Nhà ở xã hội: Chính sách nhân văn dành cho đối tượng được ưu đãi

Cơ chế kinh tế thị trường đã hình thành và phát triển qua hàng trăm năm trong nhiều nền kinh tế quốc gia trên thế giới, nhưng dù quốc gia có nền kinh tế thị trường thuộc nhóm chính thể nào thì kinh tế thị trường vẫn không thể tuyệt đối hóa mọi lĩnh vực có liên quan đến bán và mua, vẫn có và cần có bàn tay của Nhà nước trong các vai trò: Một là, ban hành pháp luật điều tiết để quản lý và duy trì ổn định kinh tế vĩ mô; Hai là, Nhà nước có bộ máy thực thi pháp luật trên mọi lĩnh vực kinh tế nhằm xác thực quyền sở hữu tài sản và bảo vệ có hiệu quả quyền sở hữu tài sản cho người dân và doanh nghiệp, theo đó kiểm soát loại bỏ được cạnh tranh không công bằng, không lành mạnh dưới mọi hình thức; Ba là, khắc phục khiếm khuyết, thất bại của thị trường, có cơ chế và tổ chức tác động để giảm đến tối thiểu sự xiêu vẹo, méo mó bất bình đẳng của thị trường; Bốn là, Nhà nước tổ chức cung ứng các loại dịch vụ công ích, dịch vụ xã hội thiết yếu mà không thể trao cho tư nhân làm được; Năm là, Nhà nước phải là “người” có tư cách là người trong cuộc - người sở hữu toàn diện hoặc đồng sở hữu nhà ở xã hội (NOXH). Trong mọi mô hình sở hữu thì Nhà nước đều phải là trọng tài của nền kinh tế có đủ điều kiện cả về cơ chế và quyền lực để phân phối lại thu nhập nhằm giảm bớt bất công, bất bình đẳng trong xã hội và hỗ trợ, nâng đỡ nhóm xã hội yếu thế. NOXH chính là giải pháp của mọi quốc gia để khắc phục những bất bình đẳng và mở cửa vào nhà cho thành phần yếu thế, đúng đối tượng ở những thể chế khác nhau có nhà ở trong khu vực NOXH.

Tại Việt Nam, Nhà nước đã đưa vào Luật 12 đối tượng yếu thế cần được hỗ trợ qua cơ chế NOXH. Tại điều 76 Luật Nhà ở mới năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định: Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, gồm: “1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng; 2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn; 3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; 4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; 6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp; 7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ, người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác; 8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của pháp luật; 10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở; 11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; 12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp".

Trong thời gian qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là vai trò của các chính quyền địa phương, các doanh nghiệp, đã có nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển NOXH được ban hành và đi vào cuộc sống, tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển NOXH.

Các dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các NHTM có sở hữu Nhà nước....

Với các chính sách ưu đãi này, việc phát triển NOXH, trong đó trọng tâm là nhà ở cho công nhân đã đạt được một số kết quả quan trọng. Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3/2023, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2. Hiện nay cả nước đang tiếp tục triển khai 294 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn, với tổng diện tích khoảng 14.425.000 m2, giúp cho hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở mới an toàn.

Mặc dù việc phát triển NOXH đã đạt được một số kết quả quan trọng, tuy nhiên việc triển khai chưa đạt mục tiêu đề ra, thiếu nguồn cung dẫn đến nhiều đối tượng thu nhập thấp, người lao động còn khó khăn trong việc tiếp cận NOXH và phải sử dụng loại hình nhà trọ không bảo đảm chất lượng, điều kiện sống tối thiểu do các cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng. Theo bản tin tối ngày 14/11/2024 của Đài Truyền hình Việt Nam phản ánh và đưa hình ảnh 14.000 căn hộ tái định cư chỉ tính ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang bị bỏ hoang không có người đến ở do bất tiện về vị trí và bất hợp lý về cơ chế cũng như giá cả. Thực tế này cho thấy người thiếu vẫn cứ thiếu, nhà bỏ hoang vẫn cứ bị bỏ hoang, gây tốn kém cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và người được thuê, mua.... Do vậy, các hình thức tuyên truyền, phát hiện và đặc biệt là các hoạt động nghiên cứu khoa học đề xuất đúng, trúng các chính sách ưu đãi khuyến khích phát triển NOXH cùng với việc quản lý và nâng cao chất lượng nhà trọ, giúp khắc phục các vấn đề phát sinh (an ninh, sinh hoạt, lưu thông, chi phí cao) là rất cần thiết trong bối cảnh NOXH chưa thể phủ sóng hết các đối tượng cần được có NOXH.

