6 nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng cao

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V với chủ đề "Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới" mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV đánh giá, thị trường bất động sản (BĐS) còn tồn tại nhiều vướng mắc, nổi bật là: giá nhà ở tăng cao; còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa; đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...); cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm…

Phân tích rõ hơn về giá nhà ở tăng cao, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân cốt lõi, cụ thể:

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm.

Thứ hai, chi phí đầu vào cao (trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù – giải phóng mặt bằng chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…).

Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án ít nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên, trong khi khan hiếm phân khúc trung cấp và vừa túi tiền (bao gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng "thổi giá", "làm giá", "té nước theo mưa" còn diễn ra, khiến giá BĐS neo cao, tăng ảo so với giá trị thật (trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua).

Thứ năm, tình trạng "đầu cơ" vẫn phổ biến. Kết quả khảo sát 600 người được batdongsan.com thực hiện trong năm 2024 cho thấy, có tới 86% người mua BĐS nắm giữ dưới 1 năm.

Thứ sáu, chưa đánh thuế BĐS, trong khi đó thuế chuyển nhượng và cho BĐS khá thấp.

Dự báo về thị trường BĐS thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực tin tưởng vào sự phục hồi của thị trường.

Lý giải cho nhận định này, TS.Cấn Văn Lực cho biết, thời gian qua, các trợ lực chính giúp cho thị trường BĐS phục hồi đó là tăng trưởng kinh tế thế giới cơ bản đi ngang, còn kinh tế Việt Nam năm 2024 - 2025 tăng trưởng khá cao. Cùng với đó, kinh tế vĩ mô Việt Nam được duy trì ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Tiếp theo là đột phá về thể chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy làm cơ sở và động lực quan trọng bước vào kỷ nguyên mới. Đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh.

“Với những chủ trương, quyết sách từ Đảng và Chính phủ thông qua các bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở được thông qua và đi vào thực tiễn, hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cùng chung quan điểm, phân tích của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực với sự quyết liệt, hiệu quả trong công tác chỉ đạo điều hành của Chính phủ, sự vào cuộc các bộ, ngành liên quan và địa phương trong việc tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Để minh chứng cho nhận định trên, VNREA cho biết, GDP hoạt động kinh doanh BĐS hết năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024; nguồn cung nhà ở thương mại mới tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024, phân khúc condotel đã có những tín hiệu tích cực, đất nền tăng trưởng giao dịch cao. Bên cạnh đó, số lượng khu công nghiệp (KCN) đã tăng từ 397 KCN năm 2021 lên 431 KCN năm 2025, với tỷ lệ lấp đầy có xu hướng tăng.