Để người thu nhập thấp có nhà ở: Cần thiết đặt ra mức giá trần cho từng khu vực

Nhà ở xã hội là ước mơ của nhiều người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, để sở hữu một căn nhà ở xã hội lại không hề đơn giản bởi ngoài những thủ tục phức tạp, giá bán nhà ở xã hội hiện nay tại nhiều khu vực được cho là quá cao so với tài chính của người có thu nhập thấp.

Chính vì vậy, từ nhiều năm nay, để có một căn nhà với giá cả phù hợp rất khó đến tay người có nhu cầu thực sự, đặc biệt là đối với người có thu nhập thấp vì giá nhà đã bị đẩy lên khi qua nhiều đầu mối trung gian hoặc các trung tâm, giới đầu cơ nhà đất…

Trước bất cập trên, nhiều chuyên gia kỳ vọng rằng sẽ có sự điều chỉnh khi Quốc hội tiếp tục đóng góp vào dự án Luật Nhà ở xã hội (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 tới.

Cho rằng giá nhà ở xã hội thực tế hiện nay quá cao, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội) đưa ra dẫn chứng dựa trên nghiên cứu và tìm hiểu tại một số thành phố lớn.

Theo đó, tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán thực tế nhà ở xã hội đã lên đến gần 30.000.000 đồng/m2. Tại Hà Nội, theo văn bản số 126/SXD-KTXD ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng Hà Nội về việc kết quả xác định giá bán và giá thuê nhà ở xã hội, giá bán là 19.523.116 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và chưa có chi phí bảo trì). Thế nhưng trong thực tế, ví dụ như dự án nhà ở xã hội tại đường Tố Hữu (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), giá bán gần 20.000.000 đồng/m2 là một trong những dự án nhà ở xã hội có giá bán cao nhất trên địa bàn thủ đô từ trước đến nay.

Theo luật sư Trương Anh Tú, hiện tại, Luật Nhà ở chỉ quy định cách tính giá bán Nhà ở xã hội đối với trong từng trường hợp nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng kèm theo công thức tính nhưng thực tế tình trạng trên vẫn xảy ra trong rất nhiều năm nay. Trong khi đó, một trong những mục tiêu quan trọng của việc xây dựng nhà ở xã hội là kéo mức giá nhà xuống mức thấp nhất có thể. Do đó, cần thiết phải đặt ra mức giá trần cho nhà ở xã hội.

Luật sư Trương Anh Tú nhận thấy, việc quy định mức giá trần nhà ở xã hội sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ lạm phát giá nhà nhằm đảm bảo tính công bằng trong việc phân phối nhà ở cho người dân, đảm bảo tính khả thi của chính sách nhà ở xã hội giúp người dân có điều kiện mua nhà với giá hợp lý; đồng thời ngăn chặn tình trạng các chủ đầu tư tăng giá nhà ở xã hội để kiếm lợi nhuận cao hơn.

Với lý lẽ nêu trên, luật sư Trương Anh Tú kiến nghị bổ sung vào Mục 2: Phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, Chương VI: Chính sách về nhà ở xã hội của dự thảo Luật một điều khoản mới quy định về nội dung mức giá trần cho nhà ở xã hội. Theo đó, hàng năm, các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương (Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân,…) xem xét để đưa ra mức giá trần nhà ở xã hội phù hợp với từng khu vực và đề xuất lên Bộ Xây dựng phê duyệt mức giá này.

Đứng ở quan điểm khác khi đề cập về xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều 84 dự thảo Luật), TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu quan điểm: Khoản 2 Điều 84 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, cho thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều này và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở.

Theo TS. Đặng Việt Dũng, việc xác định giá bán nhà trong dự thảo Luật đã cho phép tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, các chi phí hợp lý hợp lệ... Tuy nhiên, việc xác định giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện đề bán là không sát với thực tế tại thời điểm lập hồ sơ hoàn công và quyết toán công trình đưa dự án vào khai thác vận hành.

TS. Đặng Việt Dũng đề xuất cho phép các nhà đầu tư tự quyết định giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội. Nhà nước thực hiện tổ chức hậu kiểm theo giá tại thời điểm lập hồ sơ hoàn công và quyết toán công trình đưa dự án vào khai thác vận hành để nhà đầu tư có thể sớm huy động vốn hoặc cho phép áp dụng giá trần.

Với những ý kiến đóng góp, kiến nghị như trên, các chuyên gia hy vọng, việc xác định giá nhà ở xã hội sẽ khách quan, vừa khuyến khích cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, vừa tạo điều kiện thuận cho người có thu nhập thấp tiếp cận được một căn nhà để ở và cũng góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ lạm phát giá.