Giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện dự thảo luật đất đai (sửa đổi)

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Việc Chính phủ lắng nghe ý kiến thực tiễn từ các chuyên gia nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong việc định giá đất, các hội nghề nghiệp hữu quan như VCCI, Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM là rất đáng hoan nghênh.

Ông Nguyễn Tiến Thoả, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam đánh giá cao sự lắng nghe của Chính phủ trong hoạch định chính sách giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là quyết định đúng đắn, bởi đây là phương pháp định giá có đầy đủ cơ sở khoa học và thực tiễn, không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với thực tiễn Việt Nam. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

Tại hội thảo lấy ý kiến về Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội cũng không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Đại biểu Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cũng đánh giá, đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất, trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển, quá trình đang tiến hành đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh, thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển.

Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp. Nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện cho đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra, sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển của kinh tế xã hội.

Đại biểu Hoàng Văn Cường đồng tình với quan điểm trong Luật phải đưa các nguyên tắc được các yêu cầu về định giá. Nhưng không nên quy định cụ thể tưng phương pháp định giá, bởi nếu quy định cứng, sẽ khó thực hiện trong thực. Tốt nhất nên để Chính phủ hướng dẫn chi tiết bằng Nghị định.

Cùng quan điểm, Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc tỉnh Hà Tĩnh cũng cho rằng không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định gía đất, Theo đó, thay vì phươg án bỏ thì cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu quy định trên cơ sở cân đối các nhu cầu của thị trường; đặc biệt phải ưu tiên giá phục vụ sản xuất kinh doanh và cân đối giữa nguồn lợi Nhà nước thu được từ thu thuế và những sinh lợi trên đất. Bởi, sinh lợi trên đất mang tính lâu dài, bền vững hơn; còn những khoản thu thuế theo nguyên tắc thị trường hay theo giá thị trường chỉ mang tính nhất thời và khó kiểm soát. Trên cơ sở đó, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị dự thảo luật cần cân đối lại các phương pháp tính giá đất đảm bảo tính ổn định, đồng đều để phục vụ cho phát triển Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người dân.

Tại buổi làm việc với Thường trực Ủy ban Kinh tế và các cơ quan hữu quan về công tác tiếp thu, giải trình, chỉnh lý và một số nội dung lớn của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vào chiều 02/8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra nghiên cứu kỹ lưỡng các chính sách trọng tâm trong đó có quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất, phát triển cơ sở dữ liệu thông tin đất đai. Quốc hội sẽ tiếp tục lắng nghe, nỗ lực không ngừng nghỉ để có được dự thảo Luật đáp ứng tốt nhất yêu cầu của thực tiễn; thể chế hóa đầy đủ quan điểm, nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW, bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật và tính khả thi trong từng quy định tại dự thảo nghị định và có danh mục, văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai và các văn bản cần phải sửa đổi bổ sung để phù hợp với Luật Đất đai.