Lãi suất giảm - yếu tố tạo xung lực cho thị trường bất động sản năm 2021

Năm 2020: Duy trì sự phát triển trong bối cảnh dịch COVID-19

Nghiên cứu về thị trường BĐS năm 2020 của Công ty CP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) vừa công bố cho thấy, thị trường BĐS năm 2020 gặp nhiều khó khăn, đầy biến động với nhiều màu xám khi hầu hết các loại hình BĐS đều chịu tác động tiêu cực của dịch COVID-19. Trong tất cả các phân khúc, BĐS bán lẻ, khách sạn và BĐS du lịch là phân khúc bị tác động mạnh nhất. Tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, bất động sản du lịch xuống ở mức rất thấp. Các phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn.

Phân khúc bất động sản công nghiệp được coi là cứu cánh của thị trường bất động sản năm 2020

Thị trường BĐS đóng băng vào các tháng 3, tháng 4, trong khi thông thường mùa xuân được coi là mùa nóng nhất đối với BĐS. Nhiều dự án bị đình trệ, dừng thi công, số lượng giao dịch giảm do khó tiếp cận khách hàng, cơ chế chính sách hỗ trợ DN BĐS cũng bị hạn chế.

Nhưng sau đó thị trường dần dần phục hồi và lấy lại đà tăng trưởng nhanh chóng từ quý III/2020, bất chấp các đợt bùng phát dịch diễn ra trong năm 2020 cũng như đợt dịch mới trong đầu năm 2021.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết đến quý IV/2020, có 295 dự án, với 125.449 căn hộ được cấp phép; du lịch nghỉ dưỡng có 49 dự án, với 3.772 căn hộ du lịch, 3.505 biệt thự du lịch và 48 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép trong cả nước. Theo ghi nhận của Hội Môi giới BĐS Việt Nam trong nửa cuối năm 2020, đã có 74.500 sản phẩm giao dịch thành công, tương đương 50% giao dịch thành công của năm 2019.

Bên cạnh những khó khăn, thị trường cũng có một số điểm sáng, điều này giúp cho BĐS được xem là trong những phân khúc của nền kinh tế duy trì được sự phát triển.

Năm 2020, ngành BĐS tăng trưởng 0,31% so với năm 2019 và đóng góp 4,42% GDP cả nước. Trong đó, nổi bật là phân khúc BĐS công nghiệp và phân khúc nhà ở. Ngoài ra, BĐS tại các tỉnh ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, BĐS nghỉ dưỡng khu vực miền núi Tây Bắc như Hòa Bình, Phú Thọ, Sapa Lào Cai… đều ghi nhận tín hiệu tốt. 

Đặc biệt, phân khúc BĐS công nghiệp được xem là cứu cánh của thị trường BĐS. Việc thu hút tốt dòng vốn FDI và chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy nhiều DN đa quốc gia tìm kiếm cơ hội đầu tư mới tại Việt Nam, chẳng hạn như ở các tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ… đều có sự phát triển khá sôi động vào những tháng cuối năm. 

Theo số liệu của Tổng Cục Thống kê, giải ngân vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ngành BĐS năm 2020 đạt đến 3 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 14,8% tổng vốn FDI thực hiện. Vốn FDI thực hiện trong ngành BĐS năm 2020 chỉ xếp sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo và gấp hơn 2 lần vốn thực hiện của ngành sản xuất, phân phối điện, khí đốt… 

Tình trạng mất cân đối cung – cầu vẫn tiếp diễn khi nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá rất lớn nhưng nguồn cung hạn hẹp. Số lượng nhà giá thấp (nhà dưới 2 tỷ) giảm mạnh, tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, không có dự án nhà giá thấp nào đủ lớn ra mắt thị trường, những dự án trên dưới 1.000 sản phẩm không có, thậm chí được xem là “biến mất” với phân khúc thị trường này. 

Trong khi đó, thị trường nhà siêu sang xuất hiện, như là một phần của cuộc sống, và có sự tăng giá trong thời gian vừa qua. Có những sản phẩm tăng giá rất nhiều, đặc biệt tại những nơi có vị trí đắc địa và những nơi có ít sản phẩm mới chỉ với 10-15 căn. Đặc biệt phân khúc duplex, penthouse… còn tăng giá và ở vị trí rất cao khi ra đời trong bối cảnh này. 

Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, nếu không có sự xuất hiện của đại dịch COVID-19, có thể các phân khúc nhà hạng sang này sẽ còn nhiều hơn và khẳng định như một xu thế. Có những sản phẩm trước đây 150 triệu/m2 thì hiện nay đã lên đến 200 triệu/m2, thậm chí 300 triệu/m2 như khẳng định vị thế của những người chủ của nó.

Trong khi đó, thị trường BĐS cho thuê suy giảm trên tất cả phương diện, cả về nhà ở, condotel, officetel, du lịch nghỉ dưỡng…, thậm chí có thể nói là đóng băng. Tuy nhiên, tại thị trường giá mua đứt bán đoạn, nhu cầu thực lại tăng, thậm chí cuối năm so với giữa năm còn tăng đến 20% đối với những sản phẩm có giá tốt.

