Giá bất động sản có thời điểm vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của người dân

Tại buổi làm việc, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, thị trường bất động sản đã tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị, nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã đáp ứng một phần nhu cầu chỗ ở cho người có thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, các đối tượng chính sách, hộ nghèo.

Tuy nhiên qua báo cáo, thảo luận và qua giám sát tại các địa phương, Phó Chủ tịch Quốc hội nhận thấy, giai đoạn gần đây nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh, chủ yếu từ các dự án triển khai trước đây, rất ít dự án mới; giá bất động sản tăng cao và ngày càng cao; có giai đoạn, thời điểm sốt bất động sản "ảo", vượt xa giá trị thực; mất cân đối cung - cầu trong các phân khúc; lượng cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân không nhiều trong khi nhu cầu của người dân lớn…

Đồng thời, việc triển khai các dự án gặp khó khăn, nhiều dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục thực hiện trong khi phát triển các dự án mới đang chậm lại; các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel, shophouse, resort villa…) phát triển mạnh trong khi điều kiện cơ sở pháp lý chưa đầy đủ, chặt chẽ dẫn đến khó khăn, vướng mắc.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, số lượng nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường còn thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; quỹ đất 20% nhiều nơi chưa sử dụng, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhiều điểm nghẽn; có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê trong khi hầu hết các địa bàn thiếu nguồn cung; khó khăn và hạn chế trong bố trí, sử dụng quỹ đất; hầu như chưa có vốn đầu tư từ ngân sách cho nhà ở xã hội; cơ chế ưu đãi, chính sách thuế, phí chưa thực sự phát huy hiệu quả như kỳ vọng; thủ tục hành chính, trình tự đầu tư xây dựng còn chồng chéo, phức tạp, kéo dài…

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị 4 Bộ theo lĩnh vực phụ trách cần nghiên cứu để đưa vào các thông tư, nghị định đang và sẽ ban hành hoặc đề xuất sửa đổi pháp luật có liên quan. Các bộ, ngành cũng cần bám sát kiến nghị của các địa phương, trong đó có nhiều kiến nghị xác đáng, xuất phát từ yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn; bổ sung đầy đủ các nội dung còn thiếu trong báo cáo gửi Đoàn giám sát.

Đối với lĩnh vực thuộc trách nhiệm quản lý của Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, quản lý thị trường bất động sản rất phức tạp, đòi hỏi nhiều bộ, ngành, địa phương cùng tham gia, nhưng thời gian qua do chưa hoàn thiện về công cụ để quy định quản lý thị trường bất động sản nên lúng túng trong điều tiết thị trường.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, việc Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua vào tháng 11/2023 sẽ giải quyết nhiều tồn tại, vướng mắc trong thời gian qua. Đó là giải quyết được những chồng chéo, mâu thuẫn, đảm bảo đồng bộ trong hệ thống pháp luật giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các Luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư; Luật Các tổ chức tín dụng.

Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xử lý được một số nội dung như làm rõ khái niệm bất động sản, làm rõ các loại công trình đưa vào kinh doanh; bổ sung điều kiện dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; bổ sung quy định về đặt cọc trong mua bán bất động sản; bổ sung quy định về bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; sửa đổi, bổ sung các điều kiện về chuyển nhượng dự án bất động sản; sửa đổi quy định nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch bất động sản; sửa đổi các nội dung về điều tiết thị trường bất động sản.

"Hiện nay, Chính phủ đã ban hành nghị định hướng dẫn, trong đó quy định rõ việc đánh giá thị trường bất động sản làm cơ sở đề xuất điều tiết; đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản, quy định cụ thể về việc trình cấp có thẩm quyền phê duyệt các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản", Bộ trưởng nói thêm.

Đối với xử lý các dự án tồn đọng, vướng mắc, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho biết, các vướng mắc này liên quan đến cả đầu tư, quy hoạch, đất đai, quy trình, thủ tục hành chính. Vì vậy, trong nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở đã quy định rõ các giai đoạn đầu tư nhà ở thương mại; quy trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; cải tạo chung cư cũ. Bộ Xây dựng cũng phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp ban hành quy trình chi tiết triển khai, nhưng trong quá trình thực hiện cần cập nhật liên tục, công khai. Nội dung này cũng đã được quy định cụ thể trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, tạo điều kiện áp dụng thống nhất trong thời gian tới.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng hy vọng thời gian tới khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực sẽ tháo gỡ cơ bản những vướng mắc này. Bộ Xây dựng được giao chủ trì xây dựng một số văn bản hướng dẫn, đang hoàn thiện, tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện khi luật có hiệu lực.

Trong thẩm quyền, chức năng của mình, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tịnh cho biết, Bộ Tư pháp đã tiến hành kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, Cục Kiểm tra văn bản pháp luật chưa ban hành kết luận về kiểm tra văn bản ban hành liên quan đến lĩnh vực bất động sản trái pháp luật.

Về tình hình ban hành văn bản hướng dẫn thi hành 4 luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng), Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho biết, đây là nhiệm vụ được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo triển khai quyết liệt. Các bộ ngành đã triển khai kịp thời, đặc biệt là các bộ liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản đã dành nhiều công sức, làm ngày, làm đêm để tham mưu, trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ký ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành 4 luật đúng quy trình.

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tịnh, với cam kết của Chính phủ trước Quốc hội, các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ được ban hành trước thời điểm luật có hiệu lực. Tuy nhiên, thách thức là công tác tổ chức thi hành, bởi thực tế cho thấy, nhiều nội dung được thành viên Đoàn giám sát đưa ra chính là những nội dung vướng mắc trong thực tế sẽ phát sinh.

Để tổ chức thực hiện tốt các luật và văn bản hướng dẫn thi hành, Bộ Tư pháp đã tham mưu Hội đồng phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương chỉ đạo công tác phổ biến pháp luật, trong đó yêu cầu các bộ, ngành chủ trì xây dựng văn bản hướng dẫn; đồng thời xây dựng các tài liệu phổ biến pháp luật, để các địa phương khi triển khai bảo đảm thông suốt.

“Theo chức năng, thẩm quyền trong các luật này, vai trò, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh rất lớn trong việc tháo gỡ vướng mắc, khó khăn vì các dự án nằm ở địa phương, thẩm quyền phê duyệt chủ trương, quy hoạch. Do đó, các địa phương cần chủ động thực hiện các nhiệm vụ, thẩm quyền được phân giao. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo khi địa phương tháo gỡ vướng mắc, các bộ ngành cần chung tay chia lửa với các địa phương để cùng nhau tháo gỡ”, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tịnh nêu rõ.

Tại cuộc làm việc, các thành viên Đoàn giám sát đã đề nghị các bộ, ngành cần làm rõ giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với căn hộ du lịch (condotel); sớm ban hành hướng dẫn việc thực hiện các phương án xác định giá đất, nhất là quy định thống nhất các giả thiết được áp dụng trong cách tính theo phương pháp thặng dư; quy định điều kiện với đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cần đúng và trúng hơn; báo cáo quy trình, trình tự, thủ tục mẫu để xin cấp phép đầu tư một dự án bất động sản, nhà ở xã hội, làm rõ phải qua bao nhiêu bước, cần xin bao nhiêu dấu, chữ ký…