Chuyên gia nêu lý do không nên bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Tại công điện số 634/CĐ-TTg ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu trước ngày 31/7/2023, Bộ Tài nguyên - Môi trường phải trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.

Chỉ còn vài ngày nữa là tới hạn chót để trình Chính phủ, nhưng đến nay dự thảo nghị định vẫn đang nhận được những ý kiến lo ngại nút thắt định giá đất không được gỡ mà còn làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp.

Thông tin từ Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 27/7/2023 cho biết, nhiều doanh nghiệp, địa phương phản ánh: Phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm mạnh so với năm 2021, khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế trong năm 2023.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung là do hơn 50% số đang khó khăn, triển khai chậm vướng mắc về phương pháp định giá đất.

Khi chưa có được phương pháp định giá đất hợp lý thì các dự án còn vướng mắc và đây là rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Các dự thảo này đang làm dấy lên luồng ý kiến xoay quanh các phương pháp định giá đất mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi

Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất. Nhưng trong dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Phát biểu tại hội thảo, đại diện Ban Pháp chế của Liên Đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam cho rằng, nếu loại bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất và khiến cho các quy định về định giá bất động sản không thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Vì vậy không nên loại bỏ phương pháp này.

Cũng cùng quan điểm, TS.Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

“Phương pháp thặng dư tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai. Tức là định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất… Đây chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Chênh lệch địa tô cũng là Nhà nước phần thất thu cực kỳ lớn trong suốt thời gian vừa qua”, TS. Trần Xuân Lượng giải thích.

Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

“Nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phát biểu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, ở TP. Hồ Chí Minh áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. Có đến 87,5% dự án (280 dự án) trong số 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở TP. Hồ Chí Minh áp dụng phương pháp thặng dư.

Tại hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai sửa đổi đã giải thích về việc loại bỏ phương pháp thặng dư.

Ông Chính cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường thấy rằng phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, cũng như người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

Phương pháp thặng dư tính toán giá đất dựa trên con số “giả định” về chi phí, về doanh thu, về lãi vay... Nhưng Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… Đây là lý do chính để Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị bỏ phương pháp này.

Nhưng GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội nêu vấn đề: Tại sao có 5 phương pháp mà vẫn tắc. Về nguyên tắc có nguyên tắc 5 mà vẫn tắc thì cần thêm nguyên tắc khác, nhưng dự thảo nghị định lại cắt bớt đi... Nhưng lỗi không phải là phương pháp. Nên có bỏ đi như dự thảo vẫn sẽ không giải tỏa được ách tắc. “Vấn đề là con người, làm sao quản lý được con người không để xảy ra trục lợi tham nhũng, không gây thất thoát. Hơn nữa, chúng ta còn có công cụ thuế để điều tiết nên không lo thất thoát”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Cũng theo GS.TS Hoàng Văn Cường, nên có quy định rộng để lựa chọn được nhiều phương pháp, nên có quy định rõ trong bối cảnh nào thì áp dụng phương pháp nào, như thế sẽ không rủi ro cho người ra quyết định định giá đất.

Tiếp nhận tất cả các ý kiến đóng góp, tại hội thảo, ông Đào Trung Chính cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu 63 tỉnh thành cho ý kiến về phương pháp định giá trong đó có phương pháp thặng dư. Bộ sẽ trình Chính phủ tất cả các phương pháp. “Chúng tôi đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa không dùng phương pháp này”, ông Trung nhấn mạnh.