3 khó khăn chính trên thị trường bất động sản cần được tháo gỡ
Theo Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khó khăn của thị trường bất động sản quy tụ vào 3 điểm chính, gồm: Pháp lý, nguồn vốn, thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản là từ vấn đề pháp lý.
Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, những khó khăn của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến tăng trưởng tín dụng toàn ngành Ngân hàng chưa tăng cao.
Thông tin từ bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 20% so với tín dụng chung nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng.
Tuy nhiên, hiện tín dụng bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung. Dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 là 10,73% nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản - chiếm đến 65% dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,12%. Trong 3 năm trở lại đây thì 2023 là năm đầu tiên xuất hiện xu hướng giảm, cuối năm 2022 tăng 31,01%. Điều này cho thấy nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm.
"Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án", bà Hà Thu Giang chia sẻ.
Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn. Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước, nếu tháng 6/2022 là 1,53% thì tháng 6/2023 là 2,47%.
Nói về khó khăn của ngành, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, đây không phải là lần đầu tiên các doanh nghiệp bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, nếu các giai đoạn trước đó khó khăn do nguồn cung lớn hơn cầu dẫn đến lượng tồn kho nhiều thì năm 2023 thị trường bất động sản lại đối mặt với vấn đề ngược lại, nhu cầu lớn hơn nguồn cung dẫn đến giá cả không giảm mà còn có xu hướng tăng.
Theo ông Đỗ Viết Chiến, khó khăn của thị trường bất động sản quy tụ vào 3 điểm chính, gồm: Pháp lý, nguồn vốn, thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, về pháp lý, Phó Chủ tịch VNREA chỉ ra 3 vấn đề:
Thứ nhất, tính thực thi các văn bản pháp luật, kể cả văn bản mới ban hành cũng gặp khó trong quá trình áp dụng.
Thứ hai, sự đan xen chồng chéo giữa các văn bản dẫn đến tính rủi ro lớn cho cả doanh nghiệp và đội ngũ cán bộ thực thi.
Thứ ba, những vấn đề thực tiễn nảy sinh nhưng pháp luật chưa điều tiết. Ví dụ, căn hộ Condotel có mặt trên thị trường hàng chục năm nay và phủ khắp các tỉnh thành, việc tồn kho ở lĩnh vực này không phải là nhỏ, có thể nói đó là những vấn đề đi trước nhưng pháp luật vẫn chưa kịp thời dự liệu. Thậm chí hiện nay trong phần sửa đổi Luật Đất đai; Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở,… vẫn đang đề nghị đưa vào để chính thức định danh những sản phẩm đó trên thị trường.
Với riêng bất động sản nông nghiệp cũng xuất hiện thêm nhiều loại hình mới như: Famstay, Orestay, EcoStay, Garden Stay,… Đây đều là những sản phẩm được hình thành trên đất nông nghiệp và cũng chưa được pháp luật điều tiết.
Từ những phân tích trên, ông Đỗ Viết Chiến khẳng định: "70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản là từ vấn đề pháp lý".
Về nguồn vốn, ngành bất động sản tiếp cận với 3 nguồn vốn gồm: Nguồn vốn vay của ngân hàng, nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay từ khách hàng trong quá trình bán các sản phẩm hình thành trong tương lai, công trình xây dựng mở bán trong tương lai. Trong đó, nguồn vốn vay của ngân hàng là chủ yếu với doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, việc khó tiếp cận nguồn vốn này sẽ khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.
Về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến khẳng định: "Đây là rào cản lớn làm nản lòng nhà đầu tư và mất đi cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản".
Theo Phó Chủ tịch VNREA, Chính phủ, các Bộ ngành đang vào cuộc rất quyết liệt để hoàn thiện bổ sung sửa đổi 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là: Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản. Không chỉ thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng để đi đến các địa phương lắng nghe, giải quyết kịp thời, Chính phủ cũng ban hành nhiều thông báo, thông tư, nghị quyết để thực thi trong quá trình đợi pháp lý, giảm độ trễ của pháp luật.
Đồng tình với ông Đỗ Viết Chiến về những khó khăn chung của thị trường bất động sản, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và cạnh tranh đã đưa ra một số kiến nghị để các doanh nghiệp bất động sản làm tốt hơn trong bối cảnh chưa có sự hoàn hảo về pháp lý của ngành.
Theo đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, cần tái cấu trúc thị trường bất động sản, trong quá trình điều chỉnh, xử lý phải làm đến từng dự án cụ thể, tái cấu trúc đến từng doanh nghiệp, tập đoàn lớn.
Cùng với đó, để lưu thông dòng vốn bất động sản thì ngoài khôi phục lại thị trường trái phiếu, cần có các gói hỗ trợ như gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ cách đây 10 năm, đặc biệt là các gói hỗ trợ đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Nhìn lại gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trước đây, có thể thấy nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.