Đi tìm lời giải cho bài toán định giá đất sát với thị trường

Đó cũng là nội dung được các chuyên gia đưa ra tại Hội thảo chuyên đề “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động kiểm toán của Kiểm toán nhà nước” vừa tổ chức.

Những tồn tại trong quản lý đất đai

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản dưới Luật đã góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo đảm và phát huy. Chính sách, pháp luật đất đai đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác nguồn lực và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn không ít tồn tại, hạn chế. Đặc biệt, đến nay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế.

Bên cạnh đó, bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất…

Từ thực tiễn địa phương, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội - ông Mai Trọng Thái - cũng nhấn mạnh, một số bất cập chưa được giải quyết chủ yếu do chính sách pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan còn nhiều điểm chưa đồng bộ, thống nhất; pháp luật đất đai có nhiều nội dung không còn phù hợp với thực tế hiện nay, cần được nghiên cứu sửa đổi.

Đơn cử, quy định về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại không thực hiện được do chưa thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư với quy định của Luật Nhà ở; không có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất (do người sử dụng đất không thỏa thuận hoặc yêu cầu giá cao…).

Về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP, đối với dự án thu hồi đất có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa thì phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua tại 2 kỳ họp khác nhau, dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB)(chậm thời gian thực hiện tối thiểu là 6 tháng).

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, ông Mai Trọng Thái chỉ rõ, các dự án thuộc đối tượng được nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp Luật Đất đai trước Luật Đất đai 2013 (nhưng chưa hoàn thành GPMB); được chuyển tiếp thực hiện nhưng không thuộc đối tượng thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013; không có quy định cho phép tiếp tục thực hiện thu hồi đất GPMB đối với diện tích đất còn lại chưa hoàn thành GPMB. Nhà đầu tư phải thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với diện tíchđất này.

“Điều này dẫn đến 1 dự án đầu tư, nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai theo 2 cách, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư do người dân không đồng thuận, dự án kéo dài, chậm tiến độ đầu tư”, ông Mai Trọng Thái nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm: “Hay việc áp dụng giá đất ở để xác định đơn giá thuê đất cho các đơn vị sự nghiệp đã chuyển sang tự chủ tài chính theo quy định tại Điểm d, Khoản 3 Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là không phù hợp”.

Đổi mới để định giá đất sát với thị trường

Để tìm lời giải cho bài toán nêu trên, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội kiến nghị, cần tăng cường công tác xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường; tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, vi phạm pháp luật về đất đai theo đúng quy định.

Để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", đã đưa ra các giải pháp cụ thể để hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất.

Theo ông Đào Trung Chính, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…

Đồng thời, Dự thảo Luật làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

“UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết”, ông Chính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật cũng quy định giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá tỷ lệ nhất định do luật định hoặc Chính phủ quy định so với chu kỳ trước đó. Theo ông Chính, quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Ngoài ra, nội hàm các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp cũng được quy định rõ tại Luật để tránh vướng mắc, gây rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện. Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…

Đặc biệt, dự thảo Luật còn quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

"Những đổi mới trong các quy định về tài chính đất đai, giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước " - ông Đào Trung Chính tin tưởng.

Minh Nhật