Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện chính sách an sinh

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, sáng ngày 22/10, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phân loại 4 nhóm nhà ở, đẩy mạnh phân cấp thủ tục

Trình bày Tờ trình Dự thảo Luật, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung nhằm hoàn thiện chính sách phát triển và quản lý nhà ở. Điểm đáng chú ý là phân loại nhà ở thành 4 nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với cơ chế tương ứng cho từng nhóm.

Dự thảo bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định đối tượng được thuê, hình thức phát triển bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở.

Đối với nhà ở công vụ, dự thảo cơ bản kế thừa Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

Nhà ở chính sách được xác định là nhà ở do Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng thụ hưởng chính sách. Nhóm này gồm nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; nhà ở cho người có công và các chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê và nhà ở phục vụ tái định cư.

Về nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa các quy định phù hợp của Nghị quyết số 201 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ; chỉnh lý quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm và đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo định hướng giao Chính phủ quy định chi tiết nhằm tháo gỡ vướng mắc trong xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của các đối tượng này. Với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các quy định được hoàn thiện theo hướng gắn dự án với tái thiết đô thị, bảo đảm quyền tài sản khi nhà chung cư bị phá dỡ. Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được điều chỉnh nhằm nâng cao chất lượng vận hành, hạn chế tranh chấp, khiếu nại.

Ngoài ra, dự thảo sửa đổi quy định về giao dịch nhà ở để thống nhất với Bộ luật Dân sự và các luật mới ban hành; lược bỏ 7 nội dung về hành vi nghiêm cấm do trùng lặp, đã được pháp luật liên quan điều chỉnh hoặc có thể chuyển thành quy định cụ thể.

Về cải cách thủ tục, theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, dự thảo phân cấp 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ giữ lại 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Dự thảo đồng thời đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

Làm rõ cơ chế ưu đãi, ngăn ngừa trục lợi chính sách

Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, cơ quan thẩm tra và các cơ quan tham gia nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Dự thảo đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng, cơ bản bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế liên quan. Hồ sơ dự án Luật đủ điều kiện trình Quốc hội.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW, nhất là việc phân loại nhà ở thành 4 nhóm để xây dựng chính sách phù hợp. Cần kiểm soát chặt chẽ, minh bạch đối tượng được hưởng ưu đãi, ngăn ngừa trục lợi chính sách và đầu cơ nhà ở; đồng thời hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn, và có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Để bảo đảm đồng bộ pháp luật, cơ quan soạn thảo cần rà soát phạm vi điều chỉnh của dự thảo với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật về thuế. Đối với Quỹ nhà ở, cần làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn, hạch toán tài sản hình thành từ vốn của quỹ và cơ chế quản lý, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước.

Một vấn đề khác là nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. So với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo đã bỏ yêu cầu chủ đầu tư phải “đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật” khi bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để thực hiện nghĩa vụ.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho rằng, cơ chế Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng thể hiện tinh thần chung tay thực hiện chính sách an sinh xã hội. Vì vậy, cần cân nhắc kỹ quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, bảo đảm trách nhiệm xã hội trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Với nhà ở cho thuê, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ đối tượng được thuê và nhóm ưu tiên, nhất là tại các dự án sử dụng vốn nhà nước, bảo đảm chính sách hướng đến người khó khăn về nhà ở và tiết kiệm ngân sách. Đồng thời, cần rà soát sự trùng lặp giữa chính sách nhà ở xã hội tại Chương VI và nhà ở cho thuê tại Chương IV, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để cho thuê, nhằm tránh chồng chéo và không tạo rào cản đối với việc phát triển phân khúc này.

Đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định để xử lý các bất cập thực tiễn, trong đó có tình trạng trục lợi chính sách của ban quản trị, tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân, cũng như tranh chấp về phần sở hữu chung, sở hữu riêng.

Việc hoàn thiện dự thảo vì vậy cần hướng tới mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm minh bạch chính sách, thống nhất pháp luật và sử dụng hiệu quả nguồn lực dành cho an sinh xã hội.