Bất chấp thị trường thế giới hỗn loạn, thị trường bất động sản Dubai bùng nổ

Bất động sản là loại tài sản độc đáo, khác biệt so với các loại hình đầu tư khác như vàng, cổ phiếu, tiền điện tử hay các sản phẩm phái sinh khác. Bất động sản mang lại sự ổn định ngay cả khi giá cả trên thị trường biến động, khiến nó trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Theo thống kê, năm 2021, thị trường nhà ở toàn cầu đã đạt được giá trị ấn tượng gần 28.917,7 tỷ USD. Sự tăng trưởng này có thể do nguyên tắc cơ bản của quy luật cung cầu: nhu cầu về nhà ở trên toàn cầu đang tăng lên, dân số thế giới ngày càng tăng và quá trình đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu ở các "khu đất vàng". Khi nhu cầu tăng cao và nguồn cung bị hạn chế, giá sẽ tăng.

Bên cạnh đó, các chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách nhằm thu hút đầu tư bất động sản. Chính phủ Mỹ và Úc hỗ trợ các khoản vay với lãi suất thấp hơn. Canada cung cấp thị thực “vàng” cho người nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản. Các điểm nóng du lịch như Dubai , Pháp và Malaysia cũng đưa ra các ưu đãi để thu hút các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, sự dao động của lãi suất và tăng trưởng kinh tế không ổn định đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Chu kỳ tăng lãi suất dai dẳng đã ảnh hưởng lớn đến những người cho vay bất động sản, thêm vào đó, các vụ sụp đổ ngân hàng lớn trên thế giới cũng khiến các ngân hàng đứng trước lo ngại về rủi ro bất động sản thương mại.

Tại châu Âu, thị trường nhà ở chậm lại và nguồn cung hạn chế đã làm trầm trọng thêm khoảng cách cung cầu. Không những thế, tình hình tài chính khó khăn làm sụt giảm đầu tư.

Trong khi đó, khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn duy trì sức hấp dẫn ngày càng tăng trong lĩnh vực nhà ở, bất chấp hoạt động đang bị chậm lại ở Nhật Bản do nhóm nhà đầu tư nước ngoài bị thu hẹp và chênh lệch giá mua - bán lớn hơn, dẫn đến sự sụt giảm tổng thể về khối lượng giao dịch trong khu vực.

Đáng chú ý nhất là Dubai. Với chính sách miễn thuế, Dubai trở thành cái tên đặc biệt hấp dẫn. Năm nay, tâm lý nhà đầu tư ở Dubai vẫn rất tích cực và thị trường nhà ở tiếp tục có xu hướng tăng ấn tượng, với giá trị tăng 5,6% trong quý đầu tiên. Đây là quý tăng trưởng thứ 9 liên tiếp của Dubai. Lý giải cho sự sôi động này là bởi nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của người dân cũng như danh tiếng “thiên đường” của thành phố.

Ngân hàng Trung ương các Tiểu vương quôc Ả Rập thống nhất (UAE) duy trì lãi suất cho vay ở mức 5,15%. Trong khi đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã tăng lãi suất chuẩn lần thứ mười liên tiếp vào tháng trước, phạm vi từ 5% đến 5,25%.

Tăng lãi suất là một trong những yếu tố cơ bản tác động đến ngành bất động sản. Còn tại UAE, việc không có thuế bất động sản, lợi suất cho thuê cao, giá chung trên một mét vuông thấp và việc thực hiện các chương trình cư trú và thị thực vàng, cùng với một loạt các chính sách ​​​​có lợi cho đầu tư khác, sẽ tiếp tục thu hút người mua, thúc đẩy tăng trưởng.

