Hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Trên cơ sở ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, ý kiến góp ý của Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ý kiến của Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (ngày 06 -07/4/2023), Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp các cơ quan có liên quan hoàn thiện Báo cáo Tổng hợp ý kiến của Nhân dân, Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến Nhân dân, Báo cáo Đánh giá tác động bổ sung đối với những nội dung mới và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1,2 chương XVI), bố sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp cho biết, hội thảo nằm trong chuỗi hoạt động Viện đã tích cực triển khai thời gian qua nhằm ghi nhận, tổng hợp ý kiến góp ý của các chuyên gia, nhà khoa học đối với các vấn đề trọng tâm của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi ).

Kết quả góp ý tại các hội thảo được nghiên cứu, tổng hợp trở thành nguồn thông tin khoa học quý báu hỗ trợ, phục vụ quá trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan cho ý kiến về dự án Luật.

Nhấn mạnh đây là dự án Luật có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật, tạo động lực phát triển mới, TS. Nguyễn Văn Hiển nêu rõ, tới đây tại Kỳ họp thứ 5 (dự kiến khai mạc ngày 22/5) sẽ được Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần hai và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Qua thảo luận, các chuyên gia ghi nhận và đánh giá cao nỗ lực của các cơ quan liên quan trong quá trình tiếp thu, hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, các ý kiến cũng cho rằng, vẫn còn một số nội dung liên quan đến giá đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tài chính đất đai;…. cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện nhằm hiện thực hóa sâu rộng Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Liên quan vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Chủ nhiệm khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng Bộ môn luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, đây là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Chế định này có tác động và ảnh hưởng tới sự phân bổ và điều chỉnh đất đai của Nhà nước và tới quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Góp ý vào quy định tại Dự thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhấn mạnh, mặc dù Dự thảo lần này đã dành sự quan tâm tới việc sửa đổi, bổ sung và quy định mới về vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, sự sửa đổi chưa thực sự giải quyết tận gốc của những hạn chế, bất cập về vấn đề này của phát luật đất đai hiện hành; chưa thể hóa sâu rộng theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Trên cơ sở phân tích những hạn chế tại một số điều, khoản, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề nghị, cần bổ sung thêm các quy định nhằm xử lý về một số vấn đề đã và đang phát sinh trên thực tế như: hậu quả pháp lý và xử lý tài sản trên đất; trách nhiệm của bên thứ 3;….

Bên cạnh đó, nghiên cứu nên rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất để người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống, nhà đầu tư có điều kiện tiếp cận đất đai nhanh hơn; cần đặt ra những quy phạm xác định chế tài cho các trường hợp chậm tái định cư hoặc chậm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,….

Quan tâm tới quy định về cơ chế thỏa thuận, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý bất động sản cho rằng, việc tách riêng 2 cơ chế riêng rẽ: cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, cơ chế thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là không cần thiết bởi 2 cơ chế này đều có chung bản chất là việc nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất thông qua các giao dịch dân sự thay vì nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Vì vậy, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất gộp cơ chế thỏa thuận về quyền sử dụng đất với cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Ngoài ra, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cũng kiến nghị, làm rõ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; bãi bỏ quy định tại khoản 5 Điều 118 dự thảo luật; cho phép mở rộng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất khác (gồm cả đất nông nghiệp) để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW;…

Liên quan đến quy định về giá đất, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Ngô Gia Cường nhấn mạnh, đây là chính sách mới có mức độ ảnh hưởng lớn nên cần được nghiên cứu, triển khai có lộ trình, tốt nhất là thực hiện thí điểm song song với phương pháp xây dựng bảng giá đất truyền thống với quy mô nhỏ, tổ chức nghiệm thu, đánh giá so sánh với phương pháp truyền thống trước khi áp dụng trên diện rộng.

Cũng theo Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Ngô Gia Cường, yếu tố quyết định đến mức độ tin cậy của các hình thức định giá đất đều phụ thuộc vào thông tin đầu vào tức là khả năng thu thập giá chuyển nhượng chính xác và khả năng phân tích từ nguồn thông tin này để chiết trừ ra giá đất không bao gồm tài sản trên đất.

Kết luận hội thảo, TS. Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp ghi nhận và đánh giá cao những ý kiến góp ý tâm huyết, trách nhiệm của các chuyên gia, nhà khoa học. Với với trò là cơ quan nghiên cứu, Viện Nghiên cứu lập pháp sẽ tổng hợp đầy đủ, khách quan, toàn diện ý kiến phát biểu nhằm cung cấp thông tin, luận cứ khoa học liên quan đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi), phục vụ Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan có liên quan trong quá trình tiếp tục hoàn thiện, cho ý kiến về Dự thảo Luật quan trọng này.