Chính sách tiền tệ tác động đến thị trường bất động sản tại các quốc gia trên thế giới và giải pháp cho Việt Nam hiện nay

Tóm tắt: Chính sách tiền tệ nới lỏng hay thắt chặt sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản qua việc thay đổi lãi suất và các điều kiện cấp tín dụng. Các cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế tại Mỹ (năm 2008), Nhật Bản (những năm 1990) có mối liên hệ với sự sụp đổ của bong bóng nhà đất và một trong những nguyên nhân dẫn đến bong bóng nhà đất là do tín dụng được mở rộng quá mức. Bài viết này sẽ phân tích mối liên hệ giữa chính sách tiền tệ và thị trường bất động sản từ lý thuyết đến thực tiễn tại các quốc gia trong giai đoạn dịch bệnh COVID-19 đến nay, từ đó đề xuất một số giải pháp về chính sách tiền tệ thúc đẩy, hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Từ khoá: Chính sách tiền tệ, thị trường nhà đất, bong bóng bất động sản, chính sách an toàn vĩ mô

THE INFLUENCES OF MONETARY POLICY ON REAL ESTATE MARKET IN NATIONS IN THE WORLD AND SOLUTIONS FOR VIETNAM

Abstract: Loosening or tightening monetary policy will affect the development of real estate market through adjusting interest rates and credit conditions. The economic and financial crises in the United States (in 2008) and Japan (in the 1990s) were related to the collapse of housing bubble, and one of the reasons leading to the popping of housing bubble was excessive credit. This article will analyze the relationship between monetary policy and real estate market from theory to practice in countries during the COVID-19 pandemic up to present in order to propose recommendations in the practice of monetary policy that help to promote and recover real estate market in Vietnam.

Keywords: Monetary policy, housing market, real estate bubble, macroprudential policy

1. LÝ THUYẾT VỀ MỐI QUAN HỆ GIỮA CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chính sách tiền tệ ảnh hưởng tới giá nhà thông qua việc Ngân hàng trung ương thay đổi lãi suất, làm tác động đến chi phí vay vốn của doanh nghiệp. Việc Ngân hàng trung ương điều chỉnh chính sách tiền tệ sẽ làm thay đổi mức lãi suất ngắn hạn và dài hạn trên thị trường, từ đó làm ảnh hưởng đến lãi suất các khoản cho vay mua bất động sản, qua đó, tác động đến khả năng mua nhà của người dân. Thị trường bất động sản tăng trưởng sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác như ngành xây dựng. Khi thị trường bất động sản bong bóng hoặc đóng băng đều mang đến rủi ro đối với sự ổn định kinh tế vĩ mô, hệ thống tài chính và giá cả trong nền kinh tế.

Giá trị của các bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi dòng tiền thu nhập chiết khấu về giá trị hiện tại từ các tài sản đó như tiền cho thuê nhà, hay các dòng thu nhập khác từ việc sử dụng ngôi nhà. Khi lãi suất giảm sẽ khiến giá trị hiện tại ròng của ngôi nhà tăng lên. Sự tăng giá nhà đất có thể ảnh hưởng đến tiêu dùng của hộ gia đình theo nhiều cách khác nhau. Nó có thể khiến các hộ gia đình cảm thấy giàu có hơn và có thể thế chấp thêm căn nhà của họ để tài trợ cho các chi tiêu khác. Ngược lại, giá nhà tăng tác động đến các hộ gia đình chưa sở hữu bất động sản cần phải chi phần lớn hơn trong thu nhập khả dụng cho nhà ở, để lại ít hơn cho các khoản tiêu dùng khác. Tương tự, khi giá thuê nhà tăng sẽ mang lại lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản cho thuê trong khi những người thuê nhà sẽ còn lại ít thu nhập hơn để chi tiêu cho tiêu dùng sau khi dành một phần thu nhập cho thuê nhà. Đây được xem là hiệu ứng tác động thu nhập tiêu cực từ giá nhà tăng. Do đó, tác động ròng của nới lỏng hay thắt chặt chính sách tiền tệ tới tổng tiêu dùng trong nền kinh tế qua thị trường bất động sản phụ thuộc vào tỷ lệ người sở hữu nhà và người thuê nhà và các yếu tố nhân khẩu học.

