Thị trường bất động sản công nghiệp quý II/2024: Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh "đầy ắp", nhà đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận
Quỹ đất khu công nghiệp (KCN) cho thuê sẵn có tại 2 thành phố trọng điểm đang không còn nhiều với tỷ lệ lấp đầy trung bình của TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội lần lượt là 90% và 86%, khiến nhà đầu tư phải chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Đây là diễn biến nổi bật trong quý II/2024 xoay quanh các hoạt động đầu tư và triển khai dự án FDI trong KCN.
Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2024 của Avison Young Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có 10 dự án KCN mới được thông qua với tổng diện tích 2.804 ha, hứa hẹn nguồn cung dồi dào trong dài hạn.
Riêng quý II/2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội không ghi nhận biến động về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nguồn cung mới.
TP. Hồ Chí Minh nỗ lực làm mới quỹ đất công nghiệp
Thị trường bất động sản công nghiệp TP. Hồ Chí Minh nhiều năm liền không có nguồn cung mới. Tính đến nay, thành phố có 14 KCN, 3 KCX và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 5.000 ha. Trong quý II/2024, không có dự án KCN mới nào được đi vào hoạt động.
Để khắc phục tình trạng thiếu quỹ đất, thành phố đang đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý cho các dự án ở TP. Thủ Đức, Củ Chi, Bình Chánh và nỗ lực làm mới quỹ đất công nghiệp, hướng đến các ngành công nghệ cao để nâng cao vốn đầu tư và giá trị sản xuất/m2 đất.
Nhằm thu hút các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, thành phố đang gấp rút giải quyết khó khăn trong việc thiếu quỹ đất công nghiệp lớn. Như việc bổ sung KCN Phạm Văn Hai I và II với tổng diện tích 668 ha, gỡ vướng để mở rộng KCN Hiệp Phước và KCN Tây Bắc Củ Chi.
Đầu tháng 5, Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) thông báo muốn đầu tư một trung tâm dữ liệu quy mô lớn tại Khu công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh. Hyosung là đối tác FDI lớn thứ 3 đầu tư vào Việt Nam sau Samsung và LG, với tổng số vốn đã đầu tư tính đến hiện tại là hơn 4 tỷ USD.
Dự án trên cũng là một trong số những ngành và lĩnh vực ưu tiên nằm trong kế hoạch thu hút FDI của thành phố, bao gồm các lĩnh vực như: Kinh tế số, công nghệ vi điện tử, công nghệ bán dẫn, công nghệ thông tin và năng lượng sạch. Việc chọn lọc dự án đầu tư chất lượng là điều cần thiết nhằm gia tăng giá trị trên quỹ đất sẵn có của thành phố.
Tại các tỉnh phía Nam, giá thuê đất công nghiệp trong quý II cũng không có nhiều biến động. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh hiện là nơi có giá thuê đất công nghiệp cao nhất, với giá thuê ổn định ở mức 230 USD/m²/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 90%, theo sau là Long An có giá thuê từ 140-260 USD/m²/kỳ hạn, Đồng Nai và Bình Dương giá thuê lần lượt là 140-200 USD/m²/kỳ hạn và 135-200 USD/m²/kỳ hạn.
Nhằm tăng cường thu hút nguồn vốn FDI, không riêng TP. Hồ Chí Minh, mà các tỉnh/thành lân cận cũng đang khẩn trương chuẩn bị các bước cần thiết để xây dựng các KCN mới, nâng cấp các KCN hiện có theo hướng phát triển bền vững, ứng dụng các nền tảng công nghệ 4.0 như trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn.
Các tỉnh/thành lân cận Hà Nội đang là điểm đến của nhà đầu tư
Hà Nội hiện có 9 KCN và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 2.000ha. Lũy kế đến nay, các KCN của thành phố đã thu hút được hơn 700 dự án, trong đó hơn 300 dự án FDI với vốn đăng ký khoảng 6,7 tỷ USD. Quý này, Hà Nội vẫn chưa có thêm dự án KCN mới được đi vào hoạt động.
