Bàn giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho bất động sản du lịch

Ở Việt Nam, thời gian qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch (BĐS du lịch) phát triển sôi động với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như: khu nghỉ dưỡng (Resort); biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); nhà phố du  lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, hạn chế như: nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Có lúc, có nơi chưa thực sự đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư… Lý giải về các nguyên nhân trên, nhiều đại biểu cho rằng chính sách, pháp luật còn hạn chế, bất cập, tồn tại những chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật; nhiều quy định pháp luật chưa phù hợp thực tiễn, khó thực hiện, thậm chí xa rời thực tế. Thực tiễn phát triển sôi động nhưng pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh gây cản trở ách tắc cho phát triển. Đặc biệt, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh, đòi hỏi cần có giải pháp cấp bách tháo gỡ kịp thời.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho rằng, mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng BĐS du lịch đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc. BĐS du lịch đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, đa dạng hóa sản phẩm du lịch, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, tạo công ăn việc làm, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực. Tuy nhiên, BĐS du lịch còn có nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí là điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh, chưa theo kịp. Theo vị chuyên gia, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc

TS. Cấn Văn Lực đưa ra kiến nghị một số giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách và phát triển thị trường BĐSDL trong tương lai như: định danh chính thức các loại BĐS du lịch trong luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng; Giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó; Khẩn trương tháo gỡ vướng mắc do thiếu đồng bộ, nhất quán hay cơ sở pháp lý. Theo đó, trong khi chờ Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật KD BĐS được sửa đổi (dự kiến 2023); cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay…; cần nghiên cứu luật hoá một số loại hình đất mới, cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương đã có những chủ trương, chính sách mở cửa rất trúng để thu hút kêu gọi đầu tư, nhưng quá trình thực thi còn chưa nhất quán thông suốt, thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể.

Luật sư Lê Thị Tuyết Dung, Giám đốc Công ty Luật TNHH DL và Partners cho rằng, Chính phủ cần ban hành một nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch với những nội dung cơ bản như đưa ra các khái niệm cho BĐSDL, kinh doanh BĐSDL và định nghĩa cho từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú. Đặc biệt các định nghĩa này phải được sử dụng một cách thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện… Một giải cấp bách kịp thời để “giải toả” 30 tỷ USD đang “mắc kẹt” tại thị trường BĐS du lịch được nhiều chuyên gia kiến nghị là: Đối với các dự án BĐS du lịch xây dự trên “đất ở không hình thành đon vị ở” đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. Bên cạnh đó, các dự án này sẽ không có những hệ thống dịch vụ công ích kèm theonhư trường học, trạm y tế, thương mại… Đánh giá sơ bộ, LS. Lê Thị Tuyết Dung cho rằng giải pháp nêu trên là hợp lý khi tiếp tục tận dụng các ưu điểm của thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận của các dự án condotel, đồng thời không gây xáo trộn đột biến cũng như hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chính ví vậy, giải pháp này cần được luật hóa một cách cụ thể.

Luật sư Lê Thị Tuyết Dung, Giám đốc Công ty Luật TNHH DL và Partners

LS. Lê Thị Tuyết Dung kiến nghị: đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Đối với người mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, chủ các căn hộ sẽ không được cấp hộ khẩu hay khai báo tạm trú, sẽ không thành lập ban quản trị hay ban đại diện căn hộ, không được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán, không cho thuê để ở lâu dài, không cư trú quá 01 năm liên tục… Còn đối với chủ đầu tư dự án không có nghĩa vụ phải xây các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị… Đồng thời, Chính phủ cần ban hành một nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch, trong đó đưa ra các khái niệm cho BĐSDL, kinh doanh BĐSDL và định nghĩa cho từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú. Đặc biệt các định nghĩa này phải được sử dụng một cách thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện….

Tại Hội thảo, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Quốc hội Ngô Trung Thành đánh giá ý kiến mà các chuyên gia pháp lý, nhà khoa học đưa ra trong cuộc Hội thảo, không chỉ phục vụ cho việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, mà còn liên quan đến nhiều đạo luật khác như Luật KD BĐS, Luật Nhà ở; Luật Đầu tư… Phó Chủ nhiệm Ngô Trung Thành nhấn mạnh: Tuy pháp luật đất đai chưa có quy định về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, khiến cho các địa phương tỏ ra lúng túng hoặc bất nhất trong việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này, mặc dù có nhiều dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Song cũng phải thừa nhận một thực tế rằng, trước đó chính những chính sách mở cửa thu hút kêu gọi đầu tư của một số địa phương, trong đó có việc phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) của một số địa phương đã thực sự thu hút đầu tư một cách hiệu quả.

Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Quốc hội Ngô Trung Thành

Để tháo gỡ vướng mắc này, Phó Chủ nhiệm Ngô Trung Thành cho rằng các cơ quan chức năng cần nghiên cứu tổng thể, từ đó kiến nghị Chính phủ xử lý những tồn tại pháp lý về cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm BĐS du lịch. Đây là vấn đề không thể không giải quyết và giải quyết càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho doanh nghiệp, đồng thời bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư; khơi thông được thị trường, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, giữ chữ tín nuôi dưỡng niềm tin của chính quyền với nhà đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định, phát triển. Trên cơ sở những luận cứ khoa học pháp lý gắn với thực tiễn tại hội thảo, Phó Chủ nhiệm UBPL của Quốc hội Ngô Trung Thành đề nghị Hội Luật gia VN cần sớm có kiến nghị gửi Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường BĐS du lịch.

Phát biểu tổng kết Hội thảo, Trưởng Ban tổ chức Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam đánh giá cao các ý kiến, chuyên đề nghiên cứu công phu, kỹ lưỡng; nội dung phong phú, có nhiều kiến nghị của các đại biểu quốc hội, nhà khoa học pháp lý rất chất lượng, xác đáng và rất phù hợp thực tiễn. TS. Nguyễn Văn Quyền nhấn mạnh: Tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỉ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước….

TS. Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam

Trên cơ sở những ý kiến, đánh giá, luận giải một cách toàn diện, sâu sắc, của các chuyên gia, nhà khoa học và các đại biểu tham dự tại Hội thảo, Hội Luật gia Việt Nam đề xuất 2 nhóm giải pháp cấp bách để giải quyết các vướng mắc: Nhóm giải pháp về hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật: theo đó cần sửa 6 luật (Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật KDBĐS; Luật Nhà ở; Luật Đầu tư và Luật Du lịch) hoặc trình Quốc hội ban hành Nghị quyết chuyên đề để giải quyết ngay những tồn tại vướng mắc về pháp lý cho thị trường BĐS hiện nay; Nhóm giải pháp về tổ chức thi hành: để giải quyết sớm những vấn đề cấp bách, có thể đề nghị Chính phủ ban hành Nghị định “không đầu”, hoặc bổ sung vấn đề này vào quá trình sửa Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai hoặc Thông tư hoặc văn bản hướng dẫn để giải quyết ngay cho thị trường BĐS du lịch; việc giải quyết dứt điểm, nhanh chóng, kịp thời vấn đề này sẽ hạn chế được những hệ lụy phức tạp, tiêu cực về mặt pháp lý, về mặt đầu tư và về mặt xã hội…