Thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý

Thông tin được ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đưa ra tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản, do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 27/11.

3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản nhà ở

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2024, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, dù còn nhiều khó khăn, nhưng về cuối năm, thị trường đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Từ đầu năm đến nay, để quy định hướng dẫn chi tiết các Luật trên, Chính phủ đã ban hành 13 Nghị định và 6 Thông tư góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Ông Hoàng Hải phân tích, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản nhà ở hiện nay.

Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do sự biến động trong chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là việc áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Tại một số địa phương, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã làm gia tăng chi phí đầu vào. Đồng thời, công tác quản lý đấu giá chưa tốt đã dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư lập hội nhóm để thao túng đấu giá, trả giá cao nhưng sau đó bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo nhằm kiếm lời.

Thứ hai, hiện tượng "thổi giá", "tạo giá ảo" từ các đối tượng đầu cơ và môi giới bất động sản tự do là một nguyên nhân đáng lo ngại. Những cá nhân này thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để trục lợi. Phần lớn họ hoạt động không có chứng chỉ hành nghề, thiếu chuyên môn, không hiểu rõ pháp luật, và thiếu đạo đức kinh doanh. Các hành vi thao túng giá này gây thiệt hại cho khách hàng, làm giảm tính minh bạch và gây rối loạn thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, vẫn còn thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, từ thủ tục pháp lý phức tạp đến việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu. Những khó khăn này đã khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm tiến độ triển khai gây trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Các khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản tiếp tục được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ. Theo đó, thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện; các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Tổ công tác 1435 thành lập theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực đã xử lý cơ bản 188 kiến nghị liên quan 203 dự án. Tổ công tác cũng làm việc với các địa phương, nhất là 5 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý

Liên quan đến tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin: Về nguồn cung nhìn chung có chuyển biến tích cực, nhưng còn hạn chế; cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hòa. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí, một số loại hình. Bộ Xây dựng đã làm việc cùng với Bộ Tài nguyên Môi trường, một số địa phương, hiện nay giá đã cải thiện tích cực hơn, cơ bản tăng 25%/năm.

Theo ông Hoàng Hải, mặc dù các Luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành, song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã và sẽ thực hiện một số giải pháp cụ thể, bao gồm:

Một là, tổ chức triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định Luật và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Hai là, xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý như các mô hình tương tự đã thực hiện hiện hiệu quả tại một số quốc gia theo hướng đơn giản, ngắn gọn, chính xác nhất.

Ba là, thực hiện tốt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường trong điều kiện chính sách về nhà ở xã hội đã mở ra. Bên cạnh đó, tập trung hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh cải tạo nhà chung cư cũ, mở rộng thị trường…

Bốn là, tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản tại các địa phương theo hướng chặt chẽ hơn; nghiên cứu hình thành quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp với nhà ở xã hội; giao nhà ở xã hội cho doanh nghiệp Nhà nước xây dựng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với nhiều nội dung mới trong các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, ổn định ngân sách Nhà nước trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam…

Ngoài các giải pháp được Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương đã triển khai, với các doanh nghiệp, ông Hoàng Hải cho rằng cần tập trung nghiên cứu, thực hiện có hiệu quả các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, bảo đảm tuân thủ các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; thực hiện công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Cùng với đó, chủ động tổ chức rà soát danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp, tái cấu trúc lại doanh nghiệp nhằm bảo đảm phù hợp với năng lực tài chính, khả năng quản trị của doanh nghiệp, tránh đầu tư dàn trải.