Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cắt giảm thủ tục, tăng minh bạch giao dịch

Sáng ngày 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phiên họp do Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành.

Đề xuất cắt giảm thủ tục, phân cấp thẩm quyền

Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo cơ bản kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở chính sách.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án được sửa đổi theo hướng đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng; hạn chế chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng thông qua việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Dự thảo đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật theo hướng đúng, đủ, sạch, sống và thống nhất dùng chung. Các quy định mới còn bao gồm nguyên tắc, khung quy trình giao dịch bất động sản và mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản cùng các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đối với dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo quy định điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh gắn với việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Chính phủ được giao quy định chi tiết nhằm tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và pháp luật đất đai.

Về phân cấp, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành.

Theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, dự thảo dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục, đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Đề nghị làm rõ cơ chế kiểm soát rủi ro

Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị tiếp tục rà soát các quy định nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và kiểm soát rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị dẫn chiếu chung đến pháp luật về PPP, thay vì nhắc lại quy định về phạm vi dự án BT được thanh toán bằng hình thức giao đất, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng và phương án xử lý rủi ro. Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ tính tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận; phân biệt thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn thực hiện dự án, đồng thời kiểm soát các khoản thu có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Về chuyển nhượng dự án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai hoặc chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết tiếp tục thực hiện dự án, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định cần tính đến nguy cơ dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, cần đánh giá phương án thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, các nghĩa vụ liên quan và trách nhiệm đối với khách hàng.

Có ý kiến đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành nếu đáp ứng điều kiện nhất định; đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm khi không thực hiện nghĩa vụ và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục đánh giá việc sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, tác động chính sách và cơ chế kiểm soát rủi ro, cần cân nhắc chưa đưa quy định vào dự thảo. Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu.

Liên quan đến Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ được đề nghị rà soát, xác định những trường hợp thực sự cần thiết phải công chứng để quy định tại luật hoặc nghị định. Nếu giao Chính phủ quy định chi tiết, cần bổ sung nội dung tương ứng trong dự thảo nghị định và có phương án sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng để bảo đảm đồng bộ.

Cuối cùng, cơ quan thẩm tra đề nghị báo cáo rõ thời điểm dự kiến có hiệu lực của Luật Đất đai, đồng thời rà soát để bảo đảm thống nhất về thời điểm có hiệu lực giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Việc hoàn thiện dự thảo luật cần kết hợp mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, phân định rõ thẩm quyền với yêu cầu bảo đảm tính thống nhất pháp luật, kiểm soát rủi ro giao dịch và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.