Lưu ý một số quy định mới trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến hoạt động ngân hàng

Về kết cấu Luật Đất đai 2024, bà Thịnh cho biết, gồm 16 chương và 260 điều. Như vậy, Luật Đất đai 2024 tăng 2 chương và tăng 48 điều so với Luật Đất đai năm 2013.

Bà Phạm Thị Thịnh đồng thời lưu ý một số vấn đề đáng chú ý liên quan đến hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD) như: nội dung về người sử dụng đất, nằm trong Chương I: Quy định chung của Luật; nội dung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Chương 3 của Luật; hay những nội dung cơ bản liên quan đến cấp giấy chứng nhận nằm trong Chương 10 của Luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Bà Phạm Thị Thịnh chỉ ra điểm khác biệt về kết cấu của Luật Đất đai 2024 so với trước đây là sau khi bắt đầu từ Quy định chung, chương về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đặt ngay sau Chương II về Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai. Điều này cho thấy Luật Đất đai 2024 rất quan tâm đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nội dung này trước đây nằm trong Chương 11 của Luật Đất đai 2013.

Trước khi đi vào phân tích nội dung, bà Phạm Thị Thịnh đã làm rõ việc giải thích ý nghĩa từ ngữ trong Luật. theo đó, Luật mới bổ sung 22 khái niệm ngoài việc kế thừa, hoàn thiện 27 khái niệm của Luật Đất đai 2013. Trong đó có một số khái niệm liên quan đến hoạt động ngân hàng như: đất đang có tranh chấp tức là đất đang trong quá trình được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết mà chưa giải quyết xong liên quan chặt chẽ tới trình tự, thủ tục giải quyết đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận; điều chỉnh thời gian sử dụng đất – đang trong quá trình sử dụng đất mà có thay đổi về việc thực hiện được Nhà nước điều chỉnh về thời hạn; gia hạn sử dụng đất – hết thời gian thì lại gia hạn sử dụng; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng vốn, góp quyền sử dụng đất để tăng vốn điều lệ của tổ chức kinh tế hoặc tạo thành tổ chức kinh tế mới; hợp tác sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất – hợp tác để cùng sản xuất kinh doanh không thay đổi về mặt chủ thể sử dụng đất.

Đặc biệt, bà Phạm Thị Thịnh cho biết “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” là điểm hoàn toàn mới trong mấy chục năm thực hiện luật đất đai qua các thời kỳ. “Quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan” – khoản 37, Điều 3, Luật Đất đai 2024.

Làm rõ nội dung về người sử dụng đất, bà Thịnh cho biết có 7 trường hợp được quy định rõ trong Điều 4, Chương I của Luật gồm: Tổ chức trong nước (bổ sung cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, Mặt trận tổ quốc Việt Nam); Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc (tách từ tổ chức trong nước); cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Cộng đồng dân cư; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Đáng ý trong 7 trường hợp này, bà Thịnh lưu ý không còn ghi nội dung quy định về đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình.

Đồng thời, bà Phạm Thị Thịnh đặc biệt lưu ý các TCTD những nội dung trong Chương III của Luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Liên quan tới điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 45 của Luật Đất đai 2024, bên cạnh việc kế thừa 4 điều kiện như trong Luật đất đai 2013 trước đây, Luật Đất đai 2024 có bổ sung 4 trường hợp không cần giấy chứng nhận vẫn được thực hiện quyền gồm: Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho nhà nước, cộng đồng dân cư; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; Hộ gia đình, cá nhân thoả thuận chấp nhận, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội (đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Ngoài nội dung đất không có tranh chấp như trong luật cũ còn bổ sung nội dung có tranh chấp đã được giải quyết; Quyền sử dụng đất không bị kê biên bổ sung nội dung quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo pháp luật dân sự; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật; Chậm nghĩa vụ tài chính/ghi nợ nghĩa vụ tài chính: Phải được thực hiện xong trước khi thực hiện quyền.

Luật đất đai 2024 còn bổ sung trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.

Bà Thịnh cũng đề cập tới Quyền của nhóm người sử dụng đất (Điều 27 – Luật Đất đai 2024). Có 3 nội dung cần lưu ý trong đó nội dung (1) gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân có quyền như cá nhân; nội dung (2) có thành viên là tổ chức kinh tế có quyền như tổ chức kinh tế được kế thừa trong Luật Đất đai 2013.

Nội dung (3) đáng lưu tâm là quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm hoặc không phân chia theo phần cho từng thành viên của nhóm.

Khi phân chia theo phần cho từng thành viên của nhóm nếu thành viên của nhóm muốn thực hiện theo quyền của mình thì thực hiện thủ tục tách thửa hoặc đăng ký biến động cấp giấy chứng nhận.

“Với quy định này, Luật Đất đai và Luật Dân sự đã gần như đồng bộ với nhau trong việc xác định sở hữu chung và Luật Đất đai tiếp tục đẩy một bộ phận đất đai vào tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản một cách chính thức để tạo điều kiện hơn nữa cho người sử dụng đất và cũng tạo điều kiện cho Nhà nước có quy định để thu thuế trong trường hợp người dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền của mình”, bà Phạm Thị Thịnh nhấn mạnh.

Ngoài ra bà Thịnh cũng làm rõ một số nội dung liên quan đến công chứng, chứng thực. Luật đất đai 2024 không quy định công chứng, chứng thực ở đâu nữa mà chỉ nói “việc công chứng và chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực để tránh quy định chồng chéo giữa pháp luật liên quan.

Về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm, theo bà Thịnh có 2 nội dung cần lưu ý. Nếu liên quan đến bán tài sản gắn liền với đất thì phải tuân thủ theo quy định tại khoản 1 điều 46 Luật Đất đai 2024 theo đó tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thanh tra kiểm tra.

Nếu liên quan đến quyền thuê trong hợp đồng thuê khoản 2 điều 46 quy định: Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê nếu đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 46 và đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

“Như vậy, nếu chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì luôn luôn phải đi cùng với bán tài sản gắn liền với đất; không phải mọi trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thu đất hàng năm đều có đầy đủ quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”, bà Thịnh làm rõ.

Bà Thịnh cũng lưu ý các TCTD cần chú ý nội dung trong Điều 33. Luật Đất đai 2024 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo đó Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định sau đây:

Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất;

Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.

“Cho nên với tổ chức tín dụng khi đánh giá rủi ro của hợp đồng tín dụng thì trong giá trị tài sản bảo đảm phải nhớ trừ bớt đi lượng tiền mà tổ chức đã được Nhà nước miễn giảm tiền sử dụng tiền thuê đất” bà Thịnh lưu ý.

Với trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cơ bản được thực hiện quyền như tổ chức trong nước. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện ở tổ chức tín dụng đươc phép hoạt động tại Việt Nam.

Ngoài ra, Phạm Thị Thịnh cũng chia sẻ nhanh về các nội dung liên quan đến đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại chương X của Luật Đất đai 2024 về Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất tại điều 131; việc đăng ký lần đầu (Điều 132); đăng ký biến động (Điều 133); Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (Điều 135); thẩm quyền cấp giấy chừng nhận (Điều 136); Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 151); Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp (Điều 152);

Song Anh