Góp ý hoàn thiện pháp luật về nhà ở và bất động sản: Gỡ vướng pháp lý liên quan đến hoạt động ngân hàng

Tham dự cuộc họp, có: Ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; các thành viên trong Ban soạn thảo 2 dự thảo Luật; bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước (NHNN); ông Phạm Thanh Ngọc, Phó Chánh thanh tra NHNN; đại diện các Vụ, Cục liên quan của NHNN; đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường…

Về phía Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam có: Ông Đào Minh Tú, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký; đại diện Câu lạc bộ (CLB) Pháp chế, CLB Xử lý nợ; đại diện các tổ chức hội viên, các ban, đơn vị tại Cơ quan Thường trực.

Phát biểu khai mạc cuộc họp, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Đào Minh Tú cho biết, trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi 2 Luật then chốt liên quan đến lĩnh vực nhà ở và bất động sản, cuộc họp là dịp để các tổ chức tín dụng cùng đại diện cơ quan quản lý phân tích sâu những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, tháo gỡ những vấn đề cốt lõi cũng như những điểm còn chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản với Luật Các tổ chức tín dụng và các luật chuyên ngành khác của ngành Ngân hàng, tạo nền tảng pháp lý thông thoáng cho thị trường, cũng như cho hoạt động của các tổ chức tín dụng thời gian tới đây.

Đại diện Ban soạn thảo, ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở bám sát chủ trương hoàn thiện thể chế, cải cách thủ tục hành chính và cải thiện môi trường đầu tư. Quan điểm cốt lõi của Ban soạn thảo là chỉ luật hóa những vấn đề ổn định, có tính nguyên tắc; các quy định mang tính kỹ thuật sẽ giao Chính phủ hướng dẫn nhằm bảo đảm tính linh hoạt và giữ hệ thống pháp luật gọn gàng.

Cần hài hòa giữa phát triển thị trường và bảo đảm an toàn tín dụng

Qua tổng hợp ý kiến góp ý của các tổ chức tín dụng hội viên Hiệp hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện CLB Pháp chế cho biết, có nhiều điểm vướng mắc cần được ban soạn thảo Luật xem xét, tiếp thu khi sửa đổi luật liên quan đến: Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở; xác lập quyền sở hữu nhà chung cư; xử lý nhà chung cư bị phá dỡ; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; hình thức phát triển nhà ở xã hội; nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát triển nhà ở; thế chấp nhà ở, dự án nhà ở; điều kiện huy động vốn; phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư…

Từ những vướng mắc trên, đại diện CLB Pháp chế kiến nghị Ban soạn thảo xem xét, có giải pháp điều chỉnh để đảm bảo phù hợp với thực tế triển khai. Ví như, liên quan đến quy định tại điểm c Khoản 5 Điều 80 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện CLB Pháp chế kiến nghị: “cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai”.

Đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại diện CLB Pháp chế đã đưa ra kiến nghị tập trung vào các nội dung liên quan trực tiếp đến hoạt động tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm như: Quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn; quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; quy định về khai thác Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản…

Tại cuộc họp, đại diện các TCTD (VPBank, Techcombank, Bac A Bank…) cũng đưa ra một số vướng mắc đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ví như: Quy định đối với loại hình nhà ở được bán theo cơ chế đặc thù. Theo đại diện các ngân hàng, việc hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm sẽ làm giảm tính thanh khoản của tài sản bảo đảm. Từ đó, đại diện ngân hàng kiến nghị ban soạn thảo bổ sung cơ chế riêng đối với trường hợp tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm.

Với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại diện một số tổ chức tín dụng cũng đưa ra một số kiến nghị liên quan đến: Bổ sung cơ chế cho phép tổ chức tín dụng được thay mặt chủ đầu tư thực hiện một số thủ tục hoặc ký kết hợp đồng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm nếu đã có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; làm rõ quy định về bảo lãnh ngân hàng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; tiếp tục duy trì vai trò của công chứng trong các giao dịch bất động sản có giá trị lớn; giao Chính phủ quy định chi tiết tiêu chí về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư để tăng tính linh hoạt…

Luật khi ban hành phải thực sự đi vào cuộc sống, tháo gỡ được các vướng mắc thực tiễn

Dưới góc độ cơ quan quản lý, đại diện NHNN cho biết, đối với ngành Ngân hàng, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản và nhà ở luôn chiếm tỷ trọng rất lớn. Vì vậy, mọi thay đổi của 2 dự thảo Luật này đều tác động trực tiếp đến hoạt động ngân hàng và tác động rất sâu rộng đối với nền kinh tế.

Theo đại diện NHNN, bên cạnh việc tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần tính đến đặc điểm nguồn vốn của các tổ chức tín dụng. Nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu là vốn huy động ngắn hạn, trong khi các dự án nhà ở cho thuê có chu kỳ thu hồi vốn rất dài. Nếu giao quá nhiều nhiệm vụ tín dụng chính sách cho các ngân hàng thương mại sẽ tạo áp lực lớn đối với an toàn hệ thống.

Từ thực tiễn thời gian qua, đại diện NHNN cho rằng, cần phát huy mạnh hơn vai trò của các ngân hàng chính sách trong thực hiện các chương trình tín dụng ưu đãi, đặc biệt là Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện chức năng cung ứng tín dụng theo nguyên tắc thương mại, đáp ứng nhu cầu vay vốn thông thường của nền kinh tế.

Tiếp thu các ý kiến, đại diện Ban soạn thảo cho biết, Ban soạn thảo sẽ nghiêm túc nghiên cứu, rà soát và tiếp thu tối đa các ý kiến xác đáng của các đại biểu. Đồng thời, tiếp tục phối hợp với NHNN để nghiên cứu phương án xử lý phù hợp. Mục tiêu là tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ và khơi thông dòng vốn nhưng vẫn bảo đảm đúng bản chất hoạt động xử lý nợ, không đồng nhất với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Kết luận tọa đàm, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Đào Minh Tú nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là cơ hội quan trọng để tháo gỡ các điểm nghẽn đang cản trở dòng vốn của nền kinh tế. Nếu không sớm hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ ảnh hưởng đến khả năng cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng, cũng như sự phát triển của thị trường.

Trên cơ sở đó, lãnh đạo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp chặt chẽ trong quá trình hoàn thiện dự thảo, bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan. Mục tiêu cuối cùng là các đạo Luật sau khi ban hành phải thực sự đi vào cuộc sống, tháo gỡ được các vướng mắc thực tiễn, khơi thông nguồn lực và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.

Ngọc Lê