Với một bức tranh phân mảng theo giai đoạn và theo phân khúc trong năm 2020, tình hình kinh doanh của các DN trong ngành BĐS có sự phân hóa mạnh, nhiều đơn vị kinh doanh thua lỗ và không có tài chính để duy trì hoạt động. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có đến 978 DN phải giải thể. Trong khi đó, cũng có nhiều DN đã tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu, thay đổi chiến lược đầu tư, qua đó vẫn duy trì đà tăng trưởng, đạt kết quả kinh doanh ấn tượng, thậm chí lãi kỷ lục. 

Khảo sát của Vietnam Report với các DN BĐS đã chỉ ra 6 yếu tố giúp DN vượt qua khó khăn do tác động của đại dịch COVID-19: Kịp thời đưa ra các kịch bản ứng phó với tình hình dịch bệnh (100%); công ty đã xây dựng được uy tín, thương hiệu trên thị trường (72,73%); tiềm lực tài chính lành mạnh (45,45%); rà soát, cắt giảm và sử dụng chi phí hiệu quả (36,36%); phát triển thị trường mới (36,36%); tăng cường chuyển đổi số trong quản lý và bán hàng (27,27%). 

Triển vọng thị trường năm 2021

Nhận định thị trường BĐS năm 2021, Vietnam Report cho rằng xu hướng thị trường BĐS năm 2021 không được xác định rõ ràng vì còn tùy thuộc vào rất nhiều những giả thiết và biến động thực tế của thị trường. 

Tuy nhiên, các chuyên gia và DN trong khảo sát của Vietnam Report vẫn đặt nhiều niềm tin vào sự khởi sắc và phục hồi tốt của thị trường BĐS. Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát được dịch bệnh thì thị trường BĐS sẽ là phân khúc hỗ trợ cho việc phục hồi của nền kinh tế trong năm 2021. 

Kết quả khảo sát của Vietnam Report với các chuyên gia và DN BĐS đã chỉ ra trong nửa đầu năm và cả năm 2021, thị trường BĐS sẽ tiếp tục hồi phục và tăng trưởng, thậm chí là bùng nổ ở một vài phân khúc, khu vực nhất định. 

Theo khảo sát của Vietnam Report, hạn chế khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS năm 2021 là: Diễn biến khó lường của đại dịch Covid-19;  Chính sách Condotel: Cho đến nay vẫn chưa có văn bản nào về chính sách Condotel, Officetel, shophouse... dẫn đến vẫn còn có sự khác nhau giữa địa phương này và địa phương khác;  quy trình cấp phép, thẩm định phê duyệt đầu tư xây dựng các dự án còn lâu, phức tạp và nhiều công đoạn;  hạn chế về tín dụng khi không sửa đổi thông tư, DN gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn giá rẻ; và Thuế như chính sách thuế giao dịch liên kết vẫn còn nhiều phức tạp, làm cho các nhà đầu tư BĐS chưa thực sự yên tâm. 

Theo Vietnam Report, chính sách này dùng để chống chuyển giá chứ không ban hành để chống giao dịch trong thị trường BĐS và cuối cùng thị trường BĐS lại phải hứng chịu những tác động không mong muốn đó. 

Kết quả khảo sát chuyên gia và DN BĐS của Vietnam Report trên thang Li-kert 5 điểm đã chỉ ra top 5 yếu tố tạo xung lực phát triển mạnh nhất đến thị trường BĐS trong năm 2021, đó là: nút thắt trong chính sách BĐS được gỡ bỏ; khả năng kiểm soát dịch bệnh;  sức chịu đựng và khả năng phục hồi nền kinh tế sau đại dịch COVID-19; dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam; lãi suất giảm. 

Về yếu tố lãi suất, phân tích của Vietnam Report cho thấy, khi thị trường vàng có nhiều rủi ro, thị trường ngoại tệ quản lý chặt, không mang lại lãi suất, xu thế tất yếu là dòng tiền sẽ đổ vào thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư vay tiền để đầu tư vào chứng khoán. 

Theo nhận định của chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, chứng khoán nếu tiếp tục tăng mạnh như hiện nay, có thể sẽ dẫn đến tình trạng bong bóng. Thế nhưng nếu tất cả các thủ tục của BĐS được tháo gỡ, thị trường trở lại mức bình thường và có những điều chỉnh để tạo ra sự phát triển cân bằng hơn cho toàn bộ nền kinh tế. 

Khi đó, so với kênh đầu tư chứng khoán thì đầu tư BĐS mang tính ổn định hơn, mặc dù phân khúc BĐS nghỉ dưỡng bị tác động rất mạnh bởi dịch bệnh. 

Về chính sách của Chính phủ, lãi suất hạ thấp trong thời gian vừa qua hỗ trợ rất nhiều cho thị trường BĐS cả về hai phía gồm những nhà kinh doanh, xây dựng BĐS khi họ được vay tiền của ngân hàng với lãi suất thấp, giảm được chi phí vốn và hỗ trợ được tốt trong vấn đề xây dựng công trình BĐS. Người mua BĐS cũng có lợi khi được vay tiền với lãi suất thấp hơn. Chính sách lãi suất thấp đã hỗ trợ cho thị trường BĐS. Chính sách này nên được duy trì, tuy nhiên cần phải có sự cân bằng với kiểm soát lạm phát.