Đầu tháng 4, UBND thành phố Hà Nội đã công bố quyết định chủ trương đầu tư, trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Đông Anh, dự án có diện tích gần 300 ha do Vinaconex làm chủ đầu tư. Dự kiến, dự án sẽ được khởi công chậm nhất trong quý I/2025.
Ngoài ra, Quyết định số 445/QĐ-TTg đã được ký về chủ trương đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Phụng Hiệp. Dự án có quy mô gần 175ha do Công ty TNHH Hòa Phú Invest làm chủ đầu tư.
Các KCN mới được phát triển đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển của thành phố, ưu tiên thu hút các ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp sạch, trung tâm logistics, …
Tại Hà Nội, giá thuê hạ tầng trong KCN và tỷ lệ lấp đầy trung bình ổn định ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn và 86%. Giá thuê ở Hà Nội cao và diện tích trống thấp, trong khi cơ sở hạ tầng kết nối liên tỉnh hoàn thiện, các tỉnh thành lân cận như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc ghi nhận giá thuê tăng trưởng theo quý, từ 5-7% tùy khu vực.
Trong quý II, Bắc Ninh duy trì danh hiệu điểm sáng công nghiệp phía Bắc nhờ nhiều dự án lớn, như: Nhà máy sản xuất bảng bo mạch 14,26ha trị giá 383 triệu USD của Tập đoàn Foxconn tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh, hay Nhà máy vật liệu, thiết bị bán dẫn của Amkor tại KCN Yên Phong II-C với mức vốn tăng thêm 1,07 tỷ USD. KCN VSIP Lạng Sơn rộng 600 ha và KCN VSIP Hà Tĩnh rộng 190 ha cũng vừa khởi công. Hà Nội cũng đã phê duyệt chủ trương đầu tư KCN Đông Anh và KCN Phụng Hiệp với tổng diện tích gần 475 ha trong quý vừa qua.
Đầu tháng 4, Tập đoàn Inventec (Đài Loan) đã được bàn giao mặt bằng xây dựng nhà máy Inventec Việt Nam tại KCN HANSSIP.
Giai đoạn 1, với diện tích khoảng 16 ha, doanh nghiệp sẽ đầu tư gần 40 triệu USD để xây dựng nhà xưởng, nhà máy sản xuất thiết bị truyền thông, máy vi tính, thiết bị ngoại vi của máy tính, sản xuất điện thoại thông minh,… Dự kiến, nhà máy sẽ vận hành vào quý IV/2024.
Tại các tỉnh thành phía Bắc giá cho thuê trung bình ghi nhận tăng từ 5-7% tùy khu vực. Hà Nội là địa phương có giá thuê cao nhất phía Bắc, theo sau là các tỉnh lân cận như Bắc Ninh (100-180 USD/m²/kỳ hạn), Hải Phòng (90-135 USD/m²/kỳ hạn), Hưng Yên (95-130 USD/m²/kỳ hạn).
Do kết nối hạ tầng giữa các tỉnh thành phía Bắc khá tốt, hiện các KCN tại các tỉnh/thành lân cận Hà Nội đang là điểm đến được quan tâm bởi nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trong bối cảnh phần lớn các KCN tại Hà Nội đã được lấp đầy và giá thuê có sự chênh lệch lớn.
Theo đánh giá của ông Vũ Minh Chí – Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa thị trường cấp hai với thị trường cấp một. Cụ thể, như giữa Quảng Ninh, Thái Bình, Vĩnh Phúc với Bắc Ninh, Bắc Giang; hay Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu với Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp hai là diện tích đất công nghiệp cho thuê còn lớn với tỷ lệ lấp đầy chưa cao và giá thuê vừa sức.
“Xu hướng phát triển KCN đạt tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng và thân thiện với môi trường để thu hút dòng vốn FDI trong các ngành công nghệ cao. Dự thảo Quỹ Hỗ trợ đầu tư của Việt Nam cho thấy nỗ lực cải thiện chính sách ưu đãi đầu tư, tăng cạnh tranh và tính hấp dẫn, thúc đẩy động lực phát triển cho thị trường bất động công nghiệp Việt Nam trong dài hạn”, ông Chí nói.