Hai kịch bản cho phân khúc căn hộ Hà Nội thời COVID-19

Trong báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản quý I/2020, CBRE (Việt Nam) cho biết sự bùng phát của COVID-19 đã gây ảnh hưởng, tạo ra nhiều gián đoạn trong nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản.

Dẫn số liệu của Tổng Cục thống kê và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cho thấy, trong quý đầu tiên của năm 2020, tăng trưởng GDP của Việt Nam được ghi nhận ở mức 3,82% theo năm, đây là tốc độ tăng trưởng chậm nhất trong giai đoạn 2011- 2020. CPI cùng kỳ tăng 5,56% do mức độ tiêu thụ cao trong dịp Tết Nguyên Đán và tác động của dịch COVID-19. Trong quý đầu tiên của năm 2020, xuất khẩu tăng 0,5% theo năm, thấp hơn nhiều so với tăng trưởng 4,7% cùng kỳ năm 2019.

Tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong quý I đạt 8,6 tỷ USD, giảm 20,9% so với cùng kỳ năm 2019. Trong giai đoạn này, ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước và điều hòa dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoai, với khoảng 4,0 tỷ USD.

Với các hạn chế đi lại và quy định kiểm dịch do sự bùng phát của COVID-19, ngành du lịch Việt Nam trong quý I/2020 bị ảnh hưởng nặng nề. Việt Nam đón 3,7 triệu lượt khách quốc tế, giảm 18,1% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, rất nhiều các sự kiện quan trọng, như là Giải đua Công thức 1 ở Hà Nội, đã phải tạm ngừng hoặc hủy bỏ. Trong thời điểm dịch bệnh bùng phát, theo Tổng cục Thống kê, tổng lượng khách du lịch đến Việt Nam được sự đoán sẽ giảm ít nhất 50 - 60%.

Các vấn đề về chậm cấp phép, siết tín dụng cùng với dịch COVID-19 có thể gây áp lực lên phân khúc căn hộ trong năm 2020. Ảnh minh họa

Trong quý I/2020, thị trường bất động sản chứng kiến hoạt động mở bán thận trọng của các chủ đầu tư do sự gián đoạn từ dịch COVID-19. Nguồn cung mới mở bán trong quý chỉ giới hạn ở mức 1.600 căn, thấp hơn nhiều so với mức mở bán trung bình theo quý là 6.500 căn từ năm 2012 – quý I/2020. Số căn mở bán mới chủ yếu đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã chào bán trước đó.

Về nhu cầu, có khoảng 2.100 căn hộ được ghi nhận bán trong quý I/2020. Các hoạt động bán hàng đã bị chậm lại ở tất cả các phân khúc phân khúc do người mua trong nước tránh đến các sự kiện đông đúc trong khi lệnh cấm du lịch giữa các nước hạn chế sức mua của người mua nước ngoài.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý I/2020 được ghi nhận ở mức 1.365USD/m2, tăng 4% theo năm. Một số dự án cao cấp tại các địa điểm như quận Từ Liêm và Thành Xuân chưa được mở bán như dự kiến cũng như giá bán được duy trì ổn định tại các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán, khiến mức giá ổn định so với quý trước.

Các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lý dự án đang dần trở nên quan trọng hơn khi dịch COVID-19 bùng phát. Người mua nhà để ở và các nhà đầu tư giờ đây sẽ kỳ vọng tiêu chuẩn quản lý dự án cao hơn, theo hướng tăng cường các hoạt động giữ gìn vệ sinh chung và các yếu tố liên quan đến sức khỏe khác. CBRE Việt Nam cũng dự báo trong năm 2020, các vấn đề về chậm cấp phép, siết tín dụng cùng với dịch COVID-19 gây áp lực lên nguồn cung chào bán mới và nguồn cầu.

CBRE Việt Nam nhận định thị trường căn hộ phụ thuộc vào dịch COVID-19 sẽ kéo dài bao nhiêu lâu, đồng thời đưa ra hai kịch bản nếu chúng ta kiểm soát được dịch vào tháng 6/2020 hoặc tới tháng 9/2020.

Nguồn: CBRE Việt Nam

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội, cho rằng "Tình hình thị trường sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ dịch bệnh được kiểm soát nhanh đến đâu. Cho đến thời điểm đó, khả năng đứng vững của thị trường sẽ được kiểm chứng khi các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua để ở đều đang ở trạng thái chờ đợi”.

Nếu dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn vào quý II/2020, Hà Nội dự kiến ​​sẽ có khoảng 27.000 - 28.000 căn hộ chào bán mới trong năm 2020. Về địa điểm, khu phía Tây dự kiến sẽ tiếp tục là trọng tâm phát triển của thành phố, khu phía Đông (huyện Gia Lâm hoặc Văn Giang, Hưng Yên) sẽ là khu vực tập trung nguồn cung lớn thứ hai trong năm. Đà phát triển chậm trong nửa đầu năm 2020 có thể làm giảm số lượng các căn hộ bán được xuống còn 24.000 căn tại Hà Nội từ mức dự kiến 31.000 căn trước dịch COVID-19.

Trong tình huống xấu hơn, dịch bệnh không được kiểm soát trước khi kết thúc quý III/2020, số căn mở bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ lần lượt giảm xuống khoảng 14.000 căn và 9.000 căn, chỉ bằng 30 – 40% lượng mở bán và doanh số của năm 2019. Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ giảm xuống khoảng 1.300 USD/m2, giảm 6% theo năm khi mà các dự án cao cấp có thể trì hoãn thời điểm mở bán sang năm năm 2021 và các dự án hiện hữu phải đưa ra chính sách giá cạnh tranh hơn để thu hút người mua.

CBRE Việt Nam cho biết hiện trên thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội quý I/2020 không thấy có nhiều giao dịch chào bán do "có thể do đây là thời điểm chưa phù hợp". Mặc dù vậy CBRE Việt Nam ghi nhận giá bán thứ cấp cũng có sự giảm đôi chút nhưng không có sự "bán tháo hay cắt lỗ".  Tuy nhiên nếu dịch bệnh kéo dài hơn, người mua nhà sẽ gặp gánh nặng tài chính và buộc phải bán căn hộ ở mức giá thấp hơn so với khu vực xung quanh. "Đây cũng là cơ hội để những nhà đầu tư lựa chọn và có thể mua nhà ở một số vị trí tốt, giá hợp lý", đại diện CBRE nhận định.