Bước tiến quan trọng, giải quyết những vấn đề tồn tại từ lâu của thị trường bất động sản

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta. So với Luật Đất đai 2013, luật mới này gồm 16 chương, bổ sung thêm chương về Phát triển Quỹ đất và tách riêng các chương về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Luật mới không chỉ là sự kế thừa và phát triển mà còn là một cuộc cách mạng thực sự trong quản lý và sử dụng đất đai.

Chia sẻ về Luật này, TS. Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên & Môi trường đánh giá, điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là sự tập trung vào việc giải quyết những vấn đề tồn tại từ lâu trong quá trình quản lý đất đai, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, hấp dẫn. Luật đã bổ sung nhiều quy định mới, mang tính đột phá, nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, phù hợp với xu thế phát triển của đất nước.

“Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc TW sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau. Như vậy, việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất”, ông Lê Văn Bình khẳng định.

Cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật đã quy định rõ ràng hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời, bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc.

Khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các cá nhân hành nghề Môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Cụ thể, Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Theo bà Hoàng Thu Hằng - Trưởng Phòng phòng Quản lý Thị trường Bất động sản - Cục Quản lý Nhà & Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ góp phần quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro cho người mua, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà môi giới bất động sản hoạt động lành mạnh. Tuy nhiên, việc thực hiện hiệu quả luật pháp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có vai trò của Cơ quan Quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia thị trường.

Đối với Luật Nhà ở 2023, về tổng thể là kế thừa Luật Nhà ở 2014: luật hóa các văn bản hướng dẫn dưới luật; có sửa đổi, bổ sung để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương thích với các loại quy hoạch chuyên ngành khác; có chính sách rõ ràng để khuyến khích các thành phần kinh tế khác nhau tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn, lúng túng khi áp dụng - tránh tình trạng cùng một vấn đề lại được quy định ở các luật khác nhau; tăng cường yêu cầu về sự minh bạch trong đầu tư, kinh doanh dự án nhà ở.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam đánh giá, hướng tiếp cận và quy định như vậy của Luật Nhà ở 2023 là vừa đủ, hợp lý và tương thích với quy định pháp luật về đầu tư hiện hành.

TS. Trần Xuân Lượng cũng hy vọng, sắp tới quy định hướng Luật Nhà ở 2023 sẽ không đặt ra quy định về trình tự thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu đến các quy định pháp luật về đầu tư; cũng như không đặt ra quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở mà chỉ dẫn chiếu hoặc để các nội dung liên quan đến việc giao đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi quy định pháp luật về đất đai.

“Như vậy sẽ dễ hơn cho cơ quan quản lý, nhà đầu tư trong việc hiểu, áp dụng quy định pháp luật, sẽ hạn chế tình trạng có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau cho cùng vấn đề, cũng như khắc phục tình trạng khi cần sửa đổi một nội dung không phù hợp thì lại phải rà soát và sửa nhiều luật khác nhau cùng điều chỉnh nội dung đó”, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu nhấn mạnh.