Lý do để các Ngân hàng trung ương trên thế giới luôn chú ý đến sự biến động của thị trường nhà đất vì nó có liên quan đến các cuộc khủng khoảng toàn cầu như: Khủng hoảng tài chính năm 2007-2008 ở Mỹ, cuộc khủng hoảng bất động sản vào những năm của thập niên 1990 đã đẩy Nhật Bản ra khỏi quỹ đạo tăng trưởng cao sau nhiều thập kỷ, hay khủng hoảng bất động sản Trung Quốc từ năm 2021 đến nay, khi công ty bất động sản khổng lồ Evergrande lâm cảnh vỡ nợ và hoạt động tín dụng mở rộng quá mức dẫn tới sự phát triển quá nóng của ngành bất động sản, tiếp sau Evergrande, một loạt doanh nghiệp địa ốc lớn khác của Trung Quốc cũng vỡ nợ theo. Do đó, bong bóng thị trường nhà đất có thể kích hoạt và thúc đẩy sự bùng nổ kinh tế, cũng như sự lao dốc của nền kinh tế. Chính sách tiền tệ thúc đẩy sự hình thành bong bóng nhà đất thông qua việc tạo điều kiện cho các khoản tín dụng với lãi suất thấp khuyến khích việc sử dụng đòn bẩy quá mức của các hộ gia đình. Khi thị trường bất động sản hình thành bong bóng cũng dẫn tới sự đầu tư quá mức trong nền kinh tế vào lĩnh vực xây dựng. Khi bong bóng bất động sản bị vỡ sẽ dẫn đến cuộc khủng khoảng tài chính và lúc này, các Ngân hàng trung ương sẽ phải ban hành các biện pháp khẩn cấp để ngăn chặn sự sụp đổ của hệ thống tài chính. Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh chính sách tiền tệ thì Ngân hàng trung ương các nước áp dụng các công cụ, quy tắc đảm bảo an toàn vĩ mô nhằm hạ nhiệt sự tăng giá quá nóng của thị trường nhà đất như quy định phù hợp tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà hoặc thu nhập khi cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, ngoài công cụ chính sách tiền tệ thì các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô cũng được xem như là công cụ mới và đã được triển khai tại nhiều quốc gia trên thế giới. Chính sách tiền tệ nhằm ổn định lạm phát giá tiêu dùng và các chính sách an toàn vĩ mô để ngăn chặn sự bong bóng và đóng băng thị trường nhà đất.

2. CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NƯỚC

Ở nhiều nền kinh tế phát triển, giá nhà đã tăng đáng kể trong nhiều năm, xu hướng này càng gia tăng trong thời kỳ đại dịch COVID-19 (do thay đổi xu hướng đầu tư của người dân, chính sách tài chính và tiền tệ mở rộng, nguồn cung nhà ở hạn chế). Giá nhà toàn cầu đã tăng từ mức tăng trưởng 2,8% năm 2019 lên 4,3% vào năm 2020 và tăng tốc lên 11,8% vào năm 2021 theo giá trị danh nghĩa (tăng trưởng theo giá trị thực sau khi loại bỏ lạm phát lần lượt là 1,4%, 3,5% và 8,6%). Xu hướng tăng này bị chững lại vào năm 2022, giá nhà sau khi đã loại ảnh hưởng của lạm phát giảm 0,3% so với cùng kỳ trong quý IV/2022. Sự phục hồi của giá nhà lớn hơn nhiều so với xu hướng tăng thu nhập hộ gia đình, dẫn đến sự định giá quá cao ở một số quốc gia. Theo tính toán các chỉ số phân tích của Dallas Fed’s Exuberance, giá nhà tại 12 trong số 25 quốc gia được phân tích có dấu hiệu định giá quá cao trong quý III/2021.

Thị trường nhà đất trong đại dịch và hậu đại dịch COVID-19 mang đến những vấn đề lo ngại vì khi giá nhà hồi phục đi kèm với sự gia tăng nợ hộ gia đình mà tại ở một số quốc gia như New Zealand, Canada, Australia và Mỹ, nơi nợ hộ gia đình đã ở mức cao từ trước đó. Khi chính sách tiền tệ bắt đầu được thắt chặt từ năm 2022, lãi suất các khoản vay thế chấp tăng càng làm gia tăng rủi ro của các khoản nợ hộ gia đình. Các quốc gia ở châu Âu như: Hà Lan, Luxembourg, Thụy Điển, Na Uy và Đan Mạch, nơi mà các khoản vay thế chấp có lãi suất thay đổi linh hoạt chiếm chủ yếu trong các khoản vay mua nhà khiến các hộ gia đình vay vốn dễ bị ảnh hưởng trước các đợt lãi suất tăng.

