Chuyển nhượng dự án bất động sản: Coi chừng thời hạn đầu tư

Ngày 30/12/2016, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim và Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn ký kết Hợp đồng đặt cọc số 92/2016/HĐĐC-SGCC. Trong đó Saigoncon là chủ đầu tư dự án Khu phức hợp căn hộ, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng tại khu đất 79B đường Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí minh (diện tích hơn 29.700 m2) theo Công văn số 4144/UBND-ĐTMT ngày  20/7/2015 của UBND TP. Hồ Chí Minh

Tại Hợp đồng đặt cọc số 92 các bên đã thỏa thuận Công ty Nguyễn Kim đặt cọc cho Saigoncon số tiền là 60 tỷ đồng để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng tài sản (tài sản chuyển nhượng là Khu thương mại dịch vụ và Khu căn hộ thuộc Dự án) hoặc chuyển nhượng Dự án khi đủ điều kiện.

Sau đó, Nguyễn Kim đã chuyển khoản cho Saigoncon khoản tiền trên.

Tuy nhiên, văn bản số 4114/UBND-ĐTMT công nhận Công ty Saigoncon làm chủ đầu tư dự án nêu rõ: “Trong thời hạn 12 tháng, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn tất các nội dung quy định tại Luật Nhà ở về thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở cùng với các nội dung liên quan thì văn bản công nhận chủ đầu tư này sẽ hết hiệu lực thực hiện”.

Do đó, Công ty Saigoncon đã gửi văn bản xin gia hạn công nhận chủ đầu tư. Tại Công văn trả lời, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh xác định “văn bản công nhận chủ đầu tư dự án đã hết hiệu lực thực hiện” trong khi Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở không quy định về gia hạn công nhận chủ đầu tư. Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh yêu cầu Saigoncon phải thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư để thực hiện Dự án.

Theo Nguyễn Kim, điều kiện tiên quyết để hai bên ký hợp đồng đặt cọc là Saigoncon phải là chủ đầu tư dự án, nhưng theo công văn của Sở Xây dựng, Saigoncon không còn là chủ đầu tư dự án. Thêm vào đó, Nghị định 151/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý, sử dụng tài sản công thì thủ tục mua bán, chuyển nhượng tài sản công phải thực hiện theo hình thức đấu giá.

Thấy rằng việc chuyển nhượng dự án không thể thực hiện, Nguyễn Kim đề nghị thanh lý hợp đồng đặt cọc nhưng bất thành. Sau đó, Nguyễn Kim khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc Saigoncon phải trả lại 60 tỷ đồng và lãi hơn 4,5 tỷ đồng.

Tại Tòa án, Saigoncon cho rằng hợp đồng đặt cọc đảm bảo các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 do người đại diện hợp pháp của hai công ty ký kết. Việc công ty là chủ đầu tư dự án hay không phải chờ ý kiến chính thức bằng văn bản của cấp có thẩm quyền.

Giải quyết vụ việc, Tòa án nhận định theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất kinh doanh, chưa phải là đất ở nên không đáp ứng điều kiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo Luật Đầu tư, thuộc trường hợp dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 3, Điều 9, Nghị định số 99 thì muốn thực hiện dự án thương mại dịch vụ, nhà ở phải chuyển mục đích sử dụng đất và phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Nguyễn Kim và Saigoncon đều xác nhận khi ký hợp đồng đặt cọc, Saigoncon chưa hoàn tất các thủ tục về thẩm định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án.

Trong quá trình giải quyết tại Tòa án, Saigoncon không xuất trình tài liệu chứng cứ chứng minh hiện tại công ty là chủ đầu tư dự án trên.

Mặt khác, khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, Saigoncon không gửi hồ sơ xin phép UBND TP. Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 1, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Vào năm 2018, Kiểm toán Nhà nước khu vực IV cũng nêu: “Việc Saigoncon ký hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận việc chuyển nhượng toàn bộ dự án trong tương lai cho Nguyễn Kim khi đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận tiền đặt cọc khi chưa có văn bản chấp thuận của UBND TP. Hồ Chí Minh là không đúng quy định”.

Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lỗi của 2 bên. Tòa tuyên buộc Saigoncon phải trả lại tiền đặt cọc 60 tỷ đồng, không chấp nhận tiền lãi hơn 4,5 tỷ đồng.

Bùi Trang