Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp duy trì sức hút

Thị trường bất động sản công nghiêp vẫn "nóng" 

Theo nghiên cứu của VNDIRECT, tại thị trường phía Nam, giá thuê tại các thành phố vệ tinh tăng mạnh.Tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm tăng 5,2%, đạt 38.400 ha trong năm 2021, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4,4%, lên 26.000 ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng lên 89,6%. Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 8 - 10% so với năm 2020, lên 115 - 117 USD/m²/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 15% so với cùng kỳ lên 85 USD/m²/kỳ thuê nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong 2021 tại phía Nam ở mức cao 89,6, tăng 0,8% so với cùng kỳ do nhu cầu tiếp tục vượt cung mới.

Còn theo các chuyên gia của CBRE, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10% và 8% trong 2021. Giá cho thuê trung bình tương đối ổn định ở mức 3,7 - 5,5 USD/m²/tháng. 

Tại thị trường miền Bắc, nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn ở mức cao. Tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 6 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 5,8%, đạt 15.350 ha trong năm 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6,0%, lên 10.600 ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% với năm trước, lên 86,6%.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong 2021 tại miền Bắc cũng ở mức cao 86,6%, tăng 2,0% so với cùng kỳ do nhu cầu tiếp tục vượt cung mới.

Tương tự thị trường phía Nam, giá thuê đất tiếp tục tăng trong 2021, với mức tăng trung bình 6 - 8%, lên 108 - 110 USD/m²/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Hà Nội và Hải Phòng tăng mạnh nhất, lần lượt khoảng 9%, lên khoảng 150 USD/m²/kỳ thuê và 7%, lên 108 USD/m²/kỳ thuê, nhờ sự thúc đẩy của phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực này. 

Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, CBRE cho biết, nguồn cung mới lần lượt tăng 7% và 9% trong 2021. Giá cho thuê trung bình tương đối ổn định ở mức 4,2 - 5,4 USD/m²/tháng. 

Tăng trưởng doanh thu ấn tượng

Tính toán của VNDIRECT cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết đạt mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng hai chữ số trong 2021. Chẳng hạn, doanh thu của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) tăng mạnh nhất, tăng 100,3% so với năm 2020, lên 4.308 tỷ đồng nhờ cho thuê 113,9 ha đất khu công nghiệp và 4,6 ha đất đô thị. Theo sau là CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) với doanh thu tăng 64,7% nhờ doanh thu cho thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức. CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) ghi nhận doanh thu tăng 44,3% nhờ sự đóng góp của Khu công nghiệp Tân Đức. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu hai chữ số trong 2021.

“Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết đang tăng tốc mở rộng quỹ đất để nắm bắt cơ hội nhu cầu ngày càng tăng. Xét về diện tích cho thuê tiềm năng giai đoạn 2022 - 2024, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) có khả năng dẫn đầu với khoảng 4.000 ha diện tích có thể cho thuê đưa vào hoạt động nhờ chuyển đổi diện tích đất cao su thành khu công nghiệp, theo đó là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (BCM) với 2.200 ha và KBC với khoảng 1.700 ha”, bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, chuyên gia tại VNDIRECT cho biết.

Bốn xu hướng định hình thị trường BĐS KCN 

Nhóm nghiên cứu của VNDIRECT đưa ra 4 xu hướng định hình thị trường bất động sản khi công nghiệp năm 2022.

Đầu tiên là câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Quốc hội trong tháng đầu năm đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng). Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương. 

Xu hướng thứ hai là mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ phục hồi mạnh trong năm 2022 nhờ kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm 2022, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới.

Xu hướng mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ trong 8 tháng đầu năm 2021.

Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn đối với các công ty nước ngoài trong chiến lược đa dạng hóa do các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn. Ngoài ra, Việt Nam đã ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) rất tiến bộ với các đối tác lớn trên thế giới như CPTPP, EVFTA, RCEP…

Cả doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina. Theo Houselink, có 193 dự án mở rộng sản xuất (3.816 ha diện tích đất) được xây dựng trong 8 tháng đầu năm 2021, với tổng vốn đầu tư là 6 tỷ USD. Bên cạnh đó, cũng trong 8 tháng đầu năm ngoái, có 435 dự án mở rộng (12.104 ha diện tích đất) bước vào giai đoạn chuẩn bị và thiết kế. Do đó, xu hướng mở rộng sản xuất sẽ vẫn còn mạnh mẽ trong năm 2022. 

Xu hướng thứ ba là thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.

Sự bùng nổ thương mại điện tử ở Việt Nam với doanh thu tăng trưởng kép ước đạt 44,9% trong giai đoạn 2020 - 2025.

Theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020 - 2025. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25 - 27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000 m² diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000 m² kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam. 

Bên cạnh đó, CBRE Econometric Advisors cho biết, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai. 

Xu hướng thứ tư là đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Nguồn cung đất khu công nghiệp tại Việt Nam dự kiến tăng 44.760 ha trong 2022 - 2025 để đáp ứng nhu cầu thuê đất khu công đang ngày càng mạnh mẽ tại Việt Nam, trong đó sẽ đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Bên cạnh đó, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này. CBRE dự báo, tăng trưởng kép của nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lần lượt là 22% và 4% ở phía Nam, 46% và 10% tại phía Bắc trong giai đoạn 2021 – 2023. 

Với những quan điểm phân tích trên, VNDIRECT cho rằng, giá cổ phiếu của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trên sàn chứng khoán đang ở mức hợp lý. Mặt khác, nhóm chuyên gia lựa chọn KBC, CTCP Cao su Phước Hòa (PHR), SZC để đầu tư dài hạn.