Thị trường nhà đất tại một số nền kinh tế phát triển bắt đầu điều chỉnh vào giữa năm 2022, trong bối cảnh lãi suất tăng và thu nhập thực tế của hộ gia đình giảm sút. Tính đến cuối quý I/2023, các thị trường bất động sản ghi nhận mức giảm giá nhà lớn nhất kể từ mức đỉnh điểm là Thụy Điển, Canada, Đan Mạch, Australia, New Zealand, Hà Lan, Đức và Mỹ, lần lượt giảm là 10,5%, 8,9%, 7,2%, 7,0%, 6,8%, 6,1%, 5,3% và 4,5%. Mặc dù, có sự giảm giá mạnh các bất động sản trong quý I/2023, giá nhà ở các quốc gia này vẫn cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch COVID-19. Tại các quốc gia này, doanh số bán nhà đã giảm ở mức hai con số so với cùng kỳ năm trước tại một số thị trường trong quý I/2023, Australia, Thuỵ Điển, Mỹ, Anh, New Zea-land và Hà Lan, lần lượt giảm 42%, 30%, 23%, 19%, 15% và 11%. Xu hướng điều chỉnh giá nhà nhìn chung vẫn tiếp tục trong các quý tiếp theo trong năm 2023 tại một số quốc gia khi chính sách tiền tệ tiếp tục được thắt chặt, tác động tới nền kinh tế và thu nhập của người dân. Giá nhà sẽ điều chỉnh mạnh ở các quốc gia mà giá nhà đã tăng mạnh trong thời gian qua và vượt xa thu nhập hộ gia đình khiến thị trường nhà đất được định giá quá cao.

Tại Trung Quốc, trong nhiều thập kỷ, nền kinh tế của quốc gia này phụ thuộc vào lĩnh vực bất động sản bùng nổ cùng với đà tăng dân số. Thị trường nhà đất tạo ra việc làm và là kênh đầu tư tích trữ của cải cho tầng lớp trung lưu đang ngày càng tăng của Trung Quốc. Chính quyền địa phương cũng phụ thuộc vào nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Nhưng hiện nay, dân số nước này không còn tăng như trước nữa và trong đại dịch COVID-19 các chính sách hạn chế nghiêm ngặt đã khiến nền kinh tế giảm tốc. Sự phát triển nguồn cung bất động sản quá mức từ việc vay nợ ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đã dẫn đến sự dư thừa, cung vượt quá cầu thực tế trên thị trường và nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải gánh những khoản nợ khổng lồ. Thêm vào đó, việc Chính phủ quy định mới về giới hạn nợ của các doanh nghiệp bất động sản cũng dẫn tới khó khăn cho các công ty này.

Thị trường bất động sản Trung Quốc khủng hoảng từ năm 2021 đến nay, bắt đầu từ những khó khăn của Tập đoàn Evergrande và các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc khác. Cuộc khủng hoảng lan rộng ra đến các nhà phát triển bất động sản lớn khác như: Country Garden, Kaisa Group, Fantasia Holdings, Sunac, Sinic Holdings và Modern Land. Sau khi có tin đồn về khó khăn tài chính vào mùa hè năm 2021, Tập đoàn Evergrande đã cố gắng bán tài sản nhưng không thành công. Công ty sau đó đã không thanh toán được một số khoản nợ và bị các cơ quan xếp hạng quốc tế hạ xếp hạng. Tập đoàn Evergrande đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài vào đầu tháng 12/2021, sau khi thời gian gia hạn một tháng trôi qua. Hàng nghìn nhà đầu tư cá nhân cũng như ngân hàng, nhà cung cấp và nhà đầu tư nước ngoài đang bị công ty nợ tiền. Vào tháng 9/2021, nhà phát triển bất động sản này có khoản nợ 2 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 310 tỷ USD. Trung Quốc là động lực tăng trưởng kinh tế toàn cầu, đóng góp tới khoảng 40% tăng trưởng kinh tế toàn cầu hàng năm so với 22% từ Mỹ. Sự sụt giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khiến cả nền kinh tế Trung Quốc và thế giới giảm tốc theo.

