GS.TS Hoàng Văn Cường: Định giá đất bằng phương pháp hành chính, nhà đầu tư có năng lực có thể bị loại

Phóng viên: Những vướng mắc trong việc xác định giá đất đang gây lúng túng trong áp dụng thực hiện và ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất, từ đó ảnh hưởng tiến độ phê duyệt dự án trên thực tế. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào, thưa ông?.

GS.TS Hoàng Văn Cường: Hiện tại, đang có tình trạng nhiều cơ quan phải quyết định giá đất rất e ngại, không dám quyết, vì không biết đâu là đúng, là sai cũng bởi do các quy định về định giá chưa thực sự chặt chẽ, cụ thể. Quy định thiếu chặt chẽ, không cụ thể vừa là kẽ hở gây thất thoát nguồn lực nhưng cũng gây rủi ro rơi vào sai phạm.

Chúng ta đã thấy nhiều vụ việc cố tình định giá thấp, gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước. Đã có nhiều vụ án đã được xử lý, nhiều người, trong đó có lãnh đạo các địa phương, quan chức và cả tổ chức tư vấn vướng vào tù tội. Trong số những vụ việc sai phạm, có người cố tình, bị xử là đúng người, đúng tội.

Nhưng cũng có những sai phạm do các yếu tố khách quan. Quy định không rõ ràng, không cụ thể, tại thời điểm định giá thì thị trường trầm lắng, giá thấp. Sau đó, khi thanh tra, kiểm tra, điều tra lại đúng lúc thị trường sốt lên, giá lên cao. Theo đó, đẩy người định giá vào tội gây thất thoát. Quy định không cụ thể, rõ ràng khiến việc phân định đâu là sai phạm chủ quan, đâu là khách quan không dễ… Thế nên, đang có tâm lý lo ngại, không dám quyết, trong đó có nguyên nhân do vướng mắc trong việc định giá đất.

Không quyết được, giá đất không xác định được là bao nhiêu. Có xác định được giá đất thì cơ quan chính quyền địa phương mới ra quyết định thu tiền và nhà đầu tư thì nộp tiền, khi đó mới ra quyết định giao đất được.

Vướng mắc trong việc xác định giá đất gây lúng túng trong áp dụng thực hiện và ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất, từ đó ảnh hưởng tiến độ phê duyệt dự án.

Phóng viên: Vậy giải tỏa nút thắt này thế nào, thưa ông?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Để giải lo ngại này, hay nói đúng hơn là để an toàn cho cơ quan quyết định giá đất cần có quy định rõ ràng cụ thể.

Phóng viên: Theo Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, phương pháp định giá đất được đề xuất giảm còn 3, thay vì 5 như hiện tại. Ông đánh giá các phương pháp định giá đất tại Dự thảo Nghị định này thế nào?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Nhà nước đang quy định 5 phương pháp định giá đất. Trong đó có 4 phương pháp khá phổ biến ở trên thế giới là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư. Phương pháp thứ 5 là phương pháp riêng có của Việt Nam, đó là phương pháp về hệ số điều chỉnh. Đây là phương pháp đang được ưu ái hơn cả. Người định giá chỉ cần căn cứ các “công thức” đã được Nhà nước phê duyệt, gồm giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, không chịu trách nhiệm gì trong công thức xác định giá.

Tuy nhiên, phương pháp hệ số điều chỉnh chủ yếu phù hợp cho việc định giá đất để xử lý những quyết định hành chính của Nhà nước. Ví dụ, trường hợp đền bù thì có thể là dùng giá trong bảng giá nhân với một hệ số điều chỉnh nào đó để ra mức tiền đền bù, hoặc là để tính giá trị tính thuế và giá để tính các cái nghĩa vụ tài chính khác.

Nhưng với một mảnh đất cụ thể, một khu đất cụ thể giao cho một doanh nghiệp hoặc là chuyển đất đấy từ đất được gọi là đất công, hay đất đang giao cho các cơ quan, đơn vị của nhà nước đã sử dụng chuyển quyền sử dụng cho doanh nghiệp, dạng như một vụ bán quyền sử dụng đất thì định giá thế nào?. Cách làm hiện tại là đấu thầu. Để đấu thầu được thì cũng cần định giá khởi điểm. Nếu định giá ban đầu không chính xác thì dù đấu thầu cũng không mang lại kết quả chuẩn.

Nếu định giá bằng theo phương pháp hệ số thì ngoài sự an toàn cho người quyết định, mức giá sẽ rất khó sát với thị trường. Hai mảnh đất cạnh nhau sẽ cùng hệ số, cùng công thức thì sẽ có giá như nhau, trong khi giá trị của đất đai rất khác biệt, chỉ cần khác hình dáng, địa thế, thậm chí là hướng đất… là giá cả rất khác nhau.

Với phương pháp so sánh, là phương pháp được nhiều nước áp dụng, nhưng cũng sẽ không phù hợp nếu cần xác định giá cho dự án chưa phát triển, diện tích đất quy mô lớn, đa dạng về địa thế, có cả các sông suối, mồ mả… vì chưa có các dự án tương tự được giao dịch làm cơ sở so sánh.