Hiện nay, Việt Nam đã ban hành Luật Nhà ở, theo đó, Luật mới đã dành một chương quy định về chính sách NOXH, trong đó có các chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NOXH và nhà lưu trú cho công nhân các khu công nghiệp. Trước khi có Luật này, để thúc đẩy việc phát triển NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, ngày 3/4/2023, tại Quyết định số 338/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Dự án này đang có điều kiện phát triển tốt khi đã có Luật Nhà ở và môi trường kinh tế đang phát triển tốt tại nước ta. Theo đó, mục tiêu Đề án đặt ra đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương sẽ phải hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn NOXH. Để hoàn thành mục tiêu nêu trên, trong Đề án đã đề ra các nhiệm vụ, giải pháp cụ thể, đồng bộ để các Bộ, ngành, địa phương triển khai thực hiện. Thông qua cơ chế trong Luật nhà ở hiện hành mới, Đảng, Nhà nước đã đưa ra 3 chính sách thiết thực để các đối tượng dễ dàng tiếp cận NOXH, gồm:

(1) Bỏ điều kiện cư trú khi mua NOXH

Trước đây, tại điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định người mua NOXH phải có đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có NOXH. Quy định trên đã khiến rất nhiều người có nhu cầu mua, thuê nhà bị hạn chế trong việc tiếp cận NOXH. Theo Luật mới, điều kiện cư trú khi mua, thuê NOXH đã chính thức được bãi bỏ từ ngày 1/8/2024 (ngày có hiệu lực theo Luật số 43/2024/QH15) theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, điều 78 Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập như: Điều kiện về nhà ở: phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án NOXH đó, chưa được mua hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án NOXH đó hoặc sở hữu nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.... Điều kiện về thu nhập: phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ đối với từng đối tượng cụ thể.

(2) Mở rộng đối tượng được mua, thuê NOXH

Luật Nhà ở mới 2023 đã bổ sung thêm các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH tại điều 76 là: Thân nhân liệt sĩ; Công chức, viên chức quốc phòng; Người làm công tác cơ yếu; Học sinh, sinh viên trường chuyên biệt; Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp. Theo đó, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH quy định tại điều 76 đã mở rộng như đã liệt kê ở trên.

(3) Nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư

Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều quy định mới về ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án NOXH. Những quy định này được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung NOXH tại các tỉnh, thành phố, đồng thời góp phần giúp thị trường bất động sản sôi động hơn.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 quy định về chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua, cho thuê tại Điều 85 như sau:

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án xây dựng NOXH.

- Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại: được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.

- Một số trường hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH;

- Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.

- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.

- Được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, thông qua Luật Nhà ở 2023, đã có hiệu từ ngày 1/8/2024 cùng các văn bản liên quan dưới Luật và các cơ chế can thiệp gián tiếp, trực tiếp của Nhà nước các cấp vào quá trình hình thành và hữu dụng hóa mô hình nhà ở xã hội (NOXH) đã và đang thể hiện rõ quyết tâm của Đảng, Nhà nước giúp người dân dễ dàng tiếp cận đa dạng hình thức và mở rộng đối tượng thụ hưởng tiếp cận tới NOXH, ngày càng nâng cao tính nhân văn của mô hình NOXH quốc gia ở nước ta.

TS. Nguyễn Đại Lai