Đến tháng 9/2023, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc liên tiếp hạ lãi suất 3 lần đã hỗ trợ cho các ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Lãi suất giảm đã giúp cho người vay tiền thế chấp mua nhà đàm phán lại để giảm lãi suất các khoản đã vay ngân hàng cho vay. Nhờ chính sách tiền tệ điều hành nới lỏng hơn đã hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản có thêm khả năng hoàn trả các khoản nợ vay. Ngoài ra, các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc đã tăng áp lực lên các ngân hàng để nới lỏng các điều khoản vay cho các công ty bất động sản. Đồng thời, khuyến khích hai bên đàm phán để gia hạn nợ. Trung Quốc cũng đang triển khai một loạt biện pháp mới như tiếp tục nới lỏng các quy định mua và thế chấp tài sản, cắt giảm tiếp lãi suất cho vay, hay tiếp tục đôn đốc các ngân hàng nới lỏng các điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn để đảm bảo giao nhà đúng thời hạn.

3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO ĐIỀU HÀNH CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ NHẰM ỔN ĐỊNH, THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chính sách tiền tệ và thị trường bất động sản Việt Nam cũng tương đồng với chính sách tiền tệ và thị trường bất động sản tại các quốc gia trên thế giới. Do chính sách tiền tệ mở rộng trong giai đoạn đại dịch COVID-19 dẫn đến lãi suất cho vay giảm, thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản từ mức giá nhà đất đến thanh khoản thị trường. Thị trường bất động sản trong giai đoạn từ năm 2020-2021 tăng trưởng nhanh nhất tại khu vực các tỉnh, thành phố và nhiều nơi xảy ra tình trạng sốt đất trên diện rộng. Theo báo cáo từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhiều địa phương giá đất đã tăng trung bình từ 30% đến 100% trong năm 2021 như các tỉnh: Hoà Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Thanh Hóa, Đà Nẵng , Kiên Giang, Bà Rịa – Vũng Tàu. Một số địa bàn còn ghi nhận mức tăng kỷ lục từ 150 – 300%, so với thời điểm cuối năm 2020. Tuy nhiên, khi chính sách tiền tệ bắt đầu thắt chặt trở lại trong năm 2022 thì từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về chính sách tiền tệ, trái phiếu doanh nghiệp, cùng việc lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường bất động sản tiêu cực, thanh khoản bất động sản giảm sút, nhiều nơi đóng băng gần như rất ít giao dịch. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh hoặc thua lỗ từ năm 2022 đến tháng 6/2023. Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Các lĩnh vực khác có mối liên quan đến bất động sản như ngành xây dựng, vật liệu cũng chịu ảnh hưởng khi thị trường nhà đất trầm lắng.

Trong năm 2023, để tháo gỡ cho ngành bất động sản và thúc đẩy nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã có các động thái nới lỏng chính sách tiền tệ như giảm lãi suất chính sách 4 lần trong 6 tháng đầu năm 2023. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt tình trạng mất cân đối cung cầu sản phẩm, dư thừa nguồn cung cao cấp trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và khó khăn về tài chính. Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) trên thị trường và các ngân hàng thương mại cổ phần có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể trong từng thời kỳ.

Các giải pháp về chính sách tiền tệ được ban hành trong năm 2023 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phần nào giúp thanh khoản thị trường bắt đầu phục hồi. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn những khó khăn, vướng mắc như:

i) Vấn đề nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 26/7/2023, có khoảng 65 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp chưa được thanh toán. Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 172,62 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 15,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường.

ii) Bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tài sản thế chấp của các khoản tín dụng. Khi thị trường bất động sản đi xuống cũng làm chất lượng tài sản hay giá trị thế chấp của các tài sản bảo đảm xuống giá. Từ đó, các ngân hàng cũng hạn chế hoặc giảm bớt quy mô tín dụng cấp cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản hay nhà đầu tư bất động sản cá nhân có tài sản là bất động sản muốn thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh nhà đất.

iii) Giá nhà đất hiện nay đã hạ nhiệt so với những thời điểm thị trường sôi động trong giai đoạn 2020-2022 nhưng nhìn chung vẫn còn cao hơn so với mức giá nhà đất trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Hiện nay, so với thu nhập của người dân, giá nhà vẫn còn rất cao, do đó, vấn đề mất cân bằng cung cầu vẫn có thể tồn tại trên thị trường bất động sản khi giá nhà đã cao quá mức khả năng có thể mua được của người dân, khiến cho thanh khoản thị trường trong năm 2023 khó có thể phục hồi bình thường như trước đại dịch COVID-19. Từ những tồn tại, hạn chế trên của thị trường bất động sản Việt Nam và kinh nghiệm từ các nước trên thế giới, một số kiến nghị chính sách tiền tệ được đề xuất để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi như:

Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ qua việc giữ lãi suất ở mức thấp như hiện nay để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế giảm bớt chi phí vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản và các lĩnh vực khác. Việc nới lỏng chính sách tiền tệ cũng nên thận trọng tránh dòng tín dụng lại ồ ạt chảy vào thị trường bất động sản dẫn đến gia tăng việc đầu cơ và tăng giá nhà đất. Giá nhà đất hiện nay ở một số khu vực vẫn ở mức rất cao so với trước đại dịch và việc thị trường tự điều chỉnh giá đất các khu vực này giảm xuống sát với giá trị thực và thu nhập của người dân và việc hỗ trợ thị trường bất động sản không đồng nghĩa với mục tiêu giúp phục hồi giá cả nhà đất. Theo kinh nghiệm tại các nước phát triển như: Thụy Điển, Canada, Đan Mạch, Aus-tralia, New Zealand, Hà Lan, Đức và Mỹ, thì giá nhà đất điều chỉnh giảm từ quý II/2022 đến nay, có thể tiếp tục giảm trong các quý tiếp theo và nhà nước không nên can thiệp để làm phục hồi giá nhà vì giá nhà đất đã ở mức khá cao so với trước đại dịch COVID-19.

Vấn đề mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản được thể hiện qua việc mất cân bằng trong các phân khúc của thị trường. Hiện nay, một lượng vốn lớn đã được chảy vào các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các khu đô thị nằm xa trung tâm hay ở các tỉnh, thành phố với hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích để phục vụ người dân chưa hoàn thiện. Việc dòng vốn chảy vào các phân khúc này chủ yếu mang tính đầu cơ và tỷ lệ sử dụng hoặc có người dân sinh sống rất ít, gây ra một thực tế là một lượng lớn nguồn lực của xã hội đã sử dụng không hiệu quả. Trong khi đó, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở của người dân còn khá lớn nhưng chưa tiếp cận được do giá nhà cao so với thu nhập của người lao động. Do đó, chính sách tiền tệ trong thời gian tới cần hạn chế nguồn vốn vào các kênh đầu cơ trở lại như: Bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án khu đô thị không khả thi về mặt thực tế dẫn tới bỏ hoang nhiều năm.

Những khó khăn về tài chính của các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện nay cũng đang gây ra sự ngưng trệ trong nền kinh tế, khi nhiều doanh nghiệp ngừng xây dựng các công trình do thiếu vốn, khó khăn về tài chính. Do đó, theo kinh nghiệm từ Trung Quốc, có thể nới lỏng các điều khoản cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản lớn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp này đảm bảo nguồn vốn giao nhà đúng thời hạn cho người dân. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang có các dự án về nhà ở mang tính thiết thực đối với người dân.

Bong bóng, sau đó dẫn đến sụp đổ của thị trường bất động sản có thể tạo ra khủng hoảng tài chính, kinh tế như đã từng diễn ra ở Mỹ, Nhật Bản. Trong đó, chính sách tiền tệ nới lỏng và không kiểm soát chặt chẽ được dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản hiệu quả sẽ dẫn đến nguy cơ tiềm năng về bong bóng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo quan điểm tại một số nước thì chính sách tiền tệ có vai trò cốt yếu là đảm bảo sự ổn định của lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc kiểm soát bong bóng tài sản cần đến các chính sách về an toàn vĩ mô riêng biệt. Do đó, nhiệm vụ thực hiện các chính sách an toàn vĩ mô cần được thực hiện song hành với chính sách tiền tệ và nhiệm vụ thực hiện chính sách an toàn vĩ mô, ngoài Ngân hàng Nhà nước cần có sự phối hợp từ các cơ quan hoạch định chính sách khác

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

- Ernest Gnan (2021). Monetary policy and housing markets: interactions and side effects. Oesterreichische Nationalbank (OeNB) and the European Money and Finance Forum.

- J. Edward Moreno (2023). What to Know About China’s Real Estate Crisis. The New York Times.

Bài đăng trên Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ số 16 năm 2023

ThS. Hồ Ngọc Tú - ThS. Phạm Quỳnh Lan