25 năm "thăng trầm" của bất động sản Việt Nam

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, vừa đưa ra phân tích khái quát về bức tranh bất động sản (BĐS) nhiều "thăng trầm" của Việt Nam trong 25 năm qua, từ 1995 đến nay.

Đại diện Savills chia 25 năm phát triển của BĐS Việt Nam làm 4 giai đoạn, mỗi giai đoạn tương ứng với những biến động kinh tế vĩ mô của đất nước. 

Giai đoạn thứ nhất (1995 - 1998), Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD  năm 1995 và 324 USD năm 1996. Lạm phát được kiểm soát từ 12,7% năm 1995 xuống 4,5% vào năm 1996 và 3,6% năm 1997. Theo ông Neil MacGregor, đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của BĐS Việt Nam, GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai xán lạn của nền kinh tế, đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997 - 1998 ở khu vực châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam với tăng trưởng GDP đến 1998 đạt 5,76% (số liệu của Tổng cục Thống kê), lạm phát là 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và mặt khác do có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không những không bị cuốn vào vòng xoáy mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam. Ảnh: Savills Việt Nam.

Giai đoạn 2 (1998-2008), Việt Nam được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 USD.

Theo dòng chảy của nền kinh tế và những chính sách vĩ mô của Chính phủ, thị trường BĐS cũng trải qua nhiều thăng trầm: bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001 và đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 – bình quân GDP tăng trưởng 8,23% - nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi BĐS trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh.

Giai đoạn thứ 3 (2008-2018), chu kỳ suy thoái và vực dậy của nền kinh tế Việt Nam tiếp tục trải qua một lần nữa. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường BĐS. Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho BĐS năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp BĐS có nguy cơ tăng vọt.

Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra từng bước giúp cho thị trường hồi phục dù tồn kho vẫn nhiều, chưa được giải quyết hết. BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng bùng nổ. Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng... có diện mạo mới.  

BĐS Việt Nam có 4 giai đoạn phát triển tương ứng với những biến động kinh tế vĩ mô. Ảnh minh họa: Thủy Tiên.

Giai đoạn 4 (2018 đến nay), kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong 2 năm trở lại đây. Số liệu sơ bộ cho thấy GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Tuy nhiên, do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 dù không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác.

Trong khi kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8% trong quý đầu năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng Covid-19 đang diễn ra là khó dự đoán, tùy thuộc vào quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh. ADB cũng dự báo GDP Việt Nam tăng trưởng 4,1% trong năm 2020, thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 nhưng vẫn là con số được kỳ vọng tại Đông Nam Á. WB cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng tốc độ tăng trưởng GDP đạt 6,8% vào 2021.

Ông Neil MacGregor cho rằng thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. CEO Savills Việt Nam khẳng định bên cạnh đầu tư vàng,  BĐS đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất.

"COVID-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020 nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây”, đại diện Savills đánh giá.