Bộ Xây dựng lần đầu nói về bảng giá đất mới của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Gần đây, TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 45/2024/QĐ- UBND về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đối với các trường hợp áp dụng hệ số theo quy định của pháp luật làm căn cứ tính: Thu tiền thuê đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê; thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn.

Theo quyết định, hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ được chia thành các nhóm địa bàn. Cụ thể, các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng: Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 1,40; hệ số điều chỉnh đất thương mại dịch vụ là 1,70.

Các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ: Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 1,35; hệ số điều chỉnh đất thương mại dịch vụ là 1,60.

Các quận Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 1,28; hệ số điều chỉnh đất thương mại dịch vụ là 1,50...

Tương tư, TP. Hồ Chí Minh đang xây dựng và đưa ra một số phương án trong dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, trong đó có phương án các mức giá đất tăng rất nhiều so với giá đất của bảng giá hiện hành, có khu vực tăng khoảng 10 - 51 lần. Bảng giá đất vẫn đang được cơ quan có thẩm quyền của thành phố nghiên cứu, điều chỉnh để hạn chế tác động tiêu cực đến thị trường, người dân và doanh nghiệp.

Liên quan đến việc này, trong báo cáo vừa gửi tới Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân tăng giá bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra đánh giá cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Bởi bảng giá đất mới, vì sát thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Trong khi tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Để dẫn chứng, Bộ Xây dựng đưa ra ví dụ tại khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1 m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng.

Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60-65%.

Tỷ trọng này cũng leo thang tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

"Có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên 15-20% so với trước", Bộ Xây dựng cho hay.

Cũng theo Bộ Xây dựng, ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành của sản phẩm trong dự án bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế...

Tuy nhiên, đa số các chi phí này "ít biến động", thậm chí chi phí vốn vay có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất đã giảm chung. Do đó, các chi phí này không phải yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.