Nhận diện nguyên nhân giá bất động sản tăng vọt và giải pháp ngăn đầu cơ, "thổi giá"

Sáng 28/10, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội tiến hành thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023".

Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân

Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trưởng bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định, dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm bất động sản không cao.

Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực. Tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro...

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, thị trường bất động sản suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ rõ hơn dưới áp lực của dịch COVID-19, diễn biến kinh tế - xã hội trong nước và thế giới, nguồn cung bất động sản giảm mạnh.

Số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm. Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang.

Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. HCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra...

Nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao

Đồng tình với báo cáo kết quả giám sát, đại biểu Nguyễn Thị Thuỷ - Đoàn ĐBQH Bắc Kạn cũng nhận định, từ đầu năm 2023, giá nhà đất đã tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc, từ chung cư, nhà liền kề đến biệt thự. Đặc biệt, không chỉ các khu vực trung tâm mà giá nhà đất còn lan ra các quận, huyện ngoại thành..

Phân tích nguyên nhân, đại biểu Nguyễn Thị Thuỷ khẳng định, tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua. Thủ đoạn của các hội nhóm đầu cơ là bỏ giá cao chót vót tại các phiên đấu giá, sau đó sẵn sàng bỏ cọc với mục đích thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực mà họ đã mua gom đất trước đó.

Các nguyên nhân khác dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên là tâm lý của một bộ phận người dân mua đất với hy vọng giá sẽ tăng. Thực tiễn cho thấy, nhiều người dân đã không ngần ngại vay mượn để mua đất với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng cao. Tâm lý này đã thúc đẩy nhu cầu ảo, góp phần làm tăng giá nhà đất.

Ngoài ra, tồn tại sự mất cân đối trong các phân khúc, thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở, nguồn cung căn hộ dành cho những người có thu nhập trung bình, trong khi lại đang dư thừa nguồn cung đối với các loại hình sản phẩm căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu này không chỉ dẫn tới khan hiếm ở thị trường căn hộ bình dân dành cho phần đông người lao động mà còn tiềm ẩn nguy cơ bị thao túng trong phân khúc nhà ở bình dân rất cao.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình nhìn nhận, nguyên nhân được nhắc đến đầu tiên là điểm nghẽn về thể chế và hạn chế nhiều lần được chỉ ra là một số quy định của các luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ và chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung.

Cùng với đó, đại biểu Nguyễn Văn Huy cũng cho rằng còn có nguyên nhân từ việc pháp lập qua các thời kỳ thay đổi giữa các dự án bất động sản theo các kết luận thanh tra, kiểm toán kéo dài, chưa có kết quả, làm chậm xử lý các thủ tục triển khai thực hiện, gây thiệt hại về kinh tế cho doanh nghiệp và khách hàng đã mua bất động sản.

Trong khi đó, đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông thì cho rằng, nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản thời gian qua là do tính dự báo về tình hình thị trường và khả năng đánh giá, phân tích các quy định pháp luật của đội ngũ cán bộ tham mưu chưa toàn diện. Cơ cấu bất động sản chưa phù hợp, chưa có quy định thống nhất về tỷ lệ đất để xây dựng nhà ở xã hội và căn hộ cao cấp. Việc triển khai giám sát, kê khai giá khi công chứng và giá giao dịch bất động sản thực tế rất khó khăn.

Giải pháp ổn định thị trường nhà đất

Trước thực tế và nguyên nhân trên, các đại biểu Quốc hội đã đưa ra các giải pháp để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá đất. Theo đó, đại biểu Nguyễn Thị Thủy đề xuất ba giải pháp chính nhằm ổn định thị trường và hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Thứ nhất, kiến nghị Chính phủ cần tiếp tục thực hiện các chính sách ưu đãi hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại, phù hợp với túi tiền của đa số người lao động. Điều này sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, góp phần bình ổn thị trường.

Thứ hai, quyết liệt trong việc tháo gỡ những vướng mắc hiện tại của các dự án nhà ở.

“Theo nghiên cứu của các chuyên gia cho thấy, nếu như tháo gỡ được những vướng mắc của các dự án căn hộ hiện nay thì có thể đưa vào thị trường thêm vài nghìn căn hộ nữa, từ đó cũng góp phần giúp giảm giá bất động sản hiện nay”, đại biểu Thủy nói.

Thứ ba, kiến nghị Chính phủ nghiên cứu triển khai các biện pháp mạnh nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản. Việc quản lý chặt chẽ các hành vi đầu cơ sẽ hạn chế được các rủi ro bất ổn, hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị cần tiếp tục thực hiện hiệu quả nhóm giải pháp về thể chế trong thời gian tới. Tiếp tục rà soát, sửa đổi, hoàn thiện các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản công khai, dễ tiếp cận để người dân nắm rõ giá đất, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Cùng với đó, giao Bộ Xây dựng tham mưu ban hành cơ chế, chính sách quản lý chặt chẽ các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội…

Đưa giải pháp khắc phục trình trạng bỏ cọc trong đấu giá, ngăn chặn tình trạng trục lợi, đại biểu Dương Văn Phước - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam cho rằng cần tăng giá tiền đặt cọc theo từng vòng, theo lũy tuyến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc. Ngoài ra, cần phải có chế tài mạnh để cấm các doanh nghiệp tiếp tục đấu giá trên một số lĩnh vực, ví như đấu giá vật liệu xây dựng.

Tranh luận với đề xuất này của đại biểu Dương Văn Phước, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH Hà Nội cho rằng, không thể tăng tiền đặt cọc vì "nếu tăng sẽ hạn chế số người tham gia, mất đi tính cạnh tranh".

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, để ngăn tình trạng thổi giá, bỏ cọc sau khi đấu thầu, cần phải đưa ra quy định là người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.

Đồng thời cần công khai người bỏ cọc khi đấu giá đất để hạn chế trục lợi, "nếu có quy định như vậy những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được". Cùng đó loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc như vừa qua.