Ngoài ra, chính phủ UAE đã đưa ra các biện pháp để giảm thiểu tác động của lạm phát, chẳng hạn như tăng lãi suất thế chấp. Tuy nhiên, đây chỉ là một khía cạnh của bức tranh lớn hơn. Dubai được hưởng lợi từ dòng chảy đáng kể của các cá nhân có thu nhập cao đang tìm kiếm các bất động sản sang trọng, giá cao, chủ yếu nhờ ngành du lịch phát triển mạnh. Sản lượng dầu tăng và các biện pháp cải cách chủ động đã tăng cường hoạt động kinh tế trong các lĩnh vực phi dầu mỏ. Những yếu tố này hỗ trợ chung cho tăng trưởng kinh tế của Dubai, giúp giảm các tác động của lạm phát.

Trái ngược với các nền kinh tế lớn khác như Mỹ, Brazil, Singapore và Thổ Nhĩ Kỳ, vốn phải vật lộn với lạm phát, Dubai đã xoay sở tương đối tốt trong hoàn cảnh lạm phát, chủ yếu là do sự phát triển nhanh chóng trong cả lĩnh vực dầu mỏ và phi dầu mỏ.

Mặc dù lạm phát chắc chắn tạo ra quỹ đạo đi lên cho giá bất động sản, nhưng một phân tích toàn diện sẽ phát hiện ra mối tương quan thuyết phục. Giá bất động sản trong lịch sử và dữ liệu lạm phát cho thấy một xu hướng hấp dẫn: giá trị bất động sản tăng liên tục vượt qua tỷ lệ lạm phát. Khi lạm phát làm suy giảm sức mua của người tiêu dùng, sự thay đổi trọng tâm là điều hiển nhiên, với nhiều cá nhân mua bất động sản cho thuê để đầu tư hơn là người dùng cuối mua nhà để ở.

Tuy nhiên, kịch bản bất động sản đang phát triển ở Dubai thể hiện một câu chuyện ngược lại. Bất chấp giá bán leo thang và lãi suất tăng, một nhóm người thuê mới nổi đang chuyển đổi thành người dùng cuối để tránh gia hạn hợp đồng thuê và chuyển địa điểm. Quan trọng hơn, họ muốn chi tiêu ít hơn cho các khoản trả góp hàng tháng của ngân hàng so với các khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng. Với họ, việc đó quan trọng hơn việc sở hữu một tài sản hữu hình có giá trị, với sự tăng giá trị vốn đáng kể sau khi được trả hết và sau đó họ có thể sống miễn phí, cho thuê nhà, hoặc bán với số tiền khá lớn.

Các quy định về thị thực được nâng cao, tâm lý kinh doanh thuận lợi và lối sống sang trọng, an toàn được hỗ trợ bởi UAE đã thúc đẩy hiệu suất thị trường mạnh mẽ, thu hút nhiều người mua quốc tế hơn biến Tiểu vương quốc thành ngôi nhà và điểm đến đầu tư ưa thích của nhiều người. Việc cấp hàng nghìn thị thực vàng, sự ra đời của thị thực hưu trí và một loạt thị thực liên kết với tài sản đang ngày càng thu hút cư dân và nhà đầu tư. Mức tăng dân số dự kiến ​​của Dubai trên các phân khúc thu nhập khác nhau phù hợp với mục tiêu 5,8 triệu cư dân vào năm 2040, thúc đẩy nhu cầu dài hạn.

Trong thời kỳ khó khăn và hỗn loạn, Dubai tỏa sáng và trở thành điểm thu hút đầu tư. Khi các quốc gia khác trải qua thời kỳ khó khăn, với những nguyên nhân do COVID -19, chiến tranh hay khủng hoảng tài chính –Dubai đóng vai trò là thiên đường đầu tư và tiếp tục mang đến sự an toàn và sang trọng. Mức độ lạm phát toàn cầu hiện tại là một trường hợp khác thể hiện khả năng phục hồi của Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất và thực tế này sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Nhìn dưới góc độ này, lạm phát toàn cầu là cơ hội cho UAE chứ không phải là vấn đề.

Mai Chi