Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Không bắt buộc giao dịch thông qua sàn nhưng cần quy định để nâng cao chất lượng của Sàn Giao dịch bất động sản

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, những vấn đề xảy ra với thị trường và sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản thời gian qua là do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang trao quyền chủ động tiếp cận thị trường cho chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án BĐS. Trong đó, bao gồm cả việc huy động vốn trước cho sản phẩm BĐS hình thành ở tương lai. Tuy nhiên, luật lại lại thiếu hụt cơ chế giám sát, bảo vệ lợi ích nhà nước, thị trường và người tiêu dùng. Đây là nguyên nhân căn bản, bắt nguồn cho các đợt khủng hoảng và hàng ngàn vụ khiếu kiện của các đám đông trên cả nước thời gian qua.

Thứ hai, Luật buông lỏng quản lý người hành nghề Môi giới BĐS. Quá dễ khi chỉ coi những người hành nghề này là hoạt động dịch vụ trung gian, kết nối người mua-người bán. Mà quên mất đây là thị trường hàng hóa đặc biệt, có giá trị rất cao (thậm chí có người phải tích góp cả đời mới mua nổi một sản phẩm). Và có vai trò rất lớn, có thể ảnh hưởng mạnh (tích cực hoặc tiêu cực) đến cả nền kinh tế quốc gia.

Mặc dù luật đã quy định người hành nghề phải có chứng chỉ nhưng lại thiếu quy định giám sát, quản lý họ sau khi cấp chứng chỉ này. Cụ thể như, luật chưa có quy định người hành nghề môi giới phải đăng ký, báo cáo, kê khai hoạt động kinh doanh của họ. Nên họ dễ làm sai và ít khi bị xử lý.

Thứ ba, Luật chưa thực sự quan tâm đến vai trò của Sàn giao dịch BĐS. Hiện tại, luật chỉ coi các sàn giao dịch BĐS như một tổ chức môi giới thông thường. Mà chưa nghĩ đến việc, thông qua các sàn, cơ quan nhà nước có thể cập nhật, bám sát mọi tình hình, biến động của thị trường. Từ đó, các cơ quan quản lý nhà nước có những quyết sách, điều chỉnh mang tính kịp thời và hiệu quả cao.

Trên thực tế, chính việc thiếu các quy định trách nhiệm, quyền hạn đối với các Sàn giao dịch BĐS dẫn đến các Sàn chỉ tập trung theo đuổi mục tiêu lợi nhuận mà không cần quan tâm đến lợi ích của thị trường. Nhiều Sàn chưa cần biết mức độ đáng tin của chủ đầu tư như thế nào, hồ sơ pháp lý của dự án ra sao, chất lượng dự án có đảm bảo hay không, chỉ cần chủ đầu tư đưa ra mức phí cao, cùng nhiều chương trình thưởng hấp dẫn là sẵn sàng ký hợp đồng phân phối, kéo quân đến tìm kiếm, tư vấn khách hàng.

TS. Nguyễn Văn Đính nêu thực tế, tại các nước phát triển, Nhà nước rất coi trọng vai trò của lực lượng Môi giới BĐS. Đồng thời cũng có những quy định rất chặt chẽ trong việc kiểm tra, giám sát quá trình hành nghề của lực lượng này. Mọi hành vi tư vấn, môi giới của họ đều được gắn trách nhiệm. Nếu làm sai, sẽ bị truy tố và xử phạt.

Cụ thể như những quốc gia điển hình quy định mọi giao dịch BĐS đều phải thông qua Môi giới BĐS như: Úc, Nhật, Hàn, Singapore, Thái Lan, Malaysia… Đặc biệt, tại Mỹ, không cho phép các chủ thể bán và mua BĐS trực tiếp giao dịch với nhau. Mọi giao dịch đều phải thông qua Môi giới BĐS với mục đích sử dụng Môi giới BĐS để thẩm định và giám sát quy trình giao dịch BĐS phải tuân thủ mọi quy định của pháp luật.

Từ đó, TS. Nguyễn Văn Đính đề nghị cần xem xét, đưa vào Luật kinh doanh BĐS các nội dung quy định về Sàn giao dịch và Môi giới BĐS, trong đó, xác định vai trò của Môi giới BĐS với không chỉ dừng lại trong mối quan hệ với chủ đầu tư, khách hàng mà với cả thị trường BĐS và nền kinh tế quốc gia.

Môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng đối với cả chủ đầu tư và khách hàng. Với chủ đầu tư: Môi giới BĐS là kênh bán hàng hiệu quả, giúp thông tin của chủ đầu tư và sản phẩm đến với khách hàng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Với khách hàng: Môi giới BĐS cũng là kênh hữu ích, giúp khách hàng tra cứu thông tin để lựa chọn được các sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu. Tiếp đến, là hỗ trợ khách hàng trong các khâu kết nối, làm việc với chủ đầu tư trong quá trình đặt cọc, ký hợp đồng mua bán.

Cần xác định lực lượng này còn có vai trò quan trọng, có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến toàn bộ thị trường BĐS và cả nền kinh tế quốc gia (quan điểm này được thể hiện ở luật pháp của nhiều quốc gia phát triển như Mỹ, Úc, Hàn, Nhật và một số nước ASEAN… Theo thống kê thì hầu hết các cuộc khủng hoảng kinh tế đều bắt nguồn từ khủng hoảng trên thị trường BĐS). Từ đó, có những quy định đầy đủ, chính xác: chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm cho lực lượng Môi giới.