Thông lệ trên thế giới, để định giá các loại đất đai phục vụ các dự án đầu tư, tạo lập giá trị mới, công trình mới, như phát triển một vùng đất trống thành một khu đô thị, người ta sử dụng phương pháp thặng dư để định giá. Đã là dự án mới thì không thể lấy cái gì so sánh được.

Phóng viên: Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP không còn có phương pháp thặng dư để xác định giá đất. Lý do loại bỏ phương pháp này vì phương pháp này dựa trên nhiều yếu tố phải giả định, việc tính toán phức tạp, kết quả định giá đất thiếu chính xác, dễ bị lợi dụng nhưng cũng có thể gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất. Song đang có rất nhiều ý kiến đề nghị giữ lại phương pháp này. Quan điểm của ông với vấn đề này như thế nào, thưa ông?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Ví dụ, chúng ta định đầu tư xây dựng một khu đô thị, có nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội... thì sẽ phải tính bao nhiêu phần trăm diện tích đất sẽ thành đất ở, diện tích cho các công trình hạ tầng - xã hội, dự kiến đầu tư các công trình này thế nào, tiến độ ra sao, có được đầu tư chất lượng, đồng bộ không...

Nếu việc đầu tư đồng bộ, chất lượng cao, lại có hạ tầng công cộng đi qua thì giá trị của khu đất sẽ tăng rất cao khi dự án hoàn thành. Nhưng ngược lại, cũng là đất đó, cũng quy hoạch như vậy, nhưng kế hoạch đầu tư không thực hiện được, giá trị các diện tích đất thương mại sẽ thấp đi. Nhưng khi đánh giá để định giá theo phương pháp thặng dư, có thể không tính hết được các yếu tố này…

Trong phương pháp này, nhà đầu tư sẽ muốn giá thấp nhất, để phòng ngừa các trường hơp chậm trễ mà thực tiễn đã có. Còn đầu vào, như chi phí giải phóng mặt bằng vốn rất khó ứng định… thì muốn xác định mức cao nhất. Như vậy, phần còn lại là lợi nhuận sẽ không còn cao.

Thực tế này dẫn đến tình trạng khi dự án hoàn thành, có thể chi phí thực tế thấp hơn và nhà đầu tư có thể bán đắt hơn, thu được lợi hơn. Chúng ta đã nhìn thấy nhiều dự án như vậy.

Như vậy, phương pháp thặng dư cũng có hạn chế là, nếu như chúng ta đưa yếu tố đầu vào không sát thực tế thì đầu ra cũng sẽ không chuẩn. Nhưng các nước vẫn sử dụng mà không lo ngại bị trốn thuế. Chúng ta còn có công cụ thuế để ngăn chặn việc lợi dụng, vì dù định giá đầu vào có thấp hơn thực tế thì khi giá bán ra có sự chênh lệch, việc điều tiết phần chênh lệch sẽ được thực hiện thông qua thuế.

Bây giờ bỏ phương pháp này đi thì chúng ta sẽ không có cơ sở để định giá các khu vực đất được gọi là đất chưa phát triển. Bản thân phương pháp đó không có vấn đề để phải bỏ ra, mà là do cơ chế quản lý.

Phóng viên: Một trong những băn khoăn của ban soạn thảo là làm sao không gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất ở địa phương. Nếu vẫn giữ phương pháp thặng dư, thì làm sao tạo được sự an tâm cho những người định giá đất, quyết định giá đất, thưa ông?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Hiện nay, để giữ an toàn cho người quản lý, cho người ra quyết định thì chính quyền địa phương luôn đề xuất sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cách làm này tuy an toàn cho người quyết định nhưng mức giá sẽ rất khó sát với thị trường.

Nếu chúng ta định giá dựa trên các yếu tố hành chính áp đặt, thì vô hình chung có thể loại những nhà đầu tư tiềm năng, có năng lực do không tiếp cận được quyết định hành chính. Còn ngân sách nhà nước sẽ không được lợi gì, nguồn thu sẽ bị thiệt hại, nhưng thiệt hại lớn nhất là không tạo ra được giá trị cho xã hội, thậm chí gây hệ lụy khi nhà đầu tư tiếp cận được dự án lại vì mục tiêu giữ đất, giữ dự án... bán kiếm lời.

Để người làm công tác định giá đất an tâm, không rơi vào rủi ro sai phạm thì điểm mấu chốt là xác định rõ các nguyên tắc, cơ chế định giá và quy định cụ thể trong điều kiện nào, bối cảnh nào, thì áp dụng phương pháp định giá nào. Làm sai các cơ sở trên thì là sai phạm. Đồng thời, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, pháp lý rõ ràng, siết chặt kỷ luật, kỷ cương. Như vậy, dù có áp dụng phương pháp nào cũng có sơ sở đảm bảo an tâm cho người thực thi.

Thông lệ thế giới coi trọng trọng phương pháp, cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ để xác định giá trị, chứ không phải là giá bán. Việc xác định đúng sai là xác định trên phương pháp, quy trình chứ không phải là mức giá cụ thể.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!