Nghiên cứu để khắc phục tình trạng nhà "siêu mỏng", "siêu méo"

Chiều ngày 21/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp 5, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). 

Xử lý chênh lệch địa tô đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội

Nếu ý kiến đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) nhắc lại một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết 18 của Trung ương về hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai là “nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch”.

Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao. Đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, đất ở, thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần. 

Cho rằng, “xử lý chênh lệch địa tô đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội”, ông Khải cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi lần này phải xóa bỏ bất công lợi ích do chênh lệch địa tô.

“Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất”, đại biểu đoàn Hà Nam nhấn mạnh.

Đại biểu thấy “rất băn khoăn” về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định trong dự thảo luật. “Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó”, ông Khải nói.

Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. 

“Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội”, theo ông Khải.

Từ đó, ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo hoàn thiện về "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Đóng góp vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Anh Trí (Hà Nội) cho ý kiến về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Ban soạn thảo dự án Luật cần nghiên cứu để khắc phục tình trạng nhà "siêu méo", "siêu mỏng".

Về đền bù, giải tỏa mặt bằng khi thu hồi đất để thực hiện dự án, ông Trí nhấn mạnh, Ban soạn thảo dự án Luật cần tìm ra phương án hữu hiệu đối với vấn đề này và cần nâng cao sự vào cuộc của chính quyền địa phương…

Từ thực tiễn thời gian qua cho thấy, việc đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án rất hay gặp vướng mắc là do phần lớn không thỏa thuận được. Thậm chí, có trường hợp người dân không cho gặp để thỏa thuận. Điều này dẫn đến chậm trễ trong việc triển khai dự án. Vì lý do này mà nhiều huyện hàng chục năm chỉ thực hiện được việc tự thỏa thuận được một vài dự án, còn phần lớn là chưa xong hoặc phải bỏ dự án. 

Với tình hình trên, đại biểu Nguyễn Anh Trí đề nghị Chính phủ, Ban soạn thảo suy nghĩ để tìm cách tháo gỡ vướng mắc trong đền bù, giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng nguyện vọng của đông đảo cử tri và doanh nghiệp trong cả nước. 

Đối với các dự án thuộc nhóm tự thỏa thuận, nếu đạt từ thỏa thuận được từ 70% trở lên và thời gian đã chậm gấp 2 lần so với thời gian mà cấp có thẩm quyền cho phép thì chính quyền phải vào cuộc để thực hiện việc giải tỏa và giá đất chỉ bằng giá quy định của Nhà nước cho đất ở khu vực đó.

Cần xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản

Tương tự, những nguồn “thông tin đầu vào” để xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải thấy, “có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa bảo đảm căn cứ xác định và phức tạp khi tổng hợp”.

Theo ông, muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. 

“Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện”, đại biểu đoàn Hà Nam phát biểu.

Ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất, bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu về biến động thị trường, cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên phạm vi cả nước. 

Phương pháp xác định giá đất cũng là điều ông Khải băn khoăn vì có đến 4 phương án. Theo ông, áp dụng 4 phương pháp để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 giá khác nhau. 

Ông đề nghị tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn để Quốc hội thảo luận, cho ý kiến. “Có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay”, đại biểu Khải góp ý.

Chung mối quan tâm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) đề nghị tiếp tục đánh giá để hoàn thiện phương pháp xác định giá đất. Bởi 4 phương pháp theo quy định hiện có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, theo bà Dung.

Đại biểu Dung cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư. 

Bà Dung nhận định, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18 để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. 

Góp ý về việc hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thịt trường việc sử dụng đất, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (đoàn Ninh Bình) cho rằng, Nghị quyết số 18 của Trung ương Đảng khóa XIII có nêu: Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.

"Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thấy thể hiện rõ nội dung này, do đó, đại biểu đề nghị rà soát, hoàn thiện và bổ sung", bà Thanh nói.

Về thu hồi đất vùng phụ cận, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh cho biết, Nghị quyết số 18 xác định: Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên đại biểu cho rằng việc thu hồi đất vùng phụ cận vẫn còn nhiều hạn chế, do đó đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, bổ sung 1 quy định riêng để làm rõ việc thu hồi đất vùng phụ cận…