Làm rõ những chức năng cần thiết của Môi giới BĐS

Theo các chuyên gia, để thực hiện hiệu quả chức năng, cần quy định trách nhiệm của Môi giới BĐS đáp ứng yêu cầu về năng lực nghiệp vụ chuyên môn. Phải được đào tạo bài bản và vượt qua các kỳ sát hạch. Quá trình hành nghề phải chịu trách nhiệm cơ bản, như: Kiểm tra tính chính xác của thông tin BĐS khi đưa vào chào bán trước giao dịch; Cung cấp thông tin một cách đầy đủ, chính xác cho người mua; Kiểm tra tính hợp pháp theo quy định pháp luật của BĐS khi đưa vào giao dịch; Tham gia hỗ trợ và đảm bảo quy trình giao dịch BĐS phù hợp quy định PL; Chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu để xảy ra sai phạm; Thực hiện bồi thường thiệt hại cho chủ đầu tư hoặc khách hàng nếu bản thân gây ra sai lỗi; Cập nhật thông tin giao dịch vào hệ thống dữ liệu quốc gia. Tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật và bộ quy tắc về ứng xử văn hóa, đạo đức trong quá trình hành nghề; Phải làm việc trong một tổ chức có chức năng hoạt động hợp pháp để được quản lý và giám sát.

Vì vậy, để Sàn giao dịch bất động sản thể hiện được vai trò, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định rõ về chức năng, trách nhiệm của Sàn giao dịch và Môi giới BĐS làm việc tại Sàn. Trong mối quan hệ đối với khách hàng, nhà đầu tư và quy định pháp luật liên quan, Luật cũng cần quy định môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động trong một tổ chức hoặc phải đăng ký kinh doanh về môi giới BĐS.

Như vậy, cơ quan quản lý Nhà nước mới quản lý, giám sát và kiểm soát được hành vi sai phạm, thao túng thị trường của các Môi giới BĐS không tuân thủ pháp luật. Luật cần quy định hoạt động đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề cho Môi giới BĐS. Là luật đã tiệm cận các quy định phù hợp với nhiều quốc gia phát triển trên thế giới. Nhằm bắt buộc chuyên môn hóa, tính chuyên nghiệp và đáp ứng chức năng, nhiệm vụ đặt ra cho Môi giới BĐS.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng kiến nghị bổ sung thêm quy định Cấp mã số định danh nghề nghiệp để quản lý hoạt động của Môi giới BĐS; Chỉ được đăng ký hành nghề tại một pháp nhân trong cùng một thời điểm; Phải chịu trách nhiệm trước khách hàng đối với BĐS được giao dịch.

Và chịu trách nhiệm trước pháp luật những sai phạm quy định trong giao dịch BĐS, nên  phát triển đội ngũ môi giới BĐS là một tổ chức xã hội nghề nghiệp, hỗ trợ cho Nhà nước trong những hoạt động cần thiết như: Đào tạo nâng cao chuyên môn và tính chuyên nghiệp cho Môi giới BĐS; Xây dựng giáo trình nghề và thực hiện điều chỉnh, cập nhật đảm bảo tính phù hợp; Xây dựng các quy chuẩn, tiêu chuẩn nghề Môi giới BĐS, Ban hành quy tắc văn hóa đạo đức, ứng xử khi hành nghề; Cấp mã và quản lý Môi giới BĐS để hạn chế các vi phạm của lực lượng này; Các nhiệm vụ hỗ trợ giúp quản lý nhà nước trong việc điều tiết ngành nghề phù hợp sự phát triển.

Đồng tình với quan điểm với nhiều chuyên gia, đại biểu Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội cho rằng, BĐS là một hàng hóa đặc biệt khi giao dịch trên thị trường nên sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất quan trọng.

Tại diễn đàn Quốc hội, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, hiện nay, rất ít người có thể tự mình đi mua bán bất động sản, mua bán nhà mà không cần nhờ đến một người thứ ba, rất ít người biết được bất động sản bán ở đâu, thủ tục ra sao, khả năng pháp lý của bất động sản như thế nào.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường thị trường bất động sản có 3 bộ phận cấu thành: Người mua, người bán và người môi giới - ba yếu tố chủ thể của một thị trường bất động sản hoàn chỉnh.

Trên thế giới, các thị trường bất động sản hoàn chỉnh quy định môi giới là một nghề chuyên nghiệp và quy định khắt khe với trách nhiệm lớn bởi họ phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý. Nếu như rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm. Như vậy, khi mua bán qua sàn, người mua và người bán gần như yên tâm, không phải quan tâm lo về rủi ro, không phải chạy đi, chạy lại.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, nếu thiết lập được sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp thì hơn cả Văn phòng công chứng chỉ có kiểm tra xem hợp đồng có hợp pháp không, xem giấy tờ bất động sản này có đủ hay không. Chính vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo như vừa qua thì sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản phải tập trung vào quy định rất chặt chẽ về môi giới. Khi hoạt động môi giới thông qua một văn phòng mà chúng ta gọi là sàn giao dịch, thì sàn này phải chuyên nghiệp, có khả năng để trợ giúp cho người mua, người bán, có khả năng để là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường.

Quy định làm sao để giao dịch qua sàn không làm phát sinh chi phí

Cùng quan điểm trong xây dựng Luật là nâng cao chất lượng Sàn giao dịch bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, quan điểm của Ban soạn thảo quy định làm sao để khuyến khích người dân qua sàn giao dịch nhưng không tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí: Nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua Sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới.

Với các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, vì vậy, giao dịch qua sàn sẽ giúp đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.

Những ý kiến các chuyên gia và đại biểu Quốc hội đưa ra đều rất xác đángvà sẽ được cơ quan chủ trì soạn thảo và Uỷ ban kinh tế của Quốc hội tiếp thu để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, sẽ rà soát hoàn thiện việc xác nhận giao dịch thông qua Sàn giao dịch, trách nhiệm của Sàn giao dịch, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản.