Giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng hơn 10% trong đợt dịch

Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố báo cáo nghiên cứu Tổng quan Thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2021, tập trung hai thị trường lớn nhất của cả nước là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Theo đó, tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ thấp kỷ lục. Trong quý III/2021, nguồn cung mới chỉ đạt 1.610 căn (chỉ tính dự án được phép mở bán), sụt giảm mạnh ở mức giảm 73,4% theo quý và giảm 67,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lượng mở bán thấp kỷ lục kể từ năm 2014 do một loạt sự kiện mở bán mới bị trì hoãn theo quy định giãn cách xã hội trong suốt quý III/2021. Công nghệ số được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi để tiếp cận khách hàng trong tình trạng giãn cách xã hội.

Trong quý III/2021, tổng lượng bán chỉ đạt 2.968 căn hộ, giảm 40,3% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung mới hạn chế. Phân khúc trung cấp vẫn được ưa chuộng nhất và chiếm 77% tổng lượng căn bán, đóng góp bởi các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park Origami. Hạn chế nguồn cung mới trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh mẽ giúp đẩy mạnh giao dịch hàng tồn ở các dự án hiện hữu khiến tỷ lệ bán của toàn bộ thị trường tăng từ 93% trong quý II /2021 lên mức đạt 94,1% trong quý III/2021.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, trung bình đạt 2.683 USD/m2, tăng 4,4% theo quý và tăng 10,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và các dự án mới gia nhập thị trường phần lớn đều ở phân khúc trung cấp trở lên. Riêng ở phân khúc cao, giá bán sơ cấp đạt 5.099 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 11,4% theo năm chủ yếu do các dự án chào bán mới với mức giá cao hơn mức trung bình.

Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh dự kiến hồi phục nhanh hậu giãn cách.

Theo JLL, giá bán có xu hướng tăng đều khắp các quận, huyện nội thành, thậm chí xu hướng tăng giá còn lan rộng ra các quận huyện vùng ven với nhiều dự án mới chào bán với mức giá cao kỷ lục so với mặt bằng chung của khu vực. Đáng chú ý, giá chào bán tăng cũng đi kèm với việc nâng cấp chất lượng công trình và chính sách bán hàng ưu đãi. Nhằm hỗ trợ khách hàng trong mùa dịch, nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách bán hàng mới như giãn tiến độ thanh toán chỉ 1% mỗi tháng hoặc chiết khấu trực tiếp trên giá bán.

Trong khi đó tại thị trường Hà Nội, nguồn cung mới tiếp tục thấp do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. Do Hà Nội áp dụng giãn cách xã hội kéo dài hết tháng 9 khiến các dự án căn hộ mới gặp nhiều khó khăn do phải dừng thi công xây dựng, quá trình thực hiện thủ tục đầu tư bị gián đoạn cũng như không thể tổ chức các sự kiện mở bán.

Tâm lý thăm dò thị trường của các chủ đầu tư trong thời điểm này cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung thị trường căn hộ trong quý III/2021 tiếp tục ở mức thấp. Lượng căn hộ mở bán mới ghi nhận trong quý là 1.018 căn, giảm một nửa so với lượng mở bán trong quý II/2021. Phần lớn nguồn cung mới nằm tại Quận Nam Từ Liêm với 2 dự án The Matrix One và Masteri Smart City với 370 và 300 căn mở bán, chiếm lần lượt 36,3 % và 29,4% tổng nguồn cung mới.

Theo JLL, lượng bán giảm do hạn chế giao dịch trực tiếp. Tổng lượng bán trong quý đạt 1.449 căn, giảm 46,8% so với quý II/2021. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm trong số lượng giao dịch trong quý này là do hoạt động giao dịch trực tiếp bị gián đoạn. Một số sàn giao dịch đã chủ động thích nghi bằng chuyển đổi mô hình tiếp cận khách mua nhà truyền thống sang hình thức trực tuyến. Tuy nhiên, do căn hộ là sản phẩm đặc thù có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý nên người mua vẫn mang tâm lý lo ngại khi không thể trực tiếp khảo sát và tìm hiểu thông tin tại dự án.

Giá bán phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ổn định. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.650 USD/m2 trong quý III/2021, tăng 9,3% theo năm chủ yếu do sự bổ sung các dự án chất lượng cao vào giỏ hàng sơ cấp trong khi các dự án giá thấp đã bán hết. Nếu tính trên các dự án hiện hữu, thị trường ghi nhận giá bán giữ mức ổn định, trung bình ở mức 1,4% theo năm và 0,9% theo quý. Các chủ đầu tư đã nỗ lực cải thiện chính sách bán hàng bằng việc đưa ra các ưu đãi cho khách hàng mua nhà trong giai đoạn khó khăn do dịch bệnh như: chương trình hỗ trợ lãi suất 0% từ chủ đầu tư, chiết khấu cho khách hàng ký hợp đồng mua bán/hợp đồng đặt cọc trong mùa dịch COVID-19, miễn phí quản lý và phí sử dụng tiện ích…, đặc biệt diễn ra ở phân khúc sang trọng và cao cấp.

Đánh giá triển vọng thị trường, JLL cho rằng, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến hồi phục nhanh hậu giãn cách. Thị trường bị nén lại trong quý III/2021 do đại dịch được kỳ vọng sẽ hồi phục khi nhiều dự án có kế hoạch mở bán với tổng cộng gần 10.000 căn dự kiến tung ra trong quý IV/2021, tương đương với tổng lượng mở bán của 9 tháng đầu năm. Tuy nhiên, lượng mở bán mới này được ước tính dựa trên giả định TP. Hồ Chí Minh duy trì tình trạng "bình thường mới" trong ba tháng cuối năm và con số trên có thể thay đổi đáng kể nếu có bất kỳ sự kiện bất thường nào xảy ra.

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh cũng đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển trong đó giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng dưới áp lực thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang. Mức giá tăng khiến nguồn cầu đang dần chuyển dịch ra xa khu vực trung tâm với giá cả hợp túi tiền hơn. Xu hướng này ngày càng rõ nét trong bối cảnh thu nhập giảm sút do tác động của đại dịch.

JLL cũng đánh giá trong ba tháng cuối năm, thị trường căn hộ ở Hà Nội được dự đoán sẽ dần hồi phục khi các biện pháp hạn chế tiếp xúc để chống dịch dần được gỡ bỏ. Tuy nhiên, một số dự án mới có thể dời thời điểm mở bán sang năm 2022 khi tâm lý thị trường cải thiện hơn thay vì quý IV/2021 như kế hoạch. Thị trường sẽ chào đón khoảng 2.651 căn mở bán trong quý IV/2021, nâng tổng nguồn cung mới trong năm 2021 dự kiến đạt 11.448 căn hộ, giảm 25,3% so với năm 2020.

Theo JLL, cả nhu cầu để ở và nhu cầu mua ở thị trường Hà Nội sẽ dần hồi phục, tuy nhiên với mức độ thận trọng hơn so với trước khi làn sóng dịch thứ 4 bùng phát. Bên cạnh đó, tốc độ hồi phục của thị trường chưa thể nhanh do các doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản đã thực sự suy yếu, phải cắt giảm nhân sự và cần thời gian phục hồi.