Kỳ vọng tạo bước đột phá, tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Tác động tới thị trường, chủ đầu tư và người mua

Theo các chuyên gia của Công ty Cổ phần Chứng khoán An Bình (ABS), khi các bộ luật quan trọng của ngành bất động sản chính thức có hiệu lực sẽ có nhiều tác động với thị trường bất động sản, với chủ đầu tư và với người tiêu dùng.

Trong đó, đối với thị trường bất động sản, các bộ luật mới sẽ giúp cho thị trường hoạt động minh bạch, hiệu quả hơn khi các bộ luật có tính thống nhất, tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo như trước đây. Nguồn cung các dự án bất động sản được cải thiện khi vấn đề pháp lý - điểm nóng tắc nghẽn trong những năm gần đây của ngành có thể được “cởi trói” với một số vấn đề đáng chú ý liên quan đến xác định giá đất hay chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội cũng kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ một loạt các chính sách hỗ trợ liên quan. Giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng khi các chính sách mới có thể làm tăng chi phí thực hiện dự án, đặc biệt là giá đất.

Đối với chủ đầu tư, quy định mới về giá đất giúp giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, sát với giá thị trường theo đó làm tăng giá đất và chi phí thực hiện dự án. Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá/đấu thầu cũng sẽ tạo ra sự cạnh tranh và làm tăng giá đất. Năng lực của các chủ đầu tư cũng sẽ được yêu cầu nâng lên, với lợi thế dành cho các chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và tiềm lực tài chính mạnh.

Với người tiêu dùng, hàng loạt các chính sách hỗ trợ, quyền lợi của người mua bất động sản tới sẽ được bảo vệ hơn nhờ nguồn dự án đa dạng và có pháp lý rõ ràng, siết chặt hoạt động phân lô bán nền và thu tiền đặt cọc.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing thì cho rằng 3 bộ luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 kỳ vọng Luật khi ban hành sẽ trở thành đạo luật chất lượng, có bước đột phá, tháo gỡ những điểm nghẽn liên quan đến cơ chế dịch chuyển đất đai và tạo sự lan tỏa, động lực dẫn dắt cho các ngành xây dựng, bất động sản.

Những điểm đáng lưu ý của 3 bộ luật

Các chuyên gia của OneHousing cũng chỉ ra những điểm đáng lưu ý của từng bộ luật.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

Luật cũng chính thức quy định việc đặt cọc trong mua bán, thuê mua nhà ở, cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Đồng thời, quy định giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án vào kinh doanh tại websites doanh nghiệp, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, Luật cũng quy định về việc sử dụng mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế; sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quy định về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, xử lý vi phạm; trách nhiệm của các cơ quan trung ương và địa phương.

Luật mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định rõ 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở gồm: đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Riêng trường hợp yêu cầu sử dụng đất (phải có "đất ở" hay không) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai 2023.

Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng khi đáp ứng một số điều kiện trong quá trình đầu tư, xây dựng; bBổ sung một số đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội, cắt giảm một số thủ tục hành chính cũng như bổ sung thêm nhiều ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, Luật quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ. Điều 63 Luật Nhà ở quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định Tổng Liên đoàn lao động là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê. Nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn tài chính công đoàn.

Luật Đất đai (sửa đổi) đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thêm một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua thuê,...như công dân Việt Nam ở trong nước.

Luật cũng quy định đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp "sổ đỏ" nếu đủ điều kiện; bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá đất của địa phương, bảng giá đất sẽ được ban hành/cập nhật hàng năm sát với thực tế giá thị trường.

Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) làm rõ thêm các trường hợp nào được giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu; đảm bảo quỹ đất thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tăng cường thẩm quyền cho địa phương tự quyết định.