Đánh thuế bất động sản thứ 2 giúp ngăn chặn đầu cơ và lũng đoạn giá, bảo đảm quyền lợi người mua nhà thực tế

Loạt bài viết "Hệ lụy của giá ảo và bài toán nhà ở cho người dân” do Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ thực hiện. Trân trọng giới thiệu tới độc giả.

Bài kỳ trước: Bất động sản “nổi sóng”: Cơ hội mua nhà ngày càng xa với người lao động Việt (Bài 1)

Nghịch lý thị trường: Giá liên tục tăng, dù giao dịch trầm lắng

Trước thực tế giá bất động sản liên tục tăng sốc, Bộ Xây dựng đã phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù giá nhà đang ở mức cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Ngoài các nguyên nhân về thiếu nguồn cung, biến động chi phí liên quan đến đất đai, Bộ Xây dựng cũng xác định, một số hội nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", "tạo giá ảo" cao hơn giá thực tế, đồng thời lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc giá bất động sản bị tác động tiêu cực có dấu hiệu tác động từ nhiều nhóm động cơ không lành mạnh. Từ việc chung cư tăng giá, đến các phiên đấu giá bị lợi dụng để làm cho giá cả tăng lên bất thường, gây ảnh hưởng đến thị trường, khiến sự phát triển của thị trường bất động sản bị lệch lạc.

"Giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Đi sâu phân tích về hành vi của đối tượng đầu cơ tạo giá ảo này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, giai đoạn năm 2022 - 2023, rất nhiều nhà đầu tư cả sơ cấp và thứ cấp bỏ tiền vào bất động sản nhưng không bán được hàng, vì hàng đặt ở những nơi không thuận lợi cho sự phát triển, xa trung tâm. Dù thực tế ít hàng bán ra (thiếu cung) nhưng những nơi có cung thì lại không phục vụ được nhu cầu thực tiễn của người dân, mà chủ yếu để phục vụ kinh doanh, tức là những người có tiền đầu tư, để hàng đó trong vòng 10-20 năm chờ giá lên rồi bán. Còn người dân mong muốn có chỗ ở thì lại không có tiền và cũng không có nhu cầu mua nguồn cung chỉ phục vụ kinh doanh này.

Thực tế này dẫn đến tình trạng dòng tiền vào thị trường bất động sản ở những nơi không bán được hàng, tạo ra hẫng hụt cho thị trường. Theo GS. Đặng Hùng Võ, dự án bất động sản được xây dựng ở rất nhiều nơi nhưng vị trí xây dựng không thuận lợi, dẫn đến không bán được hàng. Trong khi đó, bên cầu kinh doanh lúc này cũng nhận ra thị trường rời rạc, không muốn tiếp tục bỏ tiền vào kinh doanh ở những vị trí không thuận tiện cho sự phát triển này. Điều này là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản trầm lắng như thời gian qua.

"Giá nhà tăng rất cao giữa khung cảnh thị trường bất động sản tĩnh lặng là nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm và cho rằng, bỏ tiền đầu tư nhưng không bán được hàng khiến những người kinh doanh bất động sản có nguy cơ bị lỗ, do đó, họ tìm mọi cách để tăng giá.

Lật tẩy các chiêu trò "thổi giá” bất động sản

Diễn biến tăng giá nhà chung cư một cách bất thường ở trên địa bàn TP. Hà Nội thời gian qua, được giới chuyên môn nhận định, không phải dấu hiệu của việc sốt đất, sốt nhà như những thời gian trước đây mà có dấu hiệu bất bình thường. Đây có phải là chiêu trò của những nhóm đầu cơ liên quan đến giá nhà chung cư và chiêu trò này liệu rằng có phải để đẩy mặt bằng giá nhà lên một giá mới hay không? Hệ lụy là gì?.

Về những chiêu trò thổi giá thường được giới đầu cơ bất động sản sử dụng, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, thông qua các địa điểm như quán cafe, trà đá, các trang mạng xã hội... những người này đồn thổi tin tức về giá bất động sản sẽ lên cao trong thời gian tới. Tin đồn thổi đi khắp nơi, tạo ra tình trạng người có bất động sản sẽ dừng lại không bán nữa để chờ giá lên. Điều này dẫn đến tính thanh khoản của thị trường rất thấp.

