Thận trọng khi thế chấp và nhận thế chấp tài sản

Bộ luật dân sự 2015 quy định 9 biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, kỹ quỹ, ký cược, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu tài sản và cầm giữ tài sản.

Trong đó biện pháp bảo đảm thế chấp thường được chú ý trong hoạt động ngân hàng bởi có liên quan tài sản quan trọng là quyền sử dụng đất. Thông thường, ở biện pháp thế chấp, bên vay vốn không giao tài sản cho bên có quyền nắm giữ mà dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc giấy tờ là điều kiện chuyển nhượng tài sản giao cho ngân hàng. Có trường hợp, bên vay vốn không có tài sản thế chấp thì có thể nhờ bên thứ 3 đưa tài sản bảo đảm cho khoản vay. Về nguyên tắc chủ thể bảo đảm bằng tài sản có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân nếu có tài sản thỏa mãn các điều kiện đối với tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, nếu bên vay vốn mất khả năng trả nợ và ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay, bên thứ 3 đưa tài sản bảo đảm thường không muốn bị bán tài sản để lấy tiền trả nợ cho người khác. Do đó, có nhiều trường hợp, bên thứ 3 cố gắng tìm các cơ sở pháp lý nhằm thoái thác trách nhiệm bảo đảm.

Gần đây, Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh giải quyết ở cấp giám đốc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Liên doanh V. và Công ty Phước Thành (trụ sở tại tỉnh Bình Dương). Theo đó, Công ty Phước Thành và Ngân hàng V. ký kết 2 hợp đồng hạn mức tín dụng tối đa 10 tỷ đồng vào năm 2014 và năm 2015. Tài sản thế chấp đảm bảo cho các khoản vay là 4 quyền sử dụng đất của nhiều cá nhân khác nhau.

Sau này, Công ty Phước Thành mất khả năng thanh toán, ngân hàng đã làm việc với những người có tài sản thế chấp và có một số cá nhân đã thanh toán tiền cho ngân hàng và ngân hàng đã giải chấp đối với các phần tài sản tương ứng.

Tuy nhiên, đáng chú ý trường hợp ông Trần T., bà Trần Thị H. thế chấp nhà đất để đảm bảo cho khoản vay của Công ty Phước Thành. Theo hợp đồng, phạm vi nghĩa vụ bảo đảm bao gồm toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ phát sinh trong tương lai theo các hợp đồng đã và sẽ ký kết giữa ngân hàng và bên vay tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp.

Tranh chấp giữa ông T., bà H. và ngân hàng có liên quan đến điều khoản này. Theo ngân hàng, với phạm vi bảo đảm nêu trên nghĩa vụ của ông T. và bà H. không chỉ gói gọn trong 1 hợp đồng tín dụng mà còn bao gồm các hợp đồng tín dụng cụ thể chịu sự điều chỉnh và cho phép bởi hợp đồng hạn mức tín dụng số 60 giữa ngân hàng và Công ty Phước Thành. Sau hợp đồng hạn mức số 60, ngân hàng và Công ty Phước Thành ký các phụ lục để nâng hạn mức, ký thêm hợp đồng hạn mức khác. Đến nay Công ty Phước Thành không trả được nợ thì ông T. bà H. có nghĩa vụ trả nợ thay.

Trong khi đó, phía ông T. bà H. cho rằng Công ty Phước Thành đã thanh toán tất cả các khoản nợ theo hợp đồng tín dụng nêu trên và tất toán các hợp đồng vào ngày 25/11/2014. Do vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự thì việc thế chấp tải sản chấm dứt, hợp đồng thế chấp hết hiệu lực vào ngày tất toán. Do đó, họ yêu cầu ngân hàng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vụ việc đã trải qua 2 cấp tòa xét xử, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông T. và bà H. tuyên hợp đồng thế chấp hết hiệu lực, ngân hàng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất. Bản án phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác yêu cầu của ông T. bà H. tuyên ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp công ty không trả nợ, ông T. bà H. cũng không trả được nợ. Quyết địnhh giám đốc thẩm đã hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Có thể thấy, giải quyết tranh chấp có liên quan đến biện pháp thế chấp khá phức tạp. Các cấp tòa án có thể có những phán quyết khác nhau dẫn đến vụ việc kéo dài qua nhiều cấp xét xử và kèm theo đó là rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Do đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều cần lưu ý, cẩn trọng trong giao dịch hạn chế tranh chấp về sau.