Không phải cứ nằm gần ga metro là giá bất động sản tự động tăng

Hiểu đúng về giá trị của metro

Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung nhấn mạnh, những khu vực có tuyến metro đi qua hoặc có thông tin quy hoạch metro thường nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận vấn đề này một cách đầy đủ hơn. Metro chắc chắn có tác động đến giá trị bất động sản, nhưng chúng ta cần phân biệt rõ giữa tăng giá do kỳ vọng và tăng giá xuất phát từ giá trị sử dụng thực tế.

Trong giai đoạn đầu khi có thông tin về một tuyến metro, thị trường thường phản ứng rất nhanh. Các nhà đầu tư nhìn thấy khả năng kết nối tốt hơn trong tương lai, nhìn thấy tiềm năng phát triển của khu vực nên giá bất động sản có thể tăng lên.

Theo bà Dung, đây là một hiện tượng bình thường của thị trường. Khi một hạ tầng quan trọng xuất hiện, đặc biệt là hạ tầng giao thông khối lượng lớn như metro, kỳ vọng về sự thay đổi của khu vực sẽ tạo ra sự dịch chuyển trong hành vi đầu tư. Dẫu vậy, vấn đề cần quan tâm là mức tăng đó có trở thành giá trị bền vững hay không.

Ví dụ, có những khu vực tại TP. Hồ Chí Minh, khi có thông tin về metro, giá bất động sản có thời điểm tăng rất mạnh. Nhưng sau một thời gian, thị trường bắt đầu điều chỉnh bởi nhà đầu tư nhận ra rằng việc chỉ nằm gần một nhà ga chưa đủ để tạo ra giá trị lâu dài.

"Một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là: Xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không? Có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng hay không?...", bà Dung nhấn mạnh.

Theo chuyên gia CBRE, nếu một khu vực chỉ có một tuyến metro đi qua nhưng không có hệ sinh thái đô thị đi kèm thì giá trị tạo ra sẽ bị giới hạn. Vì vậy, chúng ta cần nhìn metro trong một bức tranh rộng hơn, đó là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng - TOD (Transit Oriented Development).

TOD không đơn thuần là xây dựng các công trình xung quanh nhà ga. Bản chất của TOD là lấy giao thông công cộng làm trục phát triển để tổ chức lại không gian đô thị, tạo ra những khu vực có mật độ phù hợp, có sự kết hợp giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm. Khi đó, nhà ga metro không chỉ là nơi người dân lên xuống tàu, mà trở thành trung tâm kết nối của cả một khu vực phát triển.

Đây cũng là hướng mà nhiều đô thị lớn trên thế giới đã áp dụng. Giá trị của metro không nằm ở bản thân tuyến đường sắt, mà nằm ở khả năng thay đổi cách con người sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ đô thị.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, đối với TP. Hồ Chí Minh, điều này càng quan trọng trong bối cảnh thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển không gian mới. Thành phố không thể tiếp tục mở rộng theo chiều ngang một cách dàn trải, phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân, mà cần hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, kết nối tốt hơn bằng hệ thống giao thông công cộng.

Metro sẽ là một trong những yếu tố quan trọng giúp tái cấu trúc lại không gian phát triển của thành phố. Những khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể trở thành các cực tăng trưởng mới nếu được quy hoạch và đầu tư đồng bộ.

Không xem metro và TOD là câu chuyện tăng giá bất động sản

Chuyên gia CBRE nhấn mạnh, không nên nhìn TOD chỉ dưới góc độ bất động sản. Nếu chỉ coi Metro và TOD là câu chuyện tăng giá đất thì chúng ta dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất chỉ vì kỳ vọng giá tăng, trong khi khu vực chưa tạo ra giá trị sử dụng thực.

Một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng giá đất tăng trước khi các yếu tố nền tảng hình thành. Nhưng nếu sau đó không có cư dân đến ở, không có hoạt động kinh tế, không có dịch vụ phát triển thì mức giá đó sẽ khó duy trì.

Do đó, câu chuyện quan trọng của TP. Hồ Chí Minh không phải là làm sao để giá đất quanh metro tăng lên, mà là làm sao biến lợi thế hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế thực.

Muốn làm được điều đó, cần có sự phối hợp giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.

Một trong những giá trị lớn của TOD là giúp thành phố khai thác tốt hơn giá trị gia tăng từ hạ tầng. Khi Nhà nước đầu tư một tuyến metro, giá trị đất đai xung quanh có thể tăng lên. Nếu có cơ chế phù hợp, một phần giá trị gia tăng đó có thể được tái đầu tư trở lại cho hạ tầng, tạo thành một vòng phát triển bền vững.

Vì vậy, theo chuyên gia CBRE, điều cần quan tâm không chỉ là xây dựng bao nhiêu kilomet metro, mà là làm thế nào để mỗi tuyến metro thực sự tạo ra một không gian đô thị mới. Một nhà ga tốt không chỉ giúp người dân di chuyển nhanh hơn, mà còn phải tạo ra môi trường sống tốt hơn, mở ra cơ hội kinh doanh mới, thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và nâng cao chất lượng sống.

Trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ không chỉ được đo bằng khoảng cách đến trung tâm thành phố, mà sẽ được đo bằng khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng, khả năng kết nối với các tiện ích và chất lượng của môi trường đô thị xung quanh.

"Metro là một cơ hội rất lớn đối với TP. Hồ Chí Minh. Nhưng để biến cơ hội đó thành giá trị thực, chúng ta cần một tư duy phát triển dài hạn, tránh chạy theo những cơn sốt ngắn hạn và tập trung xây dựng những hệ sinh thái đô thị bền vững", bà Dương Thuỳ Dung chia sẻ.

Hạ Vy