Bất động sản công nghiệp hút dòng vốn FDI chất lượng cao năm 2026

FDI tăng mạnh tạo lực đẩy cho bất động sản công nghiệp

Tại họp báo công bố báo cáo “Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh nửa đầu năm 2026”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những phân khúc nổi bật của thị trường khi hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo bà Trang, kết quả thu hút FDI trong 6 tháng đầu năm không chỉ phản ánh sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế mà còn củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây cũng là nền tảng để bất động sản công nghiệp bước sang giai đoạn phát triển mới, hướng tới thu hút các dự án có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn thay vì chỉ cạnh tranh về chi phí.

Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh 6 tháng đầu năm 2026, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận GRDP tăng 8,55%, tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước. Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh thu hút 7,5 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 89,7% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.

Đại diện JLL cho rằng, để tận dụng hiệu quả làn sóng dịch chuyển đầu tư, cả khu vực công và khu vực tư đều đang có những bước chuẩn bị đáng kể.

Đối với khu vực công, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng kết nối giúp giảm chi phí logistics, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất mở rộng hoạt động. Những dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng để Việt Nam thu hút nhiều hơn các dòng vốn FDI chất lượng cao trong giai đoạn tới.

Ở khu vực tư nhân, chiến lược phát triển khu công nghiệp cũng đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây, lợi thế cạnh tranh chủ yếu đến từ quỹ đất và giá thuê thì hiện nay, các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào chất lượng công trình, phát triển khu công nghiệp xanh, ứng dụng các tiêu chuẩn phát triển bền vững và nâng cao chất lượng dịch vụ nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các tập đoàn đa quốc gia.

Nhà đầu tư công nghệ cao đặt ra tiêu chuẩn khắt khe hơn

Theo bà Trang, mục tiêu không chỉ là thu hút nhiều dự án hơn mà còn hướng tới các dự án có hàm lượng nghiên cứu, công nghệ và giá trị gia tăng lớn hơn. Đây cũng là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn mới.

Đại diện JLL nhận định, để đón dòng vốn FDI thế hệ mới, các khu công nghiệp sẽ phải đáp ứng những yêu cầu khắt khe hơn đáng kể so với trước đây. Nếu như trước kia nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến vị trí, diện tích và chi phí thuê thì hiện nay, các tiêu chí về phát triển xanh, hiệu quả vận hành và tính bền vững đã trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm đầu tư.

Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bán dẫn, tự động hóa, dược phẩm hay các nhà thầu trong chuỗi cung ứng công nghệ cao, yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường, phát thải, vận hành ổn định và các tiêu chí ESG được đặt ở mức rất cao.

Theo đó, hạ tầng khu công nghiệp không chỉ dừng ở việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản mà còn phải bảo đảm chất lượng ở mức cao hơn nhiều. Hệ thống cấp nước sạch phải đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt, hệ thống xử lý nước thải phải vận hành ổn định, nguồn điện phải liên tục và các hạ tầng kỹ thuật khác cũng cần được đầu tư đồng bộ nhằm hạn chế tối đa nguy cơ gián đoạn hoạt động sản xuất.

Bà Trang cho rằng, đây vẫn là những hạng mục quen thuộc của một khu công nghiệp, tuy nhiên yêu cầu về chất lượng và tính ổn định hiện nay đã cao hơn rất nhiều so với trước, phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu của các nhà đầu tư quốc tế.

Không chỉ chú trọng đến hạ tầng kỹ thuật, các doanh nghiệp FDI hiện cũng quan tâm nhiều hơn tới hệ sinh thái dịch vụ đi kèm. Theo JLL, đây là yếu tố đang tạo ra sự khác biệt giữa các khu công nghiệp trong cuộc cạnh tranh thu hút nhà đầu tư.

Các chủ đầu tư không còn chỉ cung cấp quỹ đất hay nhà xưởng mà cần đồng hành với doanh nghiệp từ giai đoạn khảo sát địa điểm, hoàn thiện thủ tục đầu tư, xây dựng nhà máy cho tới quá trình vận hành. Chất lượng dịch vụ càng cao thì khả năng giữ chân và mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế càng lớn.

Một xu hướng khác được JLL chỉ ra là sự thay đổi trong nhu cầu lao động của các ngành công nghệ cao. Khác với các ngành sản xuất thâm dụng lao động trước đây, nhiều lĩnh vực như bán dẫn, ô tô, điện tử hay dược phẩm không sử dụng số lượng lớn lao động phổ thông mà tập trung vào lực lượng lao động có trình độ chuyên môn và kỹ năng cao.

Điều này đồng nghĩa, trong ngắn hạn, các khu công nghiệp nằm tại những địa phương lân cận các trung tâm kinh tế lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội hay các vùng có hệ thống đào tạo phát triển sẽ tiếp tục có lợi thế trong việc thu hút các dự án FDI công nghệ cao nhờ nguồn nhân lực chất lượng.

Ở góc độ dài hạn, bà Trang đánh giá tiềm năng phát triển sẽ còn được mở rộng khi hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện. Đặc biệt, nếu các tuyến metro và các dự án kết nối trọng điểm được đưa vào vận hành đúng tiến độ, khả năng di chuyển của lực lượng lao động chất lượng cao tới các khu công nghiệp ở những địa bàn xa hơn sẽ được cải thiện đáng kể.

Theo đó, phạm vi phát triển của bất động sản công nghiệp sẽ không còn giới hạn quanh các đô thị lớn mà có thể mở rộng sang nhiều địa phương mới có quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, đại diện JLL cũng lưu ý đây là câu chuyện của trung và dài hạn, còn trong trước mắt, lợi thế vẫn thuộc về các khu công nghiệp nằm gần các trung tâm kinh tế, nơi hội tụ đầy đủ hạ tầng, nguồn nhân lực và hệ sinh thái dịch vụ để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư quốc tế.