Những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản năm 2024 phục hồi

Theo MBS, lãi suất về mức hấp dẫn là yếu tố vĩ mô đầu tiên giúp kích thích phát triển thị trường bất động sản. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid năm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).

Tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới.

Tuy nhiên, MBS đánh giá lãi suất tăng nhẹ trong thời gian tới sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Yếu tố thứ hai là hoàn thiện về hệ thống pháp lý giúp thị trường phát triển bền vững, thúc đẩy sự phát triển ở nguồn cung lẫn nhu cầu.

Cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật đất đai 2024 và mới đây nhất, Chính phủ đã đồng ý với đề xuất cho các luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/24 thay vì ngày 1/1/25 như được thông qua tại kỳ họp đầu năm. Hiện tại, đề xuất này đang chờ Quốc hội phê duyệt.

Đối với Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, MBS đánh giá, các quy định mới tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng. Các quy định mới cũng hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua bất động sản và tiến đến minh bạch hóa thị trường (điều 6, điều 61). Tuy nhiên, các chuyên gia của MBS đánh giá, các điểm mới trong luật sẽ tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền (điều 5) trong ngắn hạn và đặt ra yêu cầu về sức khỏe tài chính đối với các nhà phát triển để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời bị hạn chế đi các hình thức huy động vốn từ khách hàng như trước đây.

Đối với Luật nhà ở 2023, sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường bất động sản.

Đối với Luật đất đai 2024, các điểm mới tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa trong lúc thực hiện. Về phía các nhà phát triển bất động sản, tốc độ giải phóng mặt bằng được tăng cao cũng đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn đi.

Ở chiều ngược lại, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn, áp dụng của các ban ngành. Các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn sẽ chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.

Thời gian vừa qua, Chính phủ cũng đã thông qua 1 số Nghị định và Luật nhằm hỗ trợ thị trường tín dụng, trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp. Các chính sách này tập trung vào việc trì hoãn các nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà phát triển có thể sắp xếp nguồn trả nợ trong thời gian thị trường chung khó khăn. Luật tổ chức tín dụng sửa đổi sẽ cung cấp thêm cho các ngân hàng thương mại phương án xử lý nợ xấu và khơi thông dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, các khoản thu về thuế đất ghi nhận tăng trưởng mạnh báo hiệu sự phục hồi về nguồn cung. Báo cáo của MBS nhận định, sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối quý I/2023 với chỉ 26,515 tỷ đồng (giảm 55.1% so với cùng kỳ) khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về tình hình thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục hồi phục trở lại qua các quý và đạt 45,277 tỷ đồng (tăng 70.8%), cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đã có tăng trở lại.

Các khoản thu về thuế đất qua các năm bao gồm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10%-15%). MBS cho rằng đây là một chỉ báo sớm về sự hồi phục trong nguồn cung bất động sản thời gian tới.

Ngoài yếu tố lãi suất, sự hoàn thiện về hệ thống pháp lý, các khoản thu về thuế đất, báo cáo của MBS cũng cho rằng thị trường bất động sản có thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư kiều hối.

Đáng chú ý trong lần thay đổi Luật lần này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

"Lượng kiều hối về TP. Hồ Chí Minh trong năm 2023 đã đạt mức kỷ lục trong vòng 6 năm gần đây với khoảng 8.9 tỷ USD (tăng 35% so với cùng kỳ). Khi các luật mới về bất động sản được thông qua, dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ và sẽ đem lại sức cầu mới cho thị trường trong nước", MBS nhận định.

Mặc dù vậy, MBS cũng cho rằng doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức hiện hữu như phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng, áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại...

Về xu hướng phát triển của ngành bất động sản, MBS đánh giá các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong phần còn lại của năm 2024.