Liệu trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có trở thành nợ xấu?

Khu nhà ở thương mại trong Khu công nghiệp và Đô thị VSIP Bắc Ninh đã hoàn thành. (Ảnh: Danh Lam/TTXVN)

Nghị định số 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 (Nghị định 81) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP ngày 04/12/2018 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9 vừa qua và được cho là để kiểm soát rủi ro bong bóng nợ.

Tuy nhiên, việc các doanh  nghiệp ồ ạt phát hành trái phiếu trước ngày Nghị định 81 có hiệu lực cũng khiến nhiều chuyên gia cảnh báo về một nguy cơ đổ vỡ liên hoàn. Trong số đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về tỷ lệ phát hành trái phiếu từ đầu năm đến nay.

Tồn tại bấy lâu nay của thị trường trái phiếu doanh nghiệp được các chuyên gia ví như thị trường mở với "3 không": không có tài sản đảm bảo, không định mức tín nhiệm, không có đơn vị bảo lãnh phát hành. Cũng chính vì vậy, doanh nghiệp tận dụng công cụ này để huy động vốn.

Thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho thấy, năm 2019, khối doanh nghiệp bất động sản huy động tổng cộng 57.110,7 tỷ đồng bằng trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường. Sang năm 2020, chỉ tính riêng hai quý đầu năm nay, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã phát hành khoảng 45.590 tỷ đồng trái phiếu, tương đương 2 tỷ USD.

Còn theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MBS, số lượng trái phiếu của nhóm này chiếm 50% tổng lượng phát hành, tiếp đến là nhóm ngân hàng với 27%.

Các chuyên gia đưa ra tính toán, lãi suất bình quân trái phiếu doanh nghiệp phát hành sơ cấp hiện dao động từ 10,1-11,2%/năm với kỳ hạn tăng dần từ 12 tháng đến 5 năm. Nhiều doanh nghiệp còn đặt ra mức lãi suất lên tới 14-15%. Đây là mức lãi suất cao trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều khó khăn như hiện nay.

So sánh với lãi suất của các công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường thứ cấp thường thấp hơn từ 2-2,5%/năm so với thị trường sơ cấp, nằm trong khoảng 7,5-10,5%/năm.

Trong khi đó, lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng đang có xu hướng giảm, dao động ở mức 4-5%/năm tại các ngân hàng và đà giảm có khả năng vẫn còn tiếp diễn.

Như vậy, so với lãi suất tiền gửi cạnh tranh nhất thì lợi tức trái phiếu doanh nghiệp hiện đang cao hơn từ 0,8-1,7%/năm. Nếu so với lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại lớn, lợi tức trái phiếu doanh nghiệp có thể cao hơn từ 1,8-4%/năm tùy từng kỳ hạn.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu đặt vấn đề, điều gì sẽ xảy ra nếu một loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được khả năng thanh toán cho trái chủ. Lúc đó, thị trường sẽ đổ vỡ liên hoàn từ doanh nghiệp bất động sản đến ngân hàng - chuyên gia này cảnh báo.

Sau thời điểm 1/9/2020 - Nghị định 81 có hiệu lực thi hành, SSI nhận định, các đợt phát hành riêng lẻ sẽ giảm mạnh. Các doanh nghiệp có nhu cầu phát hành phần lớn sẽ phải chuyển qua phát hành ra công chúng.

Về lợi thế khi phát hành trái phiếu, Tiến sỹ Võ Trí Thành nhận xét nhìn vào cơ hội tiếp cận vốn hiện nay của nhóm bất động sản cho thấy dù ngân hàng dư tiền cho vay nhưng cũng sẽ phải đánh giá và đảm bảo tiêu chuẩn nên chủ đầu tư vẫn tìm cơ hội huy động vốn từ kênh phát hành trái phiếu.

Điều này là lý giải hợp lý cho việc 8 tháng năm 2020, phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn hơn nhiều so với cùng kỳ của năm 2019. Mặc dù từ 1/9/2020, có thể tiêu chuẩn phát hành riêng lẻ bị thắt chặt nhưng doanh nghiệp vẫn còn nhiều cơ hội - chuyên gia này nêu ý kiến.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng phát hành trái phiếu là kênh rất hiệu quả để các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ xã hội và giảm nguồn vốn phụ thuộc vào ngân hàng.

Khi phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp thường đưa ra lãi suất từ 12-14%, cá biệt có những doanh nghiệp đưa lãi suất phát hành trái phiếu lên đến 18-19%. Với mức lãi suất quá cao này sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường bất động sản, cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân.

Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch. Hiện chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; chưa có nhiều đơn vị tư vấn có năng lực để thực hiện đánh giá chỉ số tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đánh giá tính khả thi của phương án phát hành trái phiếu, ông Châu phân tích.

Trên thực tế, ngay một số doanh nghiệp còn chưa đảm bảo yếu tố minh bạch và thực hiện đầy đủ trách nhiệm cung cấp thông tin; không làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi...

Bởi vậy, Nghị định 81 có hiệu lực như một barie che chắn với các quy định cụ thể như giá trị phát hành trái phiếu không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Bên cạnh đó, doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu quá 2 lần trong một năm và mỗi lần cách nhau phải là 6 tháng. Đây là những quy định rất hợp lý.

Khảo sát của HoREA cho thấy hơn 80% doanh nghiệp bất động sản vẫn phát hành trái phiếu trong phạm vi khoảng 3-4 lần vốn chủ sở hữu và để mức lãi suất ở mức từ 10-12%/năm là vẫn chấp nhận được.

Khu tái định cư 160 hécta Khu đô thị mới Thủ Thiêm. (Ảnh minh họa. Nguồn: TTXVN)

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Thiên Quân, Tổng Giám đốc Công ty Phát triển nhà Đông Nam Bộ khẳng định mặc dù chỉ là kênh phụ trợ nhưng hiện trái phiếu doanh nghiệp lại đang trở thành kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp để thu hút vốn đầu tư phát triển dự án. Trên thực tế, cũng chỉ có những doanh nghiệp lớn mới có khả năng huy động vốn của các nhà đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Đáng chú ý, mới đây, Tập đoàn Apec phát hành trái phiếu huy động vốn với con số lên tới 3.000 tỷ đồng và lãi suất nhận sau thời hạn 5 năm lên đến 18% đang thu hút sự chú ý của thị trường và nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn do ảnh hưởng từ dịch COVID-19.

Ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Apec Group lạc quan cho biết với doanh nghiệp thời điểm này lại là cơ hội vàng để M&A (mua bán, sáp nhập) các dự án với vị trí đắc địa, giá hợp lý, pháp lý đầy đủ. Đây cũng là một phần mục đích mà Apec Group huy động vốn từ trái phiếu.

Lãnh đạo doanh nghiệp này phân tích, mức lãi suất cao nhưng tính theo vòng đời của 1 dự án thì hoàn toàn bình thường. Tiêu chí ưu tiên là dự án đã có pháp lý đầy đủ, triển khai xây dựng và bán hàng ngay trong thời gian sớm nhất (6-12 tháng). Do đó, doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ lợi ích ở mức cao hợp lý cho các trái chủ khi họ tin tưởng, đồng hành dài hạn cùng đơn vị.

Cho dù Nghị định 81 với nhiều đổi mới đưa việc phát hành trái phiếu đi vào minh bạch, chặt chẽ hơn nhưng theo Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, ở Việt Nam hiện vẫn chưa có một công ty nào xếp hạng tín nhiệm trái phiếu. Việc xếp hạng tín nhiệm chưa có nên không có đánh giá độc lập là rủi ro cho nền kinh tế.

Những quy định về nhà phát hành bao gồm các tiêu chí, sức khỏe tài chính như thời gian có mặt trên thị trường bao lâu, những chỉ số về tài chính, chỉ số về đòn bẩy tài chính, tỷ lệ thanh khoản, tỷ lệ ROA (tỷ số lợi nhuận trên tài sản), ROE (lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu)… phải được đưa ra. Các báo cáo tài chính của họ phải được kiểm toán độc lập, đảm bảo tính trung thực, chính xác – ông Hiếu nhận xét.

Việt Nam cần có những công ty chấm điểm tín dụng để góp phần đảm bảo phát triển lành mạnh thị trường trái phiếu. Khi vẫn thiếu các đơn vị này thì nhà đầu tư phải dựa vào sự phán đoán của mình; trong khi đó, không phải nhà đầu tư nào cũng có óc phán đoán chính xác vì thiếu kiến thức về tài chính. Thị trường không có chuẩn mực phát triển, nguy cơ vỡ trận là điều hoàn toàn xảy ra, chuyên gia này cảnh báo.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com cũng đưa ra lời khuyên, đầu tư trái phiếu không khác gì so với đầu tư cổ phiếu. Nhà đầu tư nên xem thực tế doanh nghiệp đó triển khai dự án nào, sự phản hồi của khách hàng ra sao, liệu có rủi ro về mặt pháp lý hay không. Quan trọng nhất vẫn là phải theo sát và hiểu rõ doanh nghiệp trước khi đưa ra quyết định.

Hiện không ít nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Điều này vô hình chung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu.