Bất động sản “nổi sóng”: Cơ hội mua nhà ngày càng xa với người lao động Việt (Bài 1)

LTS: Khi khó khăn, ngành bất động sản kêu cứu, Chính phủ, ngành Ngân hàng và nhiều bộ ngành cùng vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ. Nhưng khi vừa có dấu hiệu phục hồi, một bộ phận kinh doanh bất động sản tìm mọi cách tăng giá bất động sản, khiến giá chung cư, nhà đất từ cuối năm 2023 đến nay liên tục tăng sốc và tạo ra nghịch lý: giá nhà tăng rất cao giữa khung cảnh thị trường bất động sản tĩnh lặng. Thị trường cũng đang dần hình thành cuộc chiến giữa bên cung và bên cầu về nhà ở. Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Vậy, giá nhà tăng do đâu? Giải pháp nào để kéo giá nhà về đúng giá trị thực nhằm giúp đại bộ phận người dân có nhu cầu về nhà ở có nhà? Đánh thuế bất động sản thứ hai có thực sự cần thiết để tránh đầu cơ, lũng đoạn thị trường bất động sản? Hay để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và ổn định, qua đó tạo nên động lực tăng trưởng cho các ngành nghề, lĩnh vực khác, cần những giải pháp gì? Giải quyết bài toán vốn cho người có nhu cầu mua nhà như thế nào?.... Những câu hỏi trên sẽ được giải đáp phần nào trong loạt bài viết "Hệ lụy của giá ảo và bài toán nhà ở cho người dân” do Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ thực hiện. Trân trọng giới thiệu tới độc giả.

Vợ chồng chị Thủy Vũ mua căn hộ chung cư 3 phòng ngủ 108m2 tại dự án ở Đại Mỗ, huyện Nam Từ Liêm năm 2021 với giá 2,2 tỷ đồng. Đến đầu năm 2024, vì muốn đổi sang nhà đất nên vợ chồng chị quyết định bán căn hộ này. Sau khi tìm hiểu giá, vợ chồng chị quyết định bán với giá 3,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ sau 4 tháng, căn hộ này đã được chủ mới bán với giá 4 tỷ đồng.

Tại một chung cư khác ở xã An Khánh, Hoài Đức, anh Thanh Bình cho biết, vào tháng 3/2024, căn hộ bên cạnh căn hộ nhà anh được bán với giá cao gấp đôi so với mức giá họ mua từ 5 năm trước. Tuy nhiên, sau 5 tháng, cũng căn hộ ấy, chủ mới đã bán với giá tăng hơn 25% giá mua hồi tháng 3/2024.

"Cách đây 5-7 năm, tôi mua căn hộ ở An Khánh với giá ở mức giá 18-20 triệu đồng/m2, mà giờ đã lên tới 45 triệu đồng/m2. Nhiều lúc vợ chồng tôi vẫn bảo nhau, may mà hồi đó cố gắng vay mượn nên giờ mới có nhà để ở, chứ giá như hiện tại thì cả đời chúng tôi cũng không mua nổi" anh Thanh Bình cho hay.

Trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III vừa công bố, Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) cho biết, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư tại địa phương này đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện tại của TP. Hồ Chí Minh.

So với quý trước, giá bán đã tăng 8,7% và tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2, tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư TP. Hồ Chí Minh khoảng 2 triệu đồng/m2.

Trước thực tế này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá, gần như đây là lần đầu tiên chung cư Hà Nội tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như vậy. Khoảng 10 năm vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 5%/năm. Thậm chí giai đoạn 2009-2019, giá chung cư ít biến động, có thời gian giảm giá và trung bình chỉ tăng 2%/năm. Từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại thành phố này mới bắt đầu tăng nhanh.

Bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay Việt Nam cho biết, giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội đã có sự tăng trưởng đột biến từ tháng 8/2023, trước khi đi ngang với mức giá “neo" ở ngưỡng cao trong vài tháng trở lại đây. Cụ thể, một số căn hộ trước đây có mức giá khoảng 3 tỷ đồng vào thời điểm giữa năm 2023, nay đã lên đến hơn 5,5 tỷ đồng chỉ trong một thời gian ngắn.

