AI tạo bài toán mới cho bất động sản công nghiệp

Giá trị nằm ngoài khu đất

Việt Nam có nhiều nền tảng thuận lợi để đón làn sóng AI và phát triển trung tâm dữ liệu, từ quy mô dân số hơn 100 triệu người, lực lượng lao động trẻ, am hiểu công nghệ đến chi phí cạnh tranh và vị thế thuận lợi trong khu vực.

Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm AI của ASEAN, với nền kinh tế AI chiếm 6% GDP. Để hiện thực hóa tham vọng này, nhu cầu về năng lực tính toán, trung tâm dữ liệu và điện năng được dự báo tăng mạnh.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư quốc tế và trong nước không đơn thuần tìm kiếm đất, mà tìm kiếm địa điểm có thể giúp các dự án công nghệ vận hành hiệu quả ở quy mô lớn.

Nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu vì vậy đang mở rộng phạm vi của bất động sản công nghiệp. Nhà đầu tư cần một hệ sinh thái gồm nguồn nhân lực phù hợp, nguồn điện ổn định, hạ tầng kết nối tốt và khả năng mở rộng trong tương lai.

“Điều này làm thay đổi cách chúng ta đánh giá về bất động sản công nghiệp, khi những yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định.

Với nhà đầu tư, câu hỏi vì thế không chỉ là “Có quỹ đất để phát triển trung tâm dữ liệu hay không?”, mà quan trọng hơn là: “Có đủ điện để dự án vận hành ổn định hôm nay và mở rộng trong tương lai hay không?”.

Năng lực cung cấp điện đang trở thành điều kiện tiên quyết đối với các dự án công nghệ cao. Bài toán không chỉ nằm ở tổng công suất sản xuất điện của Việt Nam, mà còn ở khả năng cung cấp đúng lượng điện, đúng địa điểm, đúng thời điểm và có thể tăng công suất khi dự án mở rộng.

Đây là bài toán liên quan đồng thời đến nguồn phát, hệ thống truyền tải và hạ tầng điện tại khu vực dự án.

Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, năng lực cung cấp điện trở thành một cấu phần quan trọng của năng lực cạnh tranh bất động sản công nghiệp.

Các dự án công nghệ cao có mức tiêu thụ điện rất lớn nhưng đồng thời có ưu điểm là nhu cầu sử dụng tương đối ổn định, có thể dự báo trong dài hạn. Đây là cơ sở để quy hoạch nguồn điện và hạ tầng từ sớm, thay vì chỉ xử lý khi dự án đã đi vào triển khai.

Chẳng hạn, một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một khu công nghiệp, dù diện tích dự án nhỏ hơn đáng kể. Vì vậy, nếu muốn thu hút các ngành công nghệ cao, chủ đầu tư khu công nghiệp không thể chỉ dựa vào công suất điện hiện hữu tại thời điểm định vị sản phẩm bất động sản.

Nhu cầu công suất điện cần được tính toán ngay từ đầu, làm việc sớm với EVN và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình tăng công suất theo từng giai đoạn. Đây cũng là cơ sở để chủ đầu tư có thể đưa ra cam kết rõ ràng với khách thuê.

Từ thiếu điện đến cơ hội đầu tư

Nhu cầu điện ngày càng lớn cũng mở ra một hướng đầu tư mới vào hạ tầng năng lượng. Mức thiếu hụt 61 tỷ kWh vào năm 2030 không chỉ là thách thức đối với tăng trưởng, mà còn cho thấy khoảng trống thị trường đối với các dự án sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện.

Đặc biệt, với trung tâm dữ liệu, yêu cầu vận hành liên tục khiến nguồn điện dự phòng và hệ thống lưu trữ trở thành những cấu phần không thể thiếu.

Do đó, khả năng tiếp cận nguồn điện cần được đặt cùng với bài toán phát triển bất động sản công nghiệp, thay vì xem đây là hạ tầng phụ trợ được giải quyết sau khi dự án hình thành.

Chính phủ đã mở cửa thị trường điện trực tiếp và cho phép người nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu. Mô hình hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo giữa BIM Energy và Evolution Data Centres cho trung tâm dữ liệu mới tại TP. Hồ Chí Minh, thông qua cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) cho thấy một hướng tiếp cận mới trong việc giải bài toán năng lượng cho các dự án công nghệ.

Với trung tâm dữ liệu, yêu cầu vận hành liên tục cũng kéo theo nhu cầu phát triển nguồn điện dự phòng và hệ thống lưu trữ. Nếu mức thiếu hụt 61 tỷ kWh được nhìn nhận như phần nhu cầu năng lượng chưa được đáp ứng, đây đồng thời có thể là dư địa cho đầu tư vào hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện.

Một yếu tố khác là thủ tục đầu tư. Cần có quy trình rõ ràng, đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm để rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai dự án.

Trong công nghệ, tốc độ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Sự chậm trễ không chỉ làm gia tăng chi phí mà còn có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội đầu tư trước khi hạ tầng kịp hoàn thành.

Về dài hạn, mục tiêu của chính sách cũng không nên chỉ dừng ở việc thu hút bao nhiêu tỷ USD vốn đầu tư, mà cần hướng đến câu hỏi quan trọng hơn: bao nhiêu năng lực, tri thức và giá trị được tạo ra và giữ lại tại Việt Nam.

Nếu các dự án AI, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao đồng thời tạo thêm việc làm chất lượng cao, thúc đẩy R&D, phát triển hệ sinh thái nhà cung cấp và nâng cao năng lực công nghệ trong nước, giá trị của bất động sản công nghiệp sẽ không còn nằm ở diện tích đất hay giá thuê.

Khi đó, năng lực cung cấp điện, chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối và mức độ sẵn sàng của hệ sinh thái sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của một khu công nghiệp trong kỷ nguyên AI.