Sửa Luật Đất đai: Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai

Đẩy mạnh phân cấp, cải cách thủ tục đất đai

Trình bày Báo cáo tóm tắt Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Đào Trung Chính cho biết, việc sửa đổi Luật nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính cho chính quyền địa phương 2 cấp, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Về bố cục, dự thảo Luật gồm 13 chương, 115 điều, giảm 3 chương so với Luật Đất đai năm 2024. Trên cơ sở 7 nhóm chính sách được Chính phủ thông qua, dự thảo tập trung vào một số nội dung chủ yếu.

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo tiếp tục kế thừa các nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện hành. Cấp trên định hướng, phân bổ chỉ tiêu chính và khu vực cần bảo vệ; cấp dưới cụ thể hóa phù hợp với yêu cầu quản lý từng cấp.

Đáng chú ý, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã. Cấp tỉnh sẽ khoanh vùng chỉ tiêu quản lý theo nhu cầu cấp tỉnh; xác định ranh giới, vị trí khu vực lấn biển đã có trong quy hoạch thống nhất, bảo đảm quản lý chuyên ngành. Cấp xã lập theo hướng đơn giản, số hóa, làm cơ sở thực hiện quản lý nhà nước.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo kế thừa Luật Đất đai 2024, đồng thời bổ sung căn cứ đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư và hiệu quả sử dụng đất của các dự án đã thực hiện.

Hình thức không đấu giá, không đấu thầu cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với công trình yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển hạ tầng đồng bộ.

Thông qua đấu giá, kể cả cho thuê đất trả tiền hằng năm, sẽ áp dụng cho quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý. Các trường hợp còn lại thực hiện dự án qua nhận chuyển nhượng hoặc sử dụng quyền sử dụng đất hiện có.

Với hình thức trả tiền và chuyển mục đích, người thuê đất được lựa chọn trả tiền một lần hoặc hằng năm. Dự thảo cũng phân định rõ trường hợp chuyển mục đích phải xin phép và không phải xin phép; cho phép giải quyết hủy thực hiện đối với trường hợp đã chuyển mục đích hoặc hình thức sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Dự thảo bổ sung quy định cho phép bàn giao mặt bằng, không giao hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng tạm thời để thi công. Doanh nghiệp tiếp tục sử dụng đất và thực hiện quyền tương ứng với hình thức đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo kế thừa Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15; bổ sung 1 trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh và 3 trường hợp để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Các dự án chậm hoặc không sử dụng đất sẽ bị thu tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm; thu hồi đất nếu quá 60 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng. Dự thảo cũng tách trường hợp vi phạm được xem xét cấp Giấy chứng nhận ra khỏi trường hợp thu hồi đất do vi phạm.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo quy định rõ các nguyên tắc bồi thường đất, tài sản, chi phí đầu tư còn lại; hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, phục hồi sinh kế và tái định cư. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian thông báo thu hồi đất có hiệu lực không làm tăng tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ.

Giá đất và bài toán hài hòa lợi ích

Tại phiên họp, các đại biểu đã đi sâu phân tích, góp ý nhiều nội dung then chốt về tài chính đất đai, bảng giá đất, điều kiện giao dịch và công tác cải cách thủ tục hành chính. Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến tại phiên họp là cơ chế định giá đất và việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K).

Theo dự thảo, việc định giá đất do Nhà nước quyết định theo nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, đúng trình tự, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, hài hòa lợi ích các bên. HĐND cấp tỉnh quyết định, điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ghi nhận những điểm tiến bộ trong dự thảo khi giá đất gắn với hạ tầng, quy hoạch và trần tăng giá thuê đất hằng năm không vượt quá CPI.

Tuy nhiên, ông cho rằng rủi ro lớn nhất của dự thảo hiện nay là việc mở rộng hệ số K nhưng thiếu quy định về cơ sở xác định, cơ quan kiểm định và chu kỳ rà soát.

Qua khảo sát tại nhiều địa phương trong năm 2026, theo ông Nguyễn Văn Đính, do thiếu dữ liệu, hầu hết các nơi chọn K = 1 hoặc ban hành hệ số quy hoạch tăng vọt, dẫn đến rủi ro nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân tăng đột biến.

Từ đó, ông kiến nghị bổ sung khung tối thiểu quy định rõ cơ sở xác định hệ số K; quy định chu kỳ, điều kiện rà soát và nghĩa vụ công bố thông tin; quy định ngoại lệ về định giá cụ thể cho các trường hợp đặc thù. Đồng thời, yêu cầu kiểm định độc lập, tách bạch chức năng định giá với chức năng điều tiết và xây dựng cơ chế bảo vệ trực tiếp.

Đồng tình với mối băn khoăn này, Ủy viên là ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Trung Thành nhấn mạnh chất lượng dữ liệu đầu vào có vai trò quyết định.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo xây dựng cơ chế nhận diện và loại trừ các giao dịch bất thường, thao túng giá hoặc đầu cơ. Đồng thời, cần đánh giá kỹ tác động của bảng giá đất đến chi phí chung của nền kinh tế và cụ thể hóa quy định về điều tiết phần giá trị địa tô tăng thêm do Nhà nước đầu tư hạ tầng hoặc thay đổi quy hoạch.