Căn hộ 2 phòng ngủ giá dưới 4 tỷ đồng trở nên cực kỳ hiếm, không chỉ ở khu vực trung tâm mà ngay cả các quận ven cũng ghi nhận giá chào bán tăng mạnh. Nhiều dự án ở khu vực ngoại ô, cách xa trung tâm - trước đây thuộc phân khúc trung cấp, giờ đây bị đẩy giá lên thành phân khúc cao cấp.

“Đây là mức tăng đáng kinh ngạc, cho thấy sức nóng chưa từng thấy của thị trường chung cư tại thủ đô”, Giám đốc Nhà ở ngay Việt Nam nhận định.

Không chỉ chung cư, giá nhà thổ cư cũng tăng “phi mã”. Báo cáo của Batdongsan.com.vn quý II cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) trong 6 tháng đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023. Giá nhà đất thổ cư cũng tăng 32% so với cùng kỳ.

Nhận định về thị trường thổ cư Hà Nội thời gian gần đây, ông Trần Đức Khang, Giám đốc kinh doanh Vùng 2 tại OneHousing cho biết, nhà trong ngõ tầm giá 3-4 tỷ đồng tại nội thành Hà Nội đang dần biến mất khi mức giá đất trung bình đã trên 100 triệu đồng/m2.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập bình quân của người lao động quý II/2024 là 7,5 triệu đồng/tháng, giảm 137 nghìn đồng so với quý I/2024 và tăng 490 nghìn đồng so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, thu nhập bình quân của lao động nam là 8,5 triệu đồng/tháng, lao động nữ là 6,3 triệu đồng/tháng; thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 9 triệu đồng/tháng, khu vực nông thôn là 6,5 triệu đồng/tháng. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, thu nhập bình quân của người lao động là 7,5 triệu đồng/tháng, tăng 7,4%, tương ứng tăng 519 nghìn đồng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, thu nhập bình quân của lao động nam là 8,5 triệu đồng/tháng, lao động nữ là 6,4 triệu đồng; thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 9,1 triệu đồng/tháng, khu vực nông thôn là 6,5 triệu đồng/tháng.

Như vậy, với mức giá bất động sản tăng chóng mặt như thời gian qua, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa với đại đa số người lao động tại các thành phố lớn, như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh…

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, trên thế giới, để quản lý thị trường bất động sản có một chỉ số gọi là giá nhà trung bình trên lương trung bình của người dân. Các nước Tây Âu và Bắc Mỹ đảm bảo tỷ số này là 2:4, nghĩa là tổng lương trong 2 đến 4 năm sẽ mua được nhà ở mức giá trung bình. Một số nước khu vực Đông Nam Á (ngoài Việt Nam) chỉ số này là 12:15, nghĩa là tổng lương trong 12-15 năm đủ tiền mua nhà. Nhưng ở Việt Nam, từ cách đây 20 năm, chỉ số này là đã là 25 năm.

Một người dân có mức lương trung bình ở Việt Nam, mỗi năm chỉ tiết kiệm được 1/4 lương, do vậy phải mất 4 năm mới tiết kiệm được mức đầy đủ của 1 năm. Như vậy, với chỉ số 25 năm, đồng nghĩa với việc người dân phải cần tới 100 năm mới mua được nhà. Năm 2023 chỉ số này được nhiều người tính lên 30 năm, tức 120 năm làm việc mới mua được nhà. Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, chỉ số này tiếp tục được cho là đã lên tới 35 năm.

“60 tuổi là hết tuổi lao động, chỉ còn lương hưu. Vậy nên, tôi cho rằng, việc tiết kiệm hơn 100 năm để mua được nhà là quá viển vông. Tôi đưa ra chỉ số này để thấy rằng, người lao động nước ta phải rất vất vả mới kiếm được chỗ ở cho mình”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Vậy, nguyên nhân nào dẫn đến giá nhà tăng phi mã? Giải pháp nào kéo giảm giá bất động sản và căn hộ chung cư, giúp người lao động có nhu cầu thực mua được nhà với mức thu nhập của mình?... sẽ được gợi mở trong những bài tiếp theo.

Kỳ tiếp: Vì sao giá nhà tăng đột biến: Giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng thao túng giá bất động sản - (Bài 2)

Minh Đức