Một chiêu trò nữa cũng được nhóm này sử dụng, đó là thông qua những cuộc đấu giá đất. Cụ thể, khi tham giá đấu giá các lô đất, nhóm đầu cơ thường đặt mức giá cao hơn nhiều so với giá thực tế của thửa đất để trúng thầu, đến thời hạn nộp tiền các đối tượng này sẽ bỏ cọc để tạo lên mặt bằng giá đất mới cho khu vực này, ví như phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội diễn ra ngày 10/8 vừa qua, có những thửa đất có giá lên tới hơn 100 triệu đồng, gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Thời gian gần, chiêu trò làm tăng giá bất động sản còn được tiếp tay từ đội ngũ môi giới bất động sản thông qua các cuộc gọi đến đến các hộ có nhu cầu hoặc không có nhu cầu bán và liên tục đưa ra giá cao. Tuy nhiên, khi một số chủ nhà đồng ý bán thì đợi mãi không thấy ai tới mua và đội ngũ môi giới cũng biến mất. Thự tế, chiêu trò này của đội ngũ môi giới nhằm mục đích khiến chủ nhà tin rằng, chung cư hay nhà đất đang rất "nóng", giá tăng rất nhanh để chủ nhà có thể dừng kế hoạch bán và chờ giá cao hơn, thông qua đó cũng nhằm hạn chế nguồn cung. Điều này, cũng khiến thị trường bất động sản đã "nóng" càng thêm "nóng" hơn.

Ngoài ra, việc mất cân đối cung - cầu trong các phân khúc của thị trường bất động sản, cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.

Theo giới chuyên môn, việc thổi giá ảo cũng khiến thị trường đang dần hình thành cuộc chiến giữa bên cung và bên cầu về nhà ở. Trên các mạng xã hội đã hình thành các group hô hào người có bất động sản dừng bán để chờ tăng giá. Trong khi đó, giá nhà tăng quá cao cũng khiến nhiều người bức xúc, tạo nên cộng đồng hô hào không mua bất động sản nữa.

Thực tế đã hình thành cuộc chiến giữa bên cung và cầu với tư duy và những giải pháp chống lại nhau. Khi cung cầu chống nhau thì thị trường sẽ tê liệt, đóng băng. “Tôi có cảm giác thị trường bất động sản đang ở thế "tiến thoái lưỡng nan", có một cái gì đấy không phải kinh doanh đang vung tin ra để phục vụ việc kinh doanh nhưng càng vung thị trường càng ách tắc", GS. Đặng Hùng Võ nói.

Về hệ lụy của giá ảo bất động sản, không chỉ là đại bộ phận người dân khó tiếp cận nhà ở, mà còn tạo nên một nền kinh tế chỉ xoay quanh bất động sản, làm cho người kinh doanh bất động sản cao hơn người kinh doanh trong sản xuất hàng hóa. "Điều này rất tai hại cho nền kinh tế. Một đất nước nền kinh tế chỉ xoay vào bất động sản thì còn đâu là thị trường hàng hóa", GS. Đặng Hùng Võ đặt câu hỏi.

Từ hệ lụy đó, bài toán đặt ra là, làm sao giải quyết triệt để tình trạng đầu cơ, thổi giá ảo… để thị trường bất động sản giữ đúng vai trò tạo động lực tăng trưởng cho các ngành nghề liên quan của nền kinh tế.

Lời giải cho bài toán giá bất động sản tăng quá cao

Để chấm dứt nạn đầu cơ tăng giá ảo, hướng đến thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và minh bạch, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn, nhờ đó thị trường mới phát triển thực chất và ổn định. Hiện nay trên thị trường, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Vì vậy, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khuôn khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh.

Ở một góc nhìn khác, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho rằng, tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ. Đây là những vấn đề có thể để lại hậu quả xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Vì vậy, có ý kiến cho rằng, đã đến lúc cần xác định đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của xã hội, thay vì là hàng hóa mua đi bán lại kiếm lời; từ đó có các giải pháp hữu hiệu giải quyết triệt để thực trạng này.

Bộ Xây dựng đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản để giải bài toán giá nhà đất tăng quá cao. Để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.

VARS cũng cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, câu chuyện cải cách thuế bất động sản đã được đặt ra ở 3 Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương là Nghị quyết 26 năm 2003; Nghị quyết 19 năm 2012 và Nghị quyết 18 năm 2022. 3 Nghị quyết đều định hướng sửa luật đất đai, đặt trọng tâm cải cách thuế bất động sản, trong đó có thuế sử dụng đất, chưa đánh vội vào nhà nhưng nghiên cứu việc đánh thuế vào nhà; thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không chỉ nghiên cứu hợp lý, hiệu quả luật thuế là đủ, vấn đề là hệ thống hạ tầng quản lý đã "chở" được chất chính của Luật này chưa.

Cần ban hành sớm nhất luật thuế và gắn với lộ trình thực hiện, khi nào tăng, giảm thuế. “Điều đầu tiên, hãy thực hiện sắc thuế đúng Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương đưa ra là tăng thuế ở những nơi có hành vi đầu cơ, có bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, đất đai để hoang hóa. Hãy đánh thuế cao bước một ở đây”, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ và nhấn mạnh: “cần tạo lộ trình tính thuế vừa khả thi, vừa phù hợp vừa tạo tính tích cực với thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tùy theo hiệu quả sử dụng mà tính tỷ suất thuế cho hợp lý”.

Đón đọc bài kỳ tiếp theo: Đánh thuế bất động sản thứ 2 giúp ngăn chặn đầu cơ và lũng đoạn giá, bảo đảm quyền lợi người mua nhà thực tế (Bài 3)

Minh Đức