Ngoài ra, cần bắt buộc kết nối dữ liệu đất đai với dữ liệu quy hoạch, xây dựng, nhà ở, thuế và công chứng để tạo dựng cơ sở dữ liệu tin cậy.

Đại diện cộng đồng doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI, cho rằng việc rút gọn dự thảo Luật và giao quá nhiều nội dung chi tiết cho Nghị định sẽ tạo vướng mắc lớn khi thi hành.

Với dự án đấu thầu trên quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, VCCI kiến nghị thời điểm định giá nên là khi ban hành quyết định thu hồi đất hoặc phê duyệt phương án bồi thường. Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải là khi bàn giao đất trên thực địa.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, thực tế đã xảy ra trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá 4-5 năm không được bàn giao đất nhưng vẫn bị tính thuế, cưỡng chế và tạm xuất cảnh.

Về hình thức thuê đất dự án du lịch, VCCI đề nghị cho phép nhà đầu tư bất động sản du lịch được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần thay vì bắt buộc trả tiền một lần, qua đó giảm áp lực dòng tiền cho các dự án vốn lớn.

Ông Đậu Anh Tuấn cũng cho rằng cần thống nhất điều kiện chuyển nhượng, khắc phục sự chênh lệch giữa quy định tại Dự thảo Luật Đất đai, yêu cầu phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, với Dự thảo Luật Nhà ở, quy định không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư nhà ở xây để bán mà cấp thẳng cho người mua.

Ngoài ra, cần làm rõ tiêu chí phân định trường hợp nào đấu giá, trường hợp nào đấu thầu hoặc giao đất trực tiếp đối với quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý; làm rõ quy định về thủ tục, thời hạn hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Gỡ vướng thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai

Từ góc độ thực tiễn địa phương, Ủy viên là ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính Bùi Văn Dũng cho biết có nhiều trường hợp tại các dự án đô thị tồn đọng 7-8 năm, người dân đã nộp tiền góp vốn và xây nhà ở nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Các giao dịch chuyển nhượng thứ cấp sau đó vừa gây thất thu thuế cho Nhà nước, vừa khiến người dân sống trong bấp bênh, không thể thế chấp vay vốn ngân hàng.

Bên cạnh tài chính đất đai, dự thảo cũng tập trung hoàn thiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất. Theo đó, kế thừa quy định hiện hành, bổ sung việc nhận quyền sử dụng đất khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức; bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được kế thừa quyền, nghĩa vụ đất đai của bên chuyển nhượng.

Tổ chức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất được duyệt, trừ trường hợp thực hiện dự án đầu tư. Hộ nghèo, cận nghèo, cá nhân dân tộc thiểu số được chuyển nhượng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phải hoàn thành khi đăng ký biến động.

Về công chứng, chứng thực, cơ quan chủ trì soạn thảo trình 2 phương án. Phương án 1 quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trực tiếp trong Luật. Phương án 2 giao Chính phủ quy định cụ thể các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực.

Chế độ sử dụng đất được phân loại thành 3 nhóm gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Về cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền, dự thảo quy định gắn mã định danh duy nhất cho mỗi thửa đất trên toàn quốc; kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu đất đai của các bộ, ngành, địa phương với cơ sở dữ liệu quốc gia.

Đăng ký và Giấy chứng nhận dạng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau; không yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Dự thảo cũng xem xét cấp Giấy chứng nhận cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng, môi trường, an toàn công trình.

Về phân cấp, phân quyền, cơ quan chủ trì soạn thảo trình 2 phương án: quy định rõ trong Luật thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai của từng cấp hoặc giao Chính phủ quy định thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Phát biểu kết luận phiên họp thẩm tra sơ bộ, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh Luật cần thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW, hướng tới quản trị đất đai hiệu quả, khơi thông nguồn lực, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và phòng ngừa lãng phí, trục lợi chính sách.

Theo Phó Chủ nhiệm, cần phân định rõ thẩm quyền của Quốc hội và Chính phủ; lấy sự thuận lợi, tiết kiệm thời gian, chi phí của người dân và doanh nghiệp làm thước đo. Đồng thời, rà soát tính thống nhất giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các dự án luật liên quan. Các cơ chế đặc thù, thí điểm chỉ đề xuất khi có căn cứ thực tiễn rõ ràng.

Phó Chủ nhiệm cũng cho rằng cần cụ thể hóa, định lượng rõ các tiêu chí thu hồi đất đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, kể cả dự án nhà ở thương mại; quy định chặt chẽ điều kiện bồi thường, tái định cư và phân định rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu hay giao đất không qua đấu giá.

Phương án sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch kinh tế - xã hội địa phương, không áp đặt cứng nhắc. Giá trị địa tô chỉ phát sinh khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai sau chuyển đổi phải thông qua đấu giá, đấu thầu theo đúng quy định pháp luật.