Lãi suất cho vay mua nhà hạ nhiệt, người mua nhà được hưởng lợi

Giảm áp lực tài chính cho người vay mua nhà

Theo ghi nhận trên thị trường, từ cuối tháng 8/2026 đến nay, nhiều ngân hàng đã đưa ra các chương trình ưu đãi mới đối với khách hàng vay mua nhà. Không chỉ điều chỉnh lãi suất, các ngân hàng còn tăng thời gian cố định lãi suất, giảm biên độ hoặc thiết kế phương án trả nợ linh hoạt hơn nhằm giảm áp lực tài chính cho người vay.

Đơn cử như BIDV triển khai gói vay ưu đãi "Ngôi nhà đầu tiên" với quy mô 30.000 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi cố định theo các mốc thời gian do khách hàng linh hoạt lựa chọn là cố định 9,5%/năm trong 12 tháng hoặc 10% trong 18 tháng hoặc 10,5% trong 24 tháng với thời hạn vay tới 30 năm. Đây là mức ưu đãi lãi suất thấp hơn 2% so với gói vay mua nhà thông thường.

Trong khi đó, Vietcombank triển khai chương trình cho vay mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, với quy mô 20.000 tỷ đồng. Khách hàng có thể được hưởng lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho cá nhân. Thời hạn vay tối đa 35 năm và tỷ lệ cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng.

Ở nhóm chính sách hướng tới việc ổn định chi phí vốn trong thời gian dài hơn, VIB thông báo kéo dài thời gian cố định lãi suất tới 5 năm đối với các khoản vay mua bất động sản, vay bù đắp tiền mua bất động sản, vay tái tài trợ, xây dựng và sửa chữa nhà. Với khoản vay mua bất động sản, khách hàng còn có thể được giảm thêm 0,2-0,4%/năm trong suốt thời gian vay, tùy điều kiện chương trình.

TPBank cũng áp dụng chính sách giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với mức hiện hành đối với một số khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm, tùy sản phẩm và điều kiện áp dụng.

Một số ngân hàng khác lựa chọn cách giảm áp lực trả nợ thông qua thời hạn vay và thời gian miễn trả gốc. GPBank triển khai sản phẩm cho vay mua nhà “Khởi đầu an cư” với thời hạn vay lên tới 40 năm, miễn trả gốc tối đa 60 tháng cùng các cơ chế linh hoạt, hướng đến nhóm khách hàng trẻ.

Một số ngân hàng khác như Nam A Bank giảm 0,1-0,3%/năm đối với các khoản vay mua nhà và vay tiêu dùng. NCB cũng giảm 0,5%/năm đối với toàn bộ các gói vay dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, trong đó có nhu cầu mua nhà riêng lẻ, với lãi suất sau điều chỉnh thấp nhất 8,49%/năm.

Như vậy, bên cạnh mức lãi suất ưu đãi ban đầu, các yếu tố về thời gian cố định lãi suất, biên độ điều chỉnh, thời hạn vay và phương thức trả nợ cũng đang được các ngân hàng áp dụng để gia tăng khả năng tiếp cận vốn của khách hàng.

Diễn biến này đáng chú ý trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đã có thời điểm được điều chỉnh tăng trong những tháng đầu năm. Vì vậy, việc một số ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất thời gian qua

Với mặt bằng này, việc một số ngân hàng giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian cố định có thể giúp giảm chi phí tài chính ban đầu, cải thiện khả năng tính toán dòng tiền và tạo thêm dư địa cho một bộ phận người có nhu cầu ở thực tiếp cận vốn. Đặc biệt, thời gian cố định lãi suất dài hơn giúp người vay có thêm khoảng thời gian để chủ động kế hoạch tài chính và giảm rủi ro phải điều chỉnh phương án trả nợ quá sớm khi thị trường biến động.

Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi của người vay vẫn phụ thuộc vào từng chương trình, hồ sơ tín dụng và điều kiện áp dụng. Vì vậy, những động thái trên trước hết cho thấy sự linh hoạt trong chính sách tín dụng của từng ngân hàng.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nhận định, việc một số ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay và kéo dài thời gian cố định lãi suất đang đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây mới là sự điều chỉnh có chọn lọc tại một số ngân hàng, chưa hẳn đã trở thành xu hướng giảm đồng đều trên toàn thị trường.

Theo ông Huy, đối với người dân có nhu cầu ở thực, lãi suất thấp hơn giúp giảm chi phí ban đầu, mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở và chủ động hơn trong kế hoạch tài chính gia đình. Trong đó, việc kéo dài thời gian cố định lãi suất có ý nghĩa lớn hơn một ưu đãi ngắn hạn, bởi người vay có thêm thời gian để ổn định thu nhập và tích lũy nguồn trả nợ.

Phân luồng tín dụng, kiểm soát rủi ro dài hạn

Từ góc độ thị trường, ông Huy cho rằng, mặt bằng lãi suất giảm có thể hỗ trợ sức mua, cải thiện thanh khoản và thúc đẩy tiến độ tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất chỉ là một phần của bài toán.

Do vậy, để người dân có nhu cầu mua được nhà ở thực, ông Huy cho rằng, các chủ đầu tư cần tái cơ cấu danh mục và đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như năng lực chi trả thực tế của người dân; ưu tiên phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ có diện tích hợp lý, phương thức thanh toán linh hoạt và pháp lý đầy đủ. "Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi sản phẩm gặp được sức mua thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá", ông Huy nhấn mạnh.

Với hệ thống ngân hàng, tín dụng nhà ở có thể tạo nguồn dư nợ dài hạn, mở rộng hệ sinh thái khách hàng và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Song, các tổ chức tín dụng cần cân đối chặt chẽ giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và các khoản vay dài hạn, đồng thời thẩm định dựa trên dòng tiền trả nợ thay vì chỉ dựa vào giá trị tài sản bảo đảm.

Đáng chú ý, ông Huy cho rằng, nguy cơ dòng vốn chuyển sang đầu cơ, lướt sóng vẫn cần được nhận diện, nhất là tại những khu vực tăng giá chủ yếu theo thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng. Tuy nhiên, không nên đồng nhất tín dụng bất động sản với tín dụng rủi ro. Điều quan trọng là phân luồng dòng vốn theo hướng khuyến khích tín dụng phục vụ người mua căn nhà đầu tiên, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập và các dự án minh bạch; đồng thời kiểm soát thận trọng các khoản vay mua nhiều bất động sản, sử dụng đòn bẩy cao hoặc phục vụ mục tiêu giao dịch ngắn hạn.

Cùng với đó, việc hoàn thiện dữ liệu về quy hoạch, đất đai, giao dịch và giá nhà sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, hạn chế tình trạng đầu tư dựa trên tin đồn và kỳ vọng thiếu cơ sở.

Theo ông Huy, an cư bền vững cần được xây dựng trên 3 nền tảng: Sản phẩm phù hợp, đòn bẩy vừa sức và kế hoạch tài chính dài hạn.

Nhìn tổng thể, việc nhiều ngân hàng đồng thời điều chỉnh chính sách cho vay mua nhà đang mở thêm lựa chọn cho người dân, nhất là nhóm có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính tương đối ổn định. Tuy nhiên, những động thái này mới phản ánh sự cạnh tranh và điều chỉnh có chọn lọc tại từng ngân hàng, chưa đủ cơ sở để khẳng định mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang bước vào một chu kỳ giảm trên diện rộng.

Trong bối cảnh đó, dư địa để tín dụng nhà ở phát huy vai trò hỗ trợ thị trường sẽ phụ thuộc không chỉ vào chi phí vốn, mà còn vào chất lượng sản phẩm, khả năng trả nợ của người vay và việc phân bổ dòng vốn đúng đối tượng. Đây cũng là điều kiện quan trọng để tín dụng bất động sản vừa hỗ trợ nhu cầu an cư, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng và sự phát triển bền vững của thị trường.

Minh Đức