M&A bất động sản hút vốn ngoại, nhà đầu tư ưu tiên tài sản chất lượng
M&A bất động sản Việt Nam duy trì sức hút vốn ngoại trong nửa đầu năm 2026, song dòng tiền tập trung vào dự án minh bạch, pháp lý hoàn chỉnh và tạo dòng tiền ổn định.
Nhận định về “Tổng quan thị trường M&A bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, JLL cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026, bất chấp những biến động của kinh tế vĩ mô toàn cầu. Tuy nhiên, “khẩu vị” đầu tư đã thay đổi rõ rệt khi dòng vốn M&A tập trung nhiều hơn vào các tài sản có chất lượng cao, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Theo số liệu của Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1%, ghi nhận mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm trở lại đây.
Dù dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng tích cực. Cơ cấu dòng vốn đang cho thấy sự dịch chuyển trong chiến lược đầu tư khi lãi suất quốc tế vẫn duy trì ở mức cao và các quỹ đầu tư nước ngoài thận trọng hơn trong việc định giá tài sản tại Việt Nam. Trong 6 tháng đầu năm, lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo tiếp tục chiếm ưu thế với 82,6% tổng vốn FDI đăng ký, trong khi hoạt động M&A bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn.
Theo JLL Việt Nam, giá năng lượng gia tăng cùng những bất ổn địa chính trị đang tái định hình thị trường M&A bất động sản. Chi phí xây dựng tăng cao và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì phát triển dự án mới. Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ưu tiên sở hữu những tài sản đã hình thành nhằm rút ngắn thời gian triển khai, giảm rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư.
Song song đó, tiêu chí lựa chọn tài sản cũng trở nên khắt khe hơn. Dòng vốn hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Quy trình thẩm định (due diligence) ngày càng chặt chẽ hơn khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn thay vì theo đuổi các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành dài hạn đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quá trình ra quyết định.
Ở chiều ngược lại, những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực, vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Trong khi đó, các tài sản có hiệu quả năng lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh khi khách thuê chú trọng kiểm soát chi phí vận hành. Xu hướng này phản ánh việc thanh khoản trên thị trường không còn phân bổ đồng đều mà tập trung chủ yếu vào những dự án có khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả khai thác trong môi trường lạm phát.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cho biết: “Chúng tôi chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các nhà đầu tư ưu tiên những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn trong thời gian tới”.
Nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A
Trong 6 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn đầu thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - DIG) chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Theo đó, ba phân khu 1, 2 và 3 có tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Riêng phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.
Đối với các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển đang ngày càng phổ biến. Thương vụ nổi bật nhất trong giai đoạn này là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh). Sau khi UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận cho Lotte được chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để thể hiện cam kết tham gia dự án.
Một giao dịch đáng chú ý khác là TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya hoàn tất mua lại khu đất phát triển rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh với giá trị ước khoảng 30 triệu USD.
Thị trường phía Nam cũng ghi nhận một số thương vụ nổi bật như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Bất động sản thương mại, bán lẻ và công nghiệp ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý
Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E. Thông qua thương vụ này, doanh nghiệp gián tiếp nắm quyền chi phối CTCP Láng Hạ - đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại vị trí trung tâm Hà Nội.
Trong lĩnh vực bán lẻ, đầu năm 2026, Pico Holdings ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation với giá trị công bố khoảng 36 triệu USD, đánh dấu quá trình hợp nhất giữa hai thương hiệu bán lẻ lâu đời tại Việt Nam.
Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận hoạt động M&A nhưng với nhịp độ thận trọng hơn. CTCP Container Việt Nam (Viconship) đã hoàn tất thương vụ mua 65% cổ phần chi phối tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD.
Doanh nghiệp mục tiêu được thành lập năm 2025 với vốn điều lệ hơn 53,5 triệu USD và đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m² tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi (Hải Phòng).
Theo JLL, bên cạnh các phân khúc truyền thống, trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một điểm đến đầu tư đầy tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đã tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được xem là phân khúc mới có khả năng ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý trong nửa cuối năm.
Khoảng cách định giá vẫn là rào cản lớn
Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Tạ Mỹ Bách cho rằng: ““Rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh. Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới”.
Bên cạnh vấn đề định giá, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng đang trở thành tiêu chí được nhiều nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm, khi một số tài sản đang dần tiến gần đến thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất. Cách thức xử lý tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách của cơ quan quản lý là những vấn đề được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc trước khi ra quyết định đầu tư.
JLL nhận định, trong thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục duy trì sự quan tâm mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Không chỉ các nhà đầu tư hiện hữu, nhiều nhà đầu tư mới cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội thông qua các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng tài sản tốt, khả năng tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng các yêu cầu về quản trị rủi ro.
Hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng trong các lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.