác thẩm định TSBĐ, đặc biệt là công tác thẩm định giá trị TSBĐ. Phải có bộ phận thường xuyên thu thập và cập nhật dữ liệu thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá trị TSBĐ phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin (trí tuệ nhân tạo, học máy…) trong việc tìm kiếm và thu thập dữ liệu để có được vùng giá các loại tài sản của từng khu vực ở từng thời điểm, làm cơ sở cho việc kiểm chứng mức giá cuối cùng theo các cách tiếp cận khác nhau của các thẩm định viên.

Tài liệu tham khảo:

- Chính phủ (2021), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

- Bùi Đức Giang (2020), Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba: Từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng; Tạp chí Ngân hàng số 7/2020;

- NHNN (2016), Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng;

- Quốc hội (2015), Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13.

Bài đăng trên Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ số 18 năm 